검단은 송도와 청라를 넘을수 있을까? 인천 검단신도시 분석(ft. 우미 린 파크뷰, 금강펜테리움 더 시글로 분양)

최근 인천 검단신도시 지역에서 아파트를 분양한다는 뉴스가 청약홈에 올라왔다.

검단신도시 우미린, 검단역 금강펜테리움 더 시글로가 이번 달 말과 다음 달 초에 분양을 한다고 한다.

 

검단신도시 나름 메리트가 있다고 생각이 되어 최근 관심을 가지고 지켜보는 중이다.

이번에 분양하는 단지들을 살펴보고 검단신도시에 대해서도 생각한 내용을 정리해보고자 한다.

 

 

검단신도시 - 인천 검단신도시 우미 린 파크뷰 1단지 / 검단역 금강펜테리움 더 시글로 분양

 

검단신도시에서 최근 분양하는 단지 중에 하나는 우미 린 파크뷰 1단지와 2단지다.

위치는 아래와 같다.

 

주변 모습은 이렇다고 한다.

한참 조성중인 신도시이기 때문에 지금은 공사판인 모습이다.

 

1단지는 370세대, 2단지는 810세대 합쳐서 1,180세대가 분양한다.

특별공급은 4월 29일, 1순위 청약은 4월 30일, 2순위 청약은 5월 3일에 진행된다.

입주는 2023년 7월이라고 한다.

 

1단지와 2단지의 분양가다. 주택형은 동일하지만 분양가는 다소 차이가 있다.

1단지가 1천만원 정도 비싸다. 왜 그러지??

검단신도시 우미 린 파크뷰 1단지 / 2단지 분양가

 

다음은 검단역 금강펜테리움 더 시글로의 분양이다.

 

여기는 447세대가 분양한다.

특별공급은 5월 3일, 1순위 청약은 5월 4일, 2순위 청약은 5월 6일에 진행된다.

입주는 2024년 1월 예정이라고 한다.

 

위치는 아래와 같다.

업체에서 광고하는 내용은 이렇다. 계양천과 검찰청, 법원이 가깝고 곧 개통될 지하철역이 가깝다고 한다.

검단신도시 내에서의 입지는 매우 좋아보이고 위의 우미 린 파크뷰보다는 훨씬 나아보인다.

 

여기는 공급되는 물량이 모두 전용 84제곱미터다.

분양가는 아래와 같다.

 

입지가 우미 린 파크뷰보다 더 좋은만큼 분양가도 1~2천만원 정도 더 비싸다.

개인적으로 입지가 훨씬 나은것 치고는 가격차이가 많이 안 나는듯하다. 메리트 좋은듯?!

다만 세대수가 적은 작은 규모의 단지라는게 조금 아쉽다.

 

두 곳 다 투기과열지구고 분양가상한제가 적용된다.

다만 분양가상한제 적용에 대한 거주의무기간은 적용되지 않는다고 한다.

 

 

주변 시세와 분양가를 비교해보자.

 

검단의 대장이라고 불리우는 검단금호어울림센트럴의 시세다.

전용 84제곱미터가 7억 후반에서 8억 초반에 시세가 형성되어 있다.

 

다른 단지도 살펴본다. 검단금호센트럴어울림 옆에 있는 호반써밋1차이다.

호반써밋1차의 전용 84제곱미터 가격은 7억 중반에서 8억 초반에 올라와 있다.

 

검단 신도시의 다른 아파트들과 비교해봤을 때 우미 린 파크뷰 1,2단지와 검단역 금강펜테리움 더 시글로의 분양가는 3~4억 정도 저렴해보인다. 분양가로만 보면 매우 매력적이라고 할수 있다.

 

 

이제 이들 단지가 위치한 신도시인 검단신도시에 대해 좀 더 알아보자.

 

검단신도시 분석

 

원래 동탄처럼 검단1, 검단2신도시로 계획되었으나 검단2신도시는 부동산 경기 침체로 취소되었다.

기존의 검단1신도시만 1,2,3단계로 나눠서 개발할 예정이다.

 

최종 계획은 7만 5천 가구가 입주하여 18만여 명이 거주하는 신도시를 만드는 것이다.

2기 신도시 중 동탄과 운정에 이은 세 번째 규모를 자랑하는 굉장한 크기이다.

대충 검단신도시 - 주변에 개발된 곳들이 있어서 정확히 그리기 힘듦 ㅠ

 

검단신도시 101 역세권 주변에 롯데가 중심이 되어 '넥스트 콤플렉스' 개발사업을 진행한다고 한다.

멀티플렉스, 대형서점, 문화센터, 컨벤션, 키즈테마파크, 스포츠테마파크, 복합쇼핑몰 등이 들어선다고 한다.

검단신도시 넥스트 컴플렉스 관련 기사

 인천지방검찰청 북부지원, 인천지방법원 북부지원도 들어설 예정이다.

 

자세한 내용은 아래 글 참조

2021.01.14 - [부동산/부동산 정보] - 2기 신도시 막내 - 검단 신도시 성공 가능성은? 입지, 인프라, 교통에 대해 알아보자

 

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내가 생각하는 검단신도시 장점과 단점 정리

위 글의 내용을 중심으로 개인적으로 생각하는 검단신도시의 장점은 아래와 같다.

 

  1.  인천 내에서 다른 지역들과 비교해 서울과 가까운 위치이며 서울 접근성이 좋다.

