동탄2신도시 로또 분양 - 동탄역 디에트르 퍼스티지 분양(ft. 동탄2신도시의 과거와 현재)

동탄2신도시에서 새로운 분양 소식이 들려왔다.

동탄2신도시 동탄역 디에트르 퍼스티지가 분양을 시작한다고 한다.

 

동탄2신도시 동탄역 디에트르 퍼스티지 분양 정보

- 디에트르 퍼스티지 입지

 

동탄역과 아주 가까운게 메리트가 엄청나다고 느껴진다.

지금 동탄역은 자그마치 7개의 철도 노선이 계획된 수도권 남부 철도 교통의 요충지라고해도 과언이 아니다.

(SRT, GTX-A, 인덕원-동탄선, 동탄1호선, 동탄2호선, 분당선 연장, 동탄-청주공항 광역철도)

동탄역까지 직선거리 387m. 실화냐?

수도권 남부의 모든 철도란 철도는 모이는 셈인데 이 역과 도보로 접근할수 있을정도로 가까운 곳에 아파트가 분양한다고 하니 귀가 솔깃하지 아니할수 없다. 지금이야 경부고속도로로 동탄역까지 가려면 다소 돌아가야하지만 경부고속도로 지하화 공사가 완공된다면 돌아가지 않고 바로 동탄역으로 편하게 갈수있게 된다.

 

오산천과 공원이 옆에 있으며 동탄2신도시이긴 하지만 동탄1신도시와도 가까워 동탄1신도시의 편의시설도 누릴 수 있는것도 큰 장점으로 보인다. 또한 동탄역을 주변으로 조성된 업무 단지들과 가까운 것도 직장인 수요를 잡기에는 나쁘지 않아 보인다.

 

단 단지 규모가 작고 대단지 아파트 형태가 아니라 커뮤니티 시설이 부족할 수 있다는 점, 어린 아이를 키우는 입장에서는 초등학교가 다소 멀다는 점, 오피스텔 및 상업시설이 바로 붙어 있어서 소음이나 번잡함이 있을수 있다는 점은 단점으로 보인다.

 

- 단지 배치도

101, 102, 103동이 아파트이고 104동은 오피스텔, 105동은 업무 및 상업지구 건물이다.

 

 

- 시공사

 

디에트르라는 브랜드를 가진 대방건설에서 시공한다.

대방건설은 한효주가 광고하는 CF를 본적이 있다.

효주 누님. 고우시다.

2020년 건설사 시공순위를  찾아보니 27위에 랭크된 업체다.

메이저는 아니지만 완전 듣보도 아닌듯하다.

 

- 청약 일정

 

청약일정은 아래 표와 같다.

특별공급이 5월 10일에 시작되고 이어서 1순위, 2순위 청약이 진행된다.

당첨자 발표일은 5월 18일이며 계약은 5월 31일부터 6월 3일까지 진행된다.

입주예정일은 2025년 2월이라고 한다.

참고로 이 아파트는 투기과열지구이고 청약과열지역이기도 하며 분양가상한제가 적용되고 대규모택지개발지구에 속한다.

 

규제가 쎈 지역이라 10년간 전매가 금지되며,

분양가상한제에 따라 최초 입주가능일로부터 5년동안 계속해서 거주해야할 거주의무기간이 있다.

즉, 이 아파트의 경우 분양 받고 전세나 월세로 돌릴 수 없다는 이야기.

 

- 공급세대수

전용 84제곱미터와 102제곱미터 두 가지 평형으로 분양되며 84제곱미터의 물량이 3분의 2정도를 차지한다.

총 합쳐서 531세대가 분양한다.

 

특별공급은 아래와 같이 공급되는데 전체 공급 물량의 40%정도인 229세대가 특별공급으로 공급된다.

대부분의 공급이 보다 적은 평수인 전용 84제곱미터에 몰려있음을 확인할수 있다.

 

-분양가

 

가장 중요한 분양가를 확인해봐야한다.

