강화도 서희스타힐스, 결국엔 미분양 ㅠ - 미분양 줍줍?(ft. 강화도 입지, 호재 정리)

청약홈을 들여다보다가 독특한 지역?!에 청약이 뜬걸 발견했다.

 

서울과 가깝고도 멀게 느껴지는 강화도였다. 강화도는 학창시절에 역사 답사로 소풍 가는 곳이고, 어른 되어서는 낚시하러 가거나 주말에 잠깐 바람좀 쐬고 인삼사러 가는 곳?! 정도로 생각하고 있었는데 이곳에 신축 아파트 분양 공고가 나서 신기했다. 강화도를 주거 지역으로서는 접근한 적이 한 번도 없어서 강화도에 분양하는 아파트에 만약 살게 된다면 어떨지 이번에 분양하는 인천강화 서희스타힐스 아파트를 살펴보면서 수도권 거주자의 관점으로 한 번 생각해보았다.

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강화도는 어떤 곳?

강화도는 우리나라에서 4번째로 큰 섬이다. 원래 5번째였는데 간척사업을 계속하여 최근 남해군을 제치고 4위에 올랐다고 한다. 실제로 강화도의 역사는 간척의 역사라고해도 무방한데 고려시대부터 간척이 진행됐으며 강화도에 있는 넓은 논은 대부분 간척지라고 생각해도 될만큼 간척의 역사가 길고 깊다.

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옛날부터 지리적으로 중요한 섬이었다. 고려의 수도인 개성, 조선의 수도인 한양과 수로로 연결되는 입구 지역이기 때문이다. 그래서 각 왕조에서 강화도를 상당히 중요하게 여기고 관리해왔다.

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강화도는 또한 국사의 아이콘이다. 국사 공부할 때 많이 배우지만 고인돌로 유명하고 고려시대 몽골과의 전쟁 때 무신 최씨 정권의 피난지, 삼벌초의 항전지, 병자호란 때 인조가 런 하려다가 실패한 곳, 철종의 어렸을 적 거주지, 광성보로 대변되는 방어진지 등의 역사적 이벤트가 풍부한 장소이기도 하다.

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행정지역상으로 옛날에는 경기도였으나 현재는 인천광역시에 속해있다. 그러나 인천에서 육로로 바로 강화도로 넘어갈수는 없고, 육로로 가려면 반드시 경기도 김포시를 거쳐서 들어갈수밖에 없다. 강화도를 잇는 다리 두 개(강화대교, 초지대교)가 모두 강화와 김포를 잇고 있기 때문이다. 인천광역시에서 강화도로 육로를 통해 바로 가려면 영종도의 북쪽과 강화도의 남쪽을 잇는 다리가 생겨야한다(지금은 없으나 계획중이다).

강화도의 위치 - 김포를 통해 진입해야한다

잡설이 길었고 본격적으로 이번에 분양하는 인천강화 서희스타힐스에 대해 살펴본다.

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인천강화 서희스타힐스 청약 안내(입지, 규제, 청약, 분양가 안내)

인천강화 서희스타힐스는 강화도에 분양하는 첫 대단지 아파트라고 한다.

강화군의 인구가 6만명 정도인데 대단지 아파트가 아직까지 없었다는게 놀랍다. 강화군도 나름 수도권인데 소외 아닌 소외 지역이었던 셈이다. 최근 부동산이 불장이 되니 강화도까지 주목을 받는 느낌이다.

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아파트가 들어서는 자리를 보니 강화도의 중심인 강화읍은 아니고, 강화읍 바로 아래 선원면이란 곳에 위치한다.

강화군청과는 직선거리로 1.8km 정도 떨어진 곳이고 84번 도로로 강화읍과 바로 연결되는 곳이다.

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1단지 303세대와 2단지 154세대, 두 개의 단지로 나눠 분양한다. 분양은 400여 세대지만 실제 단지규모는 1,324세대나 된다. 나머지는 지역주택조합 조합원 물량이다. 1단지는 전용 59, 71, 84 타입으로 나왔는데 2단지는 전용 59제곱미터만으로 나왔다.

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특별공급은 아래와 같이 물량이 배정되었다. 신혼부부가 가장 많고 다자녀가구, 기관추천이 그 다음이다. 내가 좋아하는 생애최초는 그리 많지 않다.

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청약 일정은 두 단지가 아래와 같이 동일하게 진행된다.

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강화도는 부동산 규제가 없는 지역이다.

