인덕원 힐스테이트 입지, 교통, 확정분양가, 전매가능여부 분석

여러 사람 입에 오르내리는 민간임대 아파트인 힐스테이트 인덕원의 분양 공고가 떴다.

며칠 전에 뜬것 같은데 확인이 늦어서 이제서야 글을 쓴다. ㅠ 당장 청약접수가 내일이다.

힐스테이트 인덕원의 청약접수는 3월 7일부터 8일 양일간 10시에서 17시까지 진행된다.

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힐스테이트 인덕원이 관심을 받는건 안양에서 제일 핫한 지역인 인덕원역 근처에서 분양하는 신축 아파트이기 때문이다. 또 다른 이유는 일반 분양이 아닌 민간임대 단지이기 때문이다. 민간임대는 규제의 사각지대에 있기 때문에 아파트지만 규제를 안받는 아파트로 투자자들 사이에서 인기가 높다. 신광교 제일풍경채부터해서 용인 수지 롯데캐슬 하이브, 도봉 롯데캐슬 골든파크까지 인기가 계속되고 있다.

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올해 초반의 부동산 시장은 작년 같지 않기는한데 과연 힐스테이트 인덕원이 민간임대의 인기를 계속 이어갈수 있을지 주목된다. 오늘은 힐스테이트 인덕원의 입지나 교통, 환경, 주변 시세 등을 확인해본다.

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민간임대아파트란?

민간임대아파트는 말그대로 민간에서 짓는 임대아파트를 말한다.

임대하면 부정적인 느끼부터 떠올리기 쉬우나 영구임대나 공공임대가 아닌 민간임대는 조금 성격이 다르다. 딱히 저소득층을 위한 복지 차원의 개념이라기보다는 민간 건설사에서 민간임대 기간인 10년 뒤에 분양하여 팔기위해 짓는 아파트라고 보는게 맞을듯 싶다. 무엇보다 임대료(분양가)가 저소득층이나 사회취약계층이 들어올 수 있는 수준이 아니다.

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민간임대아파트는 그래도 임대이기 때문에 일반 분양하는 아파트가 갖는 규제를 거의 적용받지 않는다.

분양 전환 전까지는 소유가 아닌 임대로 보기 때문에 취득세, 재산세, 종부세 등이 부과되지 않는다.

쉽게 이야기해서 임대 기간동안은 그냥 보증금을 내고 전세를 산다고 보면 된다. 전세보증보험도 의무 가입되기 때문에 전세보증금을 사기먹을 염려도 없다. 분양이 아니기 때문에 청약통장이 없어도, 주택을 보유하고 있어도 신청할 수 있다는 장점도 있다(1군 모집 제외).

 

힐스테이트 인덕원 개요

인덕원 근처지만 안양이 아닌 의왕시에 자리한 아파트이다.

의왕의 대장 아파트인 인덕원푸르지오 엘센트로 바로 옆에 위치한다. 따라서 인덕원푸르지오 엘센트로의 시세를 따라갈 확률이 매우 높다.

용적률이 500%에 가깝고 건폐율도 55%나 되는 아파트이다.

대개 일반 아파트들의 용적률이 100 후반에서 200 초반 사이이고 건폐율이 20% 이내임을 감안하면 매우 빽빽하게 조성되는 아파트라고 볼수 있다. 이렇게 어마무시한 용적률과 건폐율을 때려 박을수 있는 이유는 이 지역이 준주거지역이기 때문이다(일반주거지역에는 절대 저런 용적률, 건폐율이 나올수가 없다).

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공급되는 면적은 전용 50제곱미터가 75세대, 전용 64제곱미터가 224세대, 전용 74제곱미터가 50세대다.

국평인 전용 84세대보다 작은 평수들로 구성된 중소형 평수 중심의 아파트라고 볼수 있다.

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동배치도를 보면 101동 4,5호 라인, 102동 4,5호 라인, 103동 4호 라인은 남향이고 나머지 라인은 동향임을 알수 있다. 동호수 추첨에서 남향인 4,5호 라인이 나오기를 바라야겠다.

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각 타입별 평면도는 아래와 같다.

64B정도를 제외하면 판상형 3~4베이 구조가 나오는 모습이다.