사실 이 단지에 끌리는 가장 큰 이유중 하나이다.

 

84제곱미터의 분양가가 4억 4천만원에서 4억 9천여만원이다.

102제곱미터의 경우 5억 1천만원에서 5억 9천여만원이다.

 

같은 면적이지만 가격차이가 10% 이상 나는건 구조의 문제 때문으로 보인다.

비싼 주택형이 채광이 좋고 맞바람이 잘치는 길쭉한 구조로 나왔다.

 

경험상 이런거는 비싸더라도 비싼걸 사야한다. 그래야 팔때도 더 잘팔리고 값도 덜 떨어지더라.

 

 

주변 시세와 비교 분석

 

이번에 분양하는 동탄2신도시 동탄역 디에트르와 주변에 있는 아파트들의 시세를 비교해보자.

바로 윗블록에 있는 동탄역반도유보라아이비파크8.0 아파트이다.

전용면적이 조금 더 크긴하지만 14억 5천만원이 시세임을 확인할수있다.

실거래로는 12억 5천만원에 거래되었다. 

 

참고로 2017년 4월에 실거래 최저가로 4억 210만원이 등록되어있다.

아파트 가격이 4년만에 3배가 되었다. 저때 동탄2신도시에 아파트를 사놨어야했는데. 부알못이었다. ㅠ

 

너무 비싼거 아닌가 싶어서 다른 단지도 찾아보았다.

동탄역 기준으로 동쪽에 있는 단지인 동탄역시범우남퍼스트빌을 살펴보았다.

 

여기는 13억 2천만원에 실거래가가 등록되어있고 시세는 13억 ~ 14억원 사이이다.

시범단지라 앞의 아파트보다 연식이 3년 더 되어서 그런가 가격이 살짝 낮은것 같긴하지만 정말 살짝 낮은수준이지 큰 의미는 없어보인다.

다른 단지들도 전용 84제곱미터의 시세가 13~15억원 사이에서 형성되어 있었다.

 

그렇게 따지면 이번에 분양하는 동탄역 디에트르의 전용 84제곱미터 분양가가 비싼 유형이 4억 9천만원 정도였으니 시세의 반값도 안되는 가격에 분양을 하는셈이 된다.

 

와우~ 진정한 로또가 아닐수 없다. ㅎㅎ 로또분양 만세. 가자 동탄으로!!

 

 

너무나도 좁은 특별공급의 문... ㅠㅠ

 

세대수가 적은 아파트다보니 그와 비례해 특별공급 물량도 적다.

공공분양도 아니고 민영이다보니 특별공급의 비중도 엄청 높지가 않다.

 

특히나 소득수준이 높은 신혼부부(전년도도시근로자가구당월평균소득의 100%초과 ~ 120%이하 - 외벌이, 120%초과 ~ 160%이하 - 맞벌이)나 생애최초(전년도도시근로자가구당월평균소득의 130%초과 ~ 160%이하)를 노리는 사람들의 경우 70%가 배정되는 우선 공급에 참여할수 없기 때문에 더욱더 문이 좁아진다.

 

예를 들어 서울에 살고있는, 소득수준이 130%초과 ~ 160%이하에 속하는 한 사람이 생애최초 특별공급을 신청한다고 가정해보자.

 

전용 84A의 생애최초 공급 물량이 27세대인데 여기서 70%인 19세대가 소득수준이 130% 이하인 사람들에게 먼저 기회가 간다.

그리고 나머지 8세대를 가지고 앞에서 떨어진 사람 + 130%초과 ~ 160%이하의 사람들이 경쟁하는 구조다.

 

여기서 끝이 아니다. 지원자의 거주지도 중요한 요소이다.

화성시에 살고 있는 사람에가 가장 먼저 30%를 배정하고, 그 다음 경기도에 사는 사람에게 20%, 마지막으로 수도권 거주자에게 50%를 배정한다. 윗 단계에서 떨어지면 아랫 단계 추첨대상에도 포함된다.

