전세 계약 시 등기에서 보이면 위험한 단어들(ft. 근생, 신탁, 압류, 가처분, 임차권)

전세계약을 할 때 꼭 해야 할 것 중 하나가 집의 등기부등본(등기)을 확인하는 것이다. 등기부등본은 집의 이력서라고 할 수 있는데 집의 주소, 용도, 면적, 건축방식, 소유주, 대출 여부 등을 확인할 수 있는 중요한 서류다. 표제부, 갑구, 을구로 나뉘는데 전세 계약 시 각 부분에서 보이면 위험한 단어들을 정리해 봤다.

 

표제부

근린생활시설

건물 용도는 말 그대로 건물이 사용되는 용도를 알려준다. 사람이 사는 목적으로 지어진 건물, 즉 주택은 단독주택, 공동주택(다세대, 아파트)으로 표기된다. 간혹 가다 근린생활시설이라는 용도로 표기된 건물이 있는데 이 건물은 엄밀히 말하면 주거를 목적으로 지어진 건물이 아니다.

 

주거를 목적으로 한 건물이 아니기 때문에 전세자금 대출 실행이나 전세 보증금 보험 가입에서 불이익을 받을 수 있다. 근린생활시설은 같은 평수의 주택에 비해 시세가 저렴한 편인데 위와 같은 이유 때문이다. 가격이 싸더라도 전세 계약 시 근린생활시설은 가능하면 피하는 걸 추천한다. 

 

갑구

가등기

가등기라는 건 정식 등기가 아니고 임시로 등기를 해놓은 상태이다. 집주인이 바뀔 수 있다는 의미가 있기 때문에 정확한 소유자를 확인하는 게 중요하다. 가등기는 법적으로 굉장히 어려운 개념이다. 복잡한 거 싫어하고 어려운 거 싫어하는 사람이라면 가등기 매물은 피하는 게 상책이다.

 

 

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신탁

갑구는 소유권을 표시하는 곳인데 갑구에 신탁이라는 단어가 있다면 소유주가 소유권을 신탁사로 넘기고 대출을 받았다고 볼 수 있다. 신탁이 소유한 주택에 임차할 경우 등기부상 집주인인 신탁회사의 동의서를 반드시 받아야 하며, 동의를 받지 않는다면 졸지에 불법 점유자가 될 수 있다. 신탁이 관리하는 주택 역시 피하는게 상책이지만, 어쩔 수 없는 상황이라면 신탁원부를 발급받아 정확한 권리 관계를 파악해야 한다. 그러나 역시나 피하는 걸 추천.

 

압류/가압류

이름부터 거부감 드는 압류이다. 말 그대로 집주인이 대출을 제대로 갚지 못해 집주인에게 돈을 빌려준 사람이 집주인의 집에 압류를 걸어둔 것이다. 등기에 압류/가압류가 찍혀 있다는 말은 집주인이 세금 체납, 신용 문제 등 돈과 관련된 문제가 있음을 의미하는 것이니 역시나 패스하는 게 좋다.

 

소유권이전등기 가처분

압류와 비슷한 개념인데 집주인이 빚을 갚지 않아서 이와 관련된 소송이 진행 중일 시, 법원의 명령으로 집을 못 팔게 막아놓은 것이다. 집주인이 돈문제에 엮여있음을 의미하기 때문에 엮이지 않는 게 최선이다.

 

임차권 등기명령

임차권 등기명령은 최근 깡통전세 문제가 심해지면서 많이 나오는 단어이다. 이전 임차인이 집주인에게 전세보증금을 받지 못해서 대항력 유지를 위해 등기에 남겨놓은 표시이다. 집주인이 이전 세입자에게 전세보증금을 주지 않았다는 이야기이기 때문에 내게도 전세보증금을 주지 않을 가능성이 높다. 이런 집에 전입하면 나의 우선권이 이전 세입자보다 후순위이기 때문에 위험하다. 

 

을구

근저당권설정

을구는 소유자의 대출 여부를 확인할 수 있는 곳이고 가장 많이 볼 수 있는 내용이 '근저당권설정'이다. 대부분 부동산이 대출을 이용하기 때문에 사실 근저당권설정이 없는 등기를 찾는 게 더 어려울 정도다. 어느 정도 대출은 어쩔 수 없는 부분이고, 중요한 건 근저당의 액수다. 근저당권 설정금액과 나의 전세보증금을 합쳐서 집 시세의 70% 이하라면 크게 걱정하지 않아도 된다.

 

아파트라면 큰 문제가 없으나 빌라나 신축빌라인 경우라면 신경을 더 써야 한다. 사실 빌라라면 근저당권 설정금액과 나의 전세보증금, 다가구주택이라면 선순위보증금까지 합친 금액의 비율이 70% 이하인 집을 찾는 건 정말 정말 어렵다. 빌라에 비싼 보증금을 맡기고 전세로 들어가는 건 지금 같은 부동산 하락기에는 리스크가 없지 않기 때문에 빌라의 경우라면 전세 보증금 반환 보험 가입이 가능한 경우에만 들어가는 게 좋다.