 

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힐스테이트 인덕원 입지

힐스테이트 인덕원 입지의 핵심은 누가 뭐래도 인덕원역이다.

앞으로 안양의 모든 철도는 인덕원으로 통한다는 말이 있는만큼 인덕원은 교통의 요지다.

모두가 알고 있겠지만 인덕원역은 지금 있는 4호선에 앞으로 개통될 월곶판교선, 인덕원동탄선, GTX-C 노선까지 총 4개의 노선이 지나갈 계획이다. 계획대로 노선이 모두 생긴다면 인덕원에서 삼성역, 청량리역 등 서울 주요 부도심과 판교, 북수원, 동탄, 광명역 등의 경기 남부 주요 지역을 인덕원에서 편하게 오고갈수 있게 된다.

인덕원역 계획, 출처 - 땅집고

 

따라서 인덕원역 접근성이 매우 중요한데 힐스테이트 인덕원의 경우 직선거리로 1.2km 정도가 나온다.

걸어서는 20분 정도 걸리는데 버스 한 번은 타야하는 위치이다(버스로 3정거장 정도).

완전한 역세권은 아니지만 그렇다고 엄청나게 멀지는 않은 위치라고 볼수 있겠다.

 

 

인덕원은 지금도 강남역까지 35분 정도에 끊어줄만큼 강남과 가까운 지역이다.

GTX까지 생긴다면 강남까지 15분 생활권도 가능할 것으로 보인다.

인덕원역에서 강남, 서울역 나가기 - 생각보다 가깝다

 

철도 교통말고 도로 교통을 보면 남북방향으로 봉담과천고속화도로와 용서고속도로가, 동서방향으로 제2경인고속도로와 수도권제1순환고속도로가 놓여있는 위치다.

봉담과천고속화도로를 통해서는 과천, 사당, 양재, 수원 등으로 이동할수 있고 제2경인고속도로 북의왕 IC를 통해서는 광명, 시흥, 인천, 성남으로 편하게 이동할 수 있다. 수도권제1순환선을 타려면 평촌IC까지 나가야해서 좀 비효율적이다. 용서고속도로는 안양판교로를 타고 서판교IC를 통해 이용할 수 있다. 강남 나가기에 괜찮은 길이다.

 

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인덕원 주변은 호재도 많은 지역이다.

의왕테크노파크에 이어서 제2의왕테크노파크 계획도 있고 과천지식정보타운도 가깝다.

안양판교로를 통해 하오고개만 넘어가면 바로 판교이다. 정체만 없으면 자차로 20분 정도면 무리 없이 갈수 있는 거리다. 판교의 높은 집값에 비해 상대적으로 저렴하기 때문에 판교 생활권인 사람들에게도 인덕원은 좋은 선택지가 될수 있는 지역이다.

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주변으로 모락산, 학의천, 백운호수 등의 자연 환경이 펼쳐져있어 쾌적한 환경을 누릴수 있는 지역이다.

주변에 아파트 단지들도 많아 주거 환경도 안정적인 편이며 대형마트는 아니지만 SSM인 홈플러스익스프레스와 하나로마트가 길 건너편에 위치한다. 인덕원역 주변은 안양에서 손꼽히는 유흥가이기 때문에 왠만한 상업 시설은 거의 다 있어 생활 환경도 편리하다(조금 퇴폐적인 업소가 많은게 다소 문제...).

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아쉬운건 단지 안에 초등학교가 없다는 점이다.

엘센트로가 1,700세대나 되는 대단지임에도 불구하고 초등학교가 단지 안에 없다. 길을 건너가야하기 때문에 이 점은 다소 마이너스 요인이다. 의왕에서 이쪽 지역 학군이 그리 좋지 않은 것도 단점이라면 단점일수 있겠다.

 

 

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힐스테이트 인덕원 임대보증금 분석(월세도 있음 ㄷㄷ)

좋은건 알겠다. 중요한건 임대료다.

일단 10년간 임대료를 내고 임대형태로 거주하기 때문에 임대료가 전세보증금이라고 보면 되겠다.

그런데 힐스테이트 인덕원의 경우 전세보증금에 더해 70만원에서 100만원에 이르는 월임대료(월세)가 있다.

힐스테이트 인덕원 임대보증금

 

흠... 월세가 좀 쎈데??