 

그럼 서울에 사는 이 사람의 경우 8세대의 50%인 4세대에만 추첨될 수 있는 자격을 갖게 되는 셈이다.

결과적으로 서울에 사는 소득이 좀 되는 이 사람에게 주어지는 추첨 세대는 전체 27세대 중 4세대에 불과하다. ㅠㅠ

이 4세대도 윗 단계에서 떨어진 모든 사람들과 같이 뽑히는 추첨이다. 확률이 극악으로 내려간다고 볼 수 있다.

 

물론 뭐 화성시나 경기도 살지 않은게 잘못이다.

서울살면서 왜 동탄에 청약을 넣느냐라고 하면 할말이 없어지지만 최근 서울 집값을 보면 그리 쉬운 문제가 아니란걸 알수 있을거다.

 

 

잘못봤다 동탄, 다시보자 동탄 - 이제서야 쓰는 반성문

2014년. 경부고속도로에서 바라본 동탄2신도시 홍보 문구

"도시에 감동하고 생활에 감탄하라"

예전 사회 초년생때 지방에 내려가기 위해 경부고속도로를 이용할때 고속도로 주변에서 봤던 동탄2신도시 홍보문구다.

 

처음에 동탄1신도시 옆에 분당 규모의 30만 인구가 거주하는 동탄2신도시를 건설한다고 했을 때 저 짓을 왜할까라는 생각을 했었다. 수도권에 인구가 넘쳐나고 지방에 사람들을 분산시켜도 모자를 판국에 인구 30만 규모의 신도시라니.

거기다 서울과 가깝지도 않은, 서울과 40km나 떨어진 곳에 신도시라니. 저 물량이 다 소화가 될까 싶었다.

 

동탄2신도시 홍보 문구

교통의 중심 동탄역, 명품자족도시로 홍보하긴 했지만 그때 당시 내 눈과 귀에는 동탄은 그저 서울은 가기 힘든, 삼성전자 다니는 사람들이 살만한 신도시로밖에 보이고 들리지않았다. 내 경험에 근거한 판단이었다.

 

실제로 10년 전쯤, 동탄2신도시가 계획 중일 당시 동탄1신도시에 사는 친구를 만나러 종종 갔었는데 동탄에 가려면 강남에서 빨간버스를 줄서서 타야했고 자리가 없어 서서 가야하는 경우도 많았다. 퇴근시간에는 경부고속도로에 진입하는데만 심할 때는 30분이 걸리기도 했다. 그나마 경부고속도로에 버스전용차선이 있었지만 전용차선이 밀릴 때도 심심찮게 있었다.

 

버스가 싫으면 철도를 이용해야했는데 동탄1신도시와 가까운 1호선 병점역에 가기 위해서는 시내버스를 타고 20분을 나가야했다. 병점역에서 1호선을 타고 금정역에서 4호선 환승, 또 사당역에서 2호선 환승으로 강남을 가면 아 그냥 서서가도 3번 환승하는것보다는 버스가 낫겠다라는 생각을 절로하게 되었다. 분당선이 망포까지 연장되고 철도로 강남가는 길은 망포역을 활용할 수 있어서 나아지긴 했으나 이 경로도 버스-분당선-신분당선의 환승 크리는 여전했다.

 

서울로 가는 길이 이리 험난했으니 내가 어찌 동탄에 좋은 판단을 내릴 수 있었겠는가.

 

KTX야 들어와봤자 지방갈때나 타는거고 자족도시라고 해봤자 지식산업단지 몇 개 짓고 끝이겠지 뭐 기업이 얼마나 들어가겠어라고 생각했는데 지금 생각해보면 엄청난 오산이었음을 느낀다. 동탄에 들어오는게 KTX만 들어오는게 아니었다...

그리고 신도시가 가진 규모의 힘을 너무 무시했었다. 그냥 신도시가 아니라 다시는 대한민국에 생기지 않을 메머드급의 마지막 신도시였다.