거주 의무는 없고 기존 당첨자도 청약할수 있고 재당첨 제한도 없다(단 이곳에 당첨된다면 이후 5년간 규제지역에서는 당첨제한). 그런데 전매는 당첨된 날부터 소유권 이전 등기일까지(최대 3년) 제한된다.

일반공급에서 가점제로 40%, 추첨제로 60%가 공급된다. 투기과열지구에서 100% 가점제로 공급되는 것과 크게 대비된다.

1순위 자격도 규제지역에서는 24개월 이상 청약예금에 가입해야 하는데 여기는 12개월 이상만 가입하면 1순위 자격을 준다. 확실히 여러가지 기준이 낮다.

당첨자 선정시 인천광역시 거주자에게 우선권이 주어진다. 인천광역시 거주자에서 미달날 경우 수도권 거주자로 범위가 확대된다.

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단지의 모습과 조경은 그냥 무난해보인다.

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분양가는 59제곱미터가 2억 7천만원, 71제곱미터가 3억 2천만원, 84제곱미터가 3억 7천만원 정도이다.

와우~ 정말 싸게 느껴진다. ㅎㅎ 어디가서 국평 신축을 3억원 대에 사겠는가? 강화도라면 가능하다!!

근데 싸게 느껴지는건 상대적인거고 강화도에 저 가격이다...?? 조금 비싸게 나온거 아닌가 싶다. 5천만원씩은 빠져야할듯...

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인천강화 서희스타힐스의 분양가를 주변 시세와 비교해본다.

강화읍에 있는 10년된 120세대 3동짜리 아파트인 남산이지미래지향이라는 아파트이다.

세대수가 많지 않아 실거래가 적은데 올해 4월에 전용 84제곱미터가 3억 3,300만원에 거래됐다고 나온다.

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선원면에 있는 20년된 아파트인 세광엔리치빌1차 아파트이다.

전용 84제곱미터의 시세는 1억 9천만원, 실거래는 지난 달 8월에 2억 1,500만원에 거래되었다.

요즘 대부분 분양하는 아파트들이 시세보다 분양가가 저렴하게 나오는 경우가 많은데, 인천강화 서희스타힐스의 경우 주변 시세보다 분양가가 비싸다.

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주변에 아파트가 거의 없고 강화도에 공급되는 최초의 대단지 신축 아파트이긴한데... 그래도 분양가가 비싸다. ㅜ 신축의 희소성이 있는 지역이라 실수요 중심으로 접근하면 신축빨로 강화도 내에서 일정부분 수요가 있을 것으로 보인다.

 

그러나 청약 결과... 역시나 미분양이 났다.개인적으로 분양가가 너무 비싸고 강화도의 수요에 비해 공급 물량이 많은게 주요 요인이 아니었나 싶다.부동산이 여러 규제로 관망 분위기에 들어선 것도 미분양의 이유인듯하다.

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강화도에서 서울 출퇴근 가능한가?? - Nope, 불가능

오케이. 집값은 싸다. 그럼 만약 저곳에 살게 된다면, 서울에 직장이 있는 경우 출퇴근이 가능한지 살펴보자.

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인천강화 서희스타힐스에서 서울특별시청까지 대중교통과 자동차로 소요시간을 측정해보았다.

대중교통은 버스, 지하철로 경로가 나왔는데 출발 시간에 따라 너무 안내가 변화무쌍하여 당황스러웠다;;

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소요시간은 2시간에서 최대 3시간까지도 나오는 경우도 있었다. 그러나 아무리 빨라도 최소 2시간은 걸렸다.

편도 2시간이니 왕복이면 4시간, 대중교통으로는 서울 시내까지 출퇴근 각은 안나온다고 봐야겠다.

그나마 승용차로는 거리는 56km, 정체가 없는 밤시간 기준으로 1시간 정도가 나왔다. 출퇴근시간 교통 정체를 감안하면 승용차로도 서울 도심 출퇴근은 어렵다고 보는게 맞다.

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그럼 서울 도심은 너무 머니, 서울 서쪽의 떠오르는 업무 지구인 마곡까지는 괜찮지 않을까?

마곡까지도 괜찮지 않아보였다. 서울 도심정도까지는 아니지만 2시간 가까운 시간이 걸림을 확인할수 있었다.

일단 어찌되었건 아직 강화도에 철도 교통이 없기 때문에 버스에 의존해야하는데 강화도가 도로 사정이 좋지 않고 워낙 먼 길을 버스를 타고 섬을 나와야하는 상황이라 시간 단축이 쉽지 않은 것이다.