 

인천 서구에서도 서울과 가깝다. 인천 부평이나 계양구와 더불어 서울과 가까운 위치다.

서울 접근성은 지금 공사중인 인천1호선을 타고 계양역으로 간 후 계양역에서 공항철도를 통해 김포공항이나 홍대, 서울역으로 갈 수 있게 된다. 김포공항에서는 9호선을 타고 강남으로 갈수 있다. 다만 인천1호선이 개통되기 전에 철도를 이용하기 위해서는 버스를 활용해서 계양역까지 가거나 김포공항까지 가야하는 불편함이 있다.

요즘 부동산이 서울과 가까운 곳, 서울로 가기 편한 곳이 인기이기 때문에 이 점은 검단신도시의 가치에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보인다.

 

 

  2. 새로 조성된 신도시라 신축이다.

 

깔끔하게 조성된 신도시가 가지는 매력이 있다. 쾌적한 환경에서 아이 키우기 좋은 환경이라는 프리미엄이 있어보인다. 입지가 좋은 구축이냐 입지는 좀 떨어져도 신축이냐 항상 고민하게 되는데 신축 쪽에 가치를 두는 분들에게 검단은 좋은 선택지가 될수 있을것 같다. 검단은 객관적으로 위치가 그리 나쁘지만도 않다.

 

 

  3. GTX-D, 인천2호선 검단지선 등 교통 호재가 있다.

 

비록 김부선이라는 명칭으로 노선이 많이 많이 잘리긴 했으나 GTX-D가 김포, 검단을 지나 부천종합운동장역까지 건설될 계획이 있다. 서울 남부를 지나 하남까지 가지 못하게 된건 매우 아쉽고 이제 계획이라 비록 언제 완공될지는 모르겠으나 어찌되었든 김부선이라도 생긴다면 김포공항에서 9호선 환승 말고 강남으로 갈수있는 다른 길(7호선을 통해)이 생긴다는데 의미가 있다.

인천2호선의 일산연장도 이번 4차국가철도망계획에서 확정이 났는데 2호선 검단지선 사업도 탄력을 받아 검단신도시의 교통에 일조했으면 좋겠다.

 

 

내가 생각하는 검단신도시의 단점은 아래와 같다.

 

  1. 아무리 서울이 가깝다고 해도 그래도 인천이다.

 

인천이라는 이름이 가지는 디버프가 부동산 시장에서 상당하다. 하물며 "인천 집값이 오르면 부동산이 끝물이다"라는 말도 있지 않은가. 사람들이 인천에 대해 가지고 있는 근거가 빈약한 부정적인 인식들이 약간은 신경 쓰인다. 사람은 합리적인것 같지만 실제로 들여다보면 사실보다 소문에 더 휩쓸리는 전혀 합리적이지 않은 동물이니까. 서울은 가깝지만 서울 동남권쪽에 있는 강남은 멀다는 단점이 있다. 서울 상암, 마곡, 홍대 등 서부권이 주생활권이라면 검단은 훌륭한 선택지가 되겠지만 서울 강남, 송파 등 동남권이 주생활권인 사람에게 검단을 선택지로 제시하기는 쉽지 않아보인다.

 

 

  2. 주변에 공급이 너무나도 많다.

 

검단신도시의 남은 2,3단계 지역 개발이 남아있는 것도 그렇고 김포쪽에 공급되는 물량도 그렇고 인천 서구 다른 지역에 지어지는 아파트들도 그렇고 앞으로 아파트가 공급될수 있는 지역이 너무너무너무 주변에 많다. 부동산 가격을 잡는 가장 최상의 방법이 양질의 공급이라고 하지 않은가. 검단은 이 조건에 너무나도 취약하다. 마음만 먹으면 수 만 세대 공급은 우습게 여겨지는 지역이라 큰 폭의 가격 상승이 어려워보일수도 있어보인다.

2분기에만 1만 3천가구다... ㄷㄷ 물론 모든 물량이 서구에 집중되는건 아니지만 인천에 공급되는 물량이 다른 지역에 비해 많은건 사실이다. 인천 부동산 가격이 오르지 않는 이유 중 하나로 인천에 신규 아파트가 끊임 없이 공급되고 있는 것을 이유로 드는 사람들도 있다. 그만큼 공급은 부동산 가격에 큰 영향을 준다.

 

 

  3. 교통은 좋아도 쾌적하지가 않다.

 

위에서 말한대로 교통은 좋다.

인천1호선이 연장된다면 김포공항에서 9호선으로 환승하여 1시간 안쪽으로 신논현역에 도착할 수 있을 것으로 보인다.

그런데 이 구간이 아시다시피 출퇴근시간에는 최악의 혼잡도를 자랑하는 구간이다. 

이런 환경에서 출퇴근을 하면 출퇴근 피로도가 최소 .5배는 증가할 것이다.

문제는 저런 지옥철 환경이 당분간 개선되지 않을 것 같다는데 있다. 9호선의 편성을 6량 6편성 추가로 늘려 혼잡을 완화시킨다고는 하지만 혼잡완화되는 속도보다 9호선을 이용하는 수도권 서부지역의 인구 증가세가 더 빠른것 같다.

그렇다고 9호선 완행을 타기에는 시간 손해가 너무 커서... 하... GTX든 5호선 연장이든, 9호선 연장이든 이 지역에 추가 철도 노선이 더 필요한건 맞는 것 같다. 늘어나는 교통 수요를 보면 답이 없어보인다.