 

당시 너무 젊었고 부동산은 내 문제가 아니라는 생각에 자세히 알아보려는 생각도 하지 않아서 동탄의 가능성을 보지 못했던것 같다. 나의 모든 생각들은 잘못된 생각이었음이 머지 않아 밝혀졌다.

 

 

동탄은 경기도 남부의 시골이 아니었다. 동탄만 봤지 동탄 주변을 보지 못했다.

동탄 주변으로는 기아차 화성공장, 삼성전자(기흥, 수원, 평택)같은 생산직 일자리뿐만 아니라 LG전자와 현대차 연구소 등 고급 일자리도 풍부한 지역이었다. 일자리가 풍부하다는 것은 그에 따른 주거 수요가 확실하다는 뜻이다. 특히 고급 일자리의 경우는 더욱 그렇다. 

 

동탄은 단순한 서울의 배드타운이 아니었다. 수원처럼 나름의 자족도시로서 기능을 할수 있는 지역이었다.

동탄 주변에 일자리가 풍부하지 않았다면 가치가 지금 가진 가치보다는 상당히 내려갔을 것이라 생각한다. 

 

 

그리고 2기신도시 중에 동탄2신도시의 입지가 나쁜편이 아니었다. 아니, 상대적인 거리로는 오히려 좋은 축에 속했다. 판교나 광교를 제외하고 동탄보다 강남 접근에 우위를 가진 2기 신도시는 없었다(위례는 사실상 서울이니 제외).

GTX-A가 현실화 되면서 동탄과 서울의 상대적인 거리는 더욱 줄어들었다. 경부고속도로가 정체는 있긴 했으나 강남으로 바로 꽂아주는 도로가 없는 다른 신도시들에 비하면 동탄은 천사였다. 지금에서야 돌아보면 결과적으로 수도권에 공급은 언제나 옳았고 필요한 것이었다. 이 이유뿐만은 아니겠지만 2기 신도시의 엄청난 공급 물량들이 부동산 시장의 안정을 가져다주었다.

 

 

그리고 동탄의 규모를 무시했고 큰 규모에 맞게 따라오게될 호재들을 예상하지 못했다.

규모가 큰만큼 굵직한 교통 계획들이 동탄을 중심으로 구상되고 실현되고 있다.

큰 말은 죽지 않는다. 바둑에서의 대마불사라는 말이 떠오른다. 동탄은 대마였다. 결국 도시는 사람의 힘으로 돌아가는 것이었다. 사람이 많이 산다는건 그만큼 많은 편의시설과 교통시설이 들어온다는 것과 같았다.

 

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아직은 아니지만 10년 내에 동탄은 수도권 남부의 핵심 지역이 될것으로 보인다.

근거는 위에서 계속 언급하고 있는 교통과 인구이다.

동탄 트램 1,2호선 / 분당선 기흥-오산 연장

인덕원 동탄선 / 동탄-청주공항 철도

교통 환경이 이쯤되면 집값이 오르지 말라고해도 오르는게 맞는것 같다.

 

 

정리

 

내가 놓친 동탄의 가능성을 본 사람들은 지금 꽤나 큰 돈을 벌었을 것이다.

현재가 아닌 미래에 포커스를 둔 사람들일 것이다. 

 

물론 지금의 동탄2신도시 아파트 시세는 현재 동탄의 상황보다 고평가 되어있음이 분명하다고 생각한다.

위에서 말한 나의 경험에서 우러난 동탄의 교통상황이 10년이 지난 지금이라고 크게 나아지지 않았기 때문이다.

 

그러나 동탄에는 여전히 미래가 있다. 지금 동탄의 시세는 이 미래에 포커스가 맞춰져있다고 본다.

현재가 아닌 미래를 보는 사람이 되어야겠다고 다짐해본다.

 

지난 실수를 돌이키지 않기 위해 이렇게 기록을 남겨본다.