민간임대분양의 경우 분양공고문에는 없지만 확정분양을 받는 경우 월세는 빼주는 경우가 많았다.

만약 월세까지 내야한다면 70만원씩 월세를 10년 내면 8,400만원, 85만원씩이면 1억 200만원, 100만원씩이면 1억 2천만원이니 위 보증금에 월세 비용을 추가해서 봐야한다(계약 갱신때마다 5%이내에서 임대료가 인상될 수 있다. 이건 빼고 계산함). 이런 경우라면 74의 경우 거의 10억에 육박하는 가격이 됨을 알수 있다. ㄷㄷ;;

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들리는 얘기로는 힐스테이트 인덕원의 확정분양가가 전용 50은 9억, 전용 74는 14억 수준이라고 한다.

흠... 아 이건 좀 너무한데... 너무 비싼거 아닌가 싶다.

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주변 시세를 좀 살펴본다.

바로 옆에 있는 인덕원푸르지오엘센트로다.

전용 84의 시세가 17억 5천만원 정도이고 실거래가는 작년 6월의 16억 3천만원이다.

이 단지는 거래가 거의 없는데 매도자와 매수희망자의 눈높이 차이가 큰게 그 이유일 것으로 생각된다.

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이것만 보면 전용 74의 분양가 14억원이 그리 비싸보이지 않을수도 있다.

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하나 더 살펴본다. 인덕원역과 가장 가까운 아파트 중 하나인 인덕원마을삼성이다.

20년이 넘은 구축이라는게 문제지 인덕원역 접근성만 보면 짱짱맨인 아파트다. 전용 84의 경우 12~14억 정도의 시세가 형성되어 있고 실거래가는 작년 7월의 13억 3천만원이 최고가다.

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주변 시세를 통해 봤을때 힐스테이트 인덕원의 임대보증금은 시세를 반영해서 책정되었다고 보는게 옳을 것 같다.

시세에 비춰보면 그리 비싼 가격이라고 보기는 힘든 가격이다. 그렇지만 그렇다고해서 싼 가격은 절대 아니다.

임대료가 싸지 않은 상황에서 여기에 프리미엄까지 얹어서 판다?? 팔수 있을지는 잘 모르겠다.

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인덕원 주변 아파트들의 지금 시세가 대선후에도 유지 될 것이냐, 아니면 지금처럼 꺾일 것이냐가 관건인듯 하다.

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청약 유의사항

청약통장이 필요 없는 대신에 100만원의 청약신청금이 필요하다. 청약신청금은 당첨이나 낙첨 여부에 상관없이 일괄로 당첨자 발표일 이후 환불된다.

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오피스텔 청약처럼 1,2,3군으로 나뉘어서 청약신청이 진행되는데 1군은 의왕시 거주자 중 다자녀, 신혼부부, 노부모부양을 대상으로, 2군은 의왕시 거주자, 3군은 수도권 거주자에게 배정된다. 의왕시 거주자 기준은 12개월 이상 거주한 사람이 대상이다. 신혼부부 유형에서는 특별공급과 다르게 예비신혼부부는 포함되지 않는다.

1군의 대상은 무주택 세대주여야 하지만 2군과 3군의 경우 유주택이어도, 세대주가 아니어도 상관없다.

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전체 물량 중 절반이 넘는 244세대의 물량이 의왕시 거주자에게 배정되는만큼 의왕시 거주자들은 꼭 써보길 바란다. 수도권 거주자들은 105세대를 두고 치열한 경쟁을 벌여야한다. 당첨자는 100% 추첨으로 결정되기 때문에 신의 가호가 함께 하길 바라는 수밖에 없다.

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많은 사람들이 힐스테이트 인덕원에 관심을 두는 이유는 당첨 후 전매가 가능하기 때문이다.

사업주체의 동의하에 임차권 양도가 가능하다. 사업주체는 동의를 해줄거라고 보기 때문에 벌써부터 부동산 카페에서는 프리미엄 이야기가 나오고 있는 상황이다. 이것 때문에 수도권의 수많은 사람들이 내일부터 청약에 도전할 것으로 보인다. 과연 프리미엄을 받고 팔수 있을지는 모르겠지만...

힐스테이트 인덕원 전매가능여부