자동차로도 40km, 48분을 가야한다. 출퇴근 정체를 생각한다면 이 역시도 쉽지 않은 길이다.

결론, 강화도에서 서울 출퇴근은 사실상 불가능에 가깝다. 강화도가 생각보다 물리적으로 서울에서 멀다.

(동탄역에서 서울시청까지가 46km인데 강화군청에서 서울시청까지가 56km다. 얼마나 먼지 감이 오는가?)

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인천강화 서희스타힐스의 실수요자의 생활 반경은 강화도, 김포시, 인천 서구 일대 정도가 될 것으로 보인다.

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강화도 교통 호재

개인적으로 인천강화 서희스타힐스를 괜찮게 보는게 강화도에 계획중인 여러 교통 호재와 개발 계획들 때문이다.

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먼저 계양-강화고속도로(인천강화고속도로)가 추진중이다. 사업비는 약 1조 5천억원으로 예상되며 민자가 아닌 재정사업으로 진행될 예정이다. 예비타당성 조사를 통과해 사업에 파란불이 들어와있는 상태다. 개통만 된다면 강화에서 인천(계양)까지 걸리는 소요 시간이 30분 정도 줄어든다고 한다. 서울 나가기가 훨씬 편해지는 것이다.

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이외에도 서해남북평화도로의 일부로 강화-영종간 다리 연결이 추진된다. 먼저 영종도와 신도를 잇고 그 다음에 신도와 강화도를 잇는 사업이 진행된다고 한다. 영종도와 신도를 잇는 연륙교 사업은 올해 1월 삽을 떴다. 시간은 걸리겠지만 강화돠 영종도도 이어질 것으로 보인다. 이 도로가 개통된다면 영종도 공항 접근성이 좋아지고 영종도를 통해 인천 영종, 청라, 송도 등지로의 접근성도 향상될 것으로 보인다.

위의 두 사업이 완공된다면 강화도는 십자형 교통망을 갖게 되어 지금보다 교통이 훨씬 나아질 것으로 보인다.

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강화도는 현재 철도 교통이 들어와 있지 않다.

강화도에 인천2호선을 연장하는 방안이 나온게 있긴 있는데 실현 가능성은 높지 않아보인다.

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강화도 기타 호재

강화도는 관광자원이 풍부한 곳이라 관광산업이 커지면 일자리가 많아지고 이에 따라 인구가 증가할수 있을 것으로 보인다. 이 이유 때문은 아닐수 있으나 강화도의 인구는 조금씩이나마 계속 증가하는 추세이다.

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강화도의 관광사업들인 화개산 관광자원화 사업, 강화-석모 해상케이블카 건설, 에코종합온천단지 등의 관광 인프라 구축 사업이 계획대로 추진된다면 강화도가 조금은 나아지지 않을까한다.

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정리 - 희망과 리스크

만약 남북관계가 극적으로 개선되어 북한과 연결되는 새로운 도로가 계획된다? 그럼 길은 강화도밖에 없다.

강화도를 통해 남과북은 새로운 도로로 연결될 것이다. 왜냐하면 빈땅이 강화도 밖에 없으니까. 지금은 아니지만 먼 미래에는, 특히 남북관계가 개선된 미래에 강화도는 큰 일을 할 지역으로 보인다.

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인천강화 서희스타힐스는 강화도에 들어서는 최초의 대단지 신축 아파트라는게 매력인것 같다. 앞으로 강화도에 계속해서 대단지 아파트가 들어설수 있다는 리스크도 있지만 추가적인 공급이 없다면 강화도에서 희소성을 지닌 아파트가 되어 나름 인기가 있지 않을까 싶다. 분양가가 더 쌌으면 좋았을듯한데 분양가는 마음에 들지 않는다.

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단, 한 가지 걸리는건 강화군의 인구피라미드가 완전한 역삼각형 피라미드형이라는 것이다.

무려 65세 이상 인구 비율이 33%다. 강화군은 이미 초고령화사회를 넘어선 곳임을 알수있다. 청년층은 적고 노인층은 많다. 이말인 즉, 위의 분양가를 온전히 치르거나 전세로 새집에 들어갈 의지와 능력이 되는 사람이 많지 않다는 것이다(대게 노인들은 살던 곳에서 살기를 원하니까).

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김포에 생활권을 둔 사람이 강화까지 올것 같지는 않고, 일단 강화내에 생활권이 있는 사람이 주수요자로 보이는데 과연 미분양을 다 털어낼수 있을지 궁금하다.