3기신도시 사전청약 추정분양가 공개(성남복정, 위례, 의왕청계를 잡아라!!)

이번 달부터 3기신도시의 사전청약이 본격적으로 시작된다.

올해도 계속되고 있는 불장을 3기신도시 사전청약이 어느정도 잠재울수 있을지 궁금해진다.

 

그리 낙관적이지는 않지만 조금이라도 진정시켜줄수 있었으면 좋겠다...

먼저 올해 사전청약이 진행되는 단지들과 일정을 알아보자.

 

많긴 많은데 모두 공공주택이라는게 흠이라면 흠이다... ㅠ 민영주택 플리즈~~

 

3기신도시 사전청약 분양가

 

이번에 발표된 분양가는 추정분양가다.

진짜 분양가는 2~3년 뒤에 진행하는 본청약때 결정된다. 아파트 가격이 계속 오르는 추세이고 원자재 가격이 미쳐날뛰는 수준이라 이런 추세가 지속된다면 분양가는 더 올라갈 것으로 보인다.

분양가로만 보면 성남복정과 위례의 분양가가 높게 책정되었음을 알수 있다.

그럴수밖에 없는게 이쪽 동네가 가장 땅값이 비싸기 때문일 것이다.

그 다음 비싼 곳이 의왕청계고 이어서 인천계양, 남양주진접2 순서이다. 확실히 입지가 떨어지는 곳일수록 분양가가 저렴함을 알수 있다.

 

사람은 거짓말을 해도 돈은 거짓말을 하지 않는다.

 

주변 시세와 추정분양가 비교

 

1. 인천계양 - 추정분양가(전용 59제곱미터 - 3억 5천만원 ~ 3억 7천만원)

인천계양신도시에 사전청약될 아파트와 비교해볼 아파트는 계양신도시 예정지 서쪽에 위치한 아파트들이다.

학마을서해는 인천 1호선 임학역 근처의 역세권 아파트이다. 1997년에 완공되어 20년이 넘은 구축 아파트이다.

전용 59제곱미터가 4억 중반대에 올라와 있다.

인천 계양신도시의 경우 추정분양가가 확실히 싸게 나왔음을 알수 있다.

물론 이 아파트는 구축이기는해도 인천 1호선 초역세권이라 철도 교통이 불편할 것으로 예상되는 계양신도시와 직접 비교하기에는 적절하지 않을수도 있다. 그럼에도 20년이 넘은 구축보다 저렴한 분양가는 가격에 메리트가 있다고 볼수 있겠다.

 

 

2. 남양주진접2(전용 74제곱미터 - 4억 ~ 4억 2천만원)

 

남양주진접2지구는 지금 아무것도 없는 논밭이라... 근처에 있는 진접1지구의 시세를 살펴봤다.

진접역과 남양주진접금강펜테리움아파트

진접역과 가까운 남양주진접펜테리움아파트를 살펴봤다.

진접지구는 평수가 거의 다 전용 84제곱미터라 이번에 진접2지구에 분양하는 평수들과 달라 직접적인 비교는 어렵다. 진접지구의 전용 84제곱미터 시세는 6억원대다.

제곱미터당 가격으로 계산하면 710만원 정도다.

전용 74제곱미터의 사전청약 추정분양가도 같은 방법으로 계산하면 제곱미터당 540~560만원 정도다.

남양주진접2의 사전청약 분양가도 진접1지구의 시세와 간접 비교해봤을때 한 20%정도 저렴함을 알수 있다.

 

 

3. 성남복정1(전용 59제곱미터 - 6억 8천만원 ~ 7억)

성남복정지구 위치

성남복정1지구의 위치이다. 앞에서 살펴볼 곳들과는 분양가의 앞자리부터 다르다.

여기는 왜이렇게 비싸? 할수도 있는데 입지나 주변 시세를 조금 알아보면 오히려 혜자 분양가라는걸 알수 있다.

입지가 무려 위례신도시 바로 옆에다가 새로 생길 8호선 신설역인 남위례역 초역세권임을 알수 있다.

이 역과 철도가 비록 지상에 놓여있기는 하지만 어떠리. 초역세권인데 ㅎㅎ

 

성남복정1지구와 비교해볼 단지는 새로 생길 8호선 남위례역 근처에 있는 위례역푸르지오6단지아파트이다.

위례 집값도 미친듯하다. 8호선 예정역 개통이 다가오고 위례 트램, 위례신사선과 위례과천선이 가시화 되면서 가격이 더 오른듯 하다. 예전에 봤을 때 10억 초반대였던것 같은데 이제 20억을 바라보는 동네가 되었다. 대단해 진짜.

 

전용 83제곱미터 아파트의 시세가 16~18억원이다. 16억원으로 잡고 제곱미터당 가격을 계산하면 1,900만원 정도다.

이번에 나온 성남복정1지구의 사전청약 추정분양가가 전용 59제곱미터에 6억 8천 ~ 7억원이니 계산해보면 제곱미터당 1,150만원 ~ 1,180만원 정도임을 알수 있다. 500여 가구를 분양하는 위례도 이곳과 시세가 비슷하다고 봤을 때, 여기는 국토부가 말한대로 시세의 60%정도에 분양함을 알수 있다. 혜자다 혜자~

 

 

4. 의왕청계2(전용 55제곱미터 - 5억 8천만원 ~ 6억원)

 

의왕청계2지구는 인덕원에서 청계로 들어가는 위치에 있는 지역이다.

핫한 아파트인 인덕원푸르지오엘센트로아파트 바로 옆이다.

의왕청계2지구와 비교기준으로 삼을 아파트는 인덕원푸르지오엘세트로다.

이 아파트의 시세를 확인해보니 위의 위례와 비슷하다. 이러니 요즘 서울 집값이 다시 싸다는 이야기가 나오나보다.

 

인덕원푸르지오엘센트로의 전용 84제곱미터의 시세는 18억원대이다. 실거래가인 16억원으로 잡고 제곱미터당 가격을 계산하면 1,900만원이 나온다. 

사전청약 추정분양가가 전용 55제곱미터에 5억 8천 ~ 6억원이니 계산해보면 제곱미터당 1,050만원 ~ 1,090만원이다. 여기는 시세의 55%선이다. 성남복정보다 더 낫다고 볼수도 있겠다 싶다.

 

정리

기타 변수를 전혀 고려하지 않은 야매 계산이기 때문에 위 계산을 맹신하지는 않기를 바란다.

그러나 만약 본청약의 분양가가 위의 가격으로 나왔다면 분명 로또분양 이야기가 나왔을 것은 확실하다. 이번 로또는 돈을 상대적으로 많이 버는 사람은 살 수 없는, 돈을 많이 못 버는 사람만 살수 있는 로또이다. 본청약때 분양가가 당연히 저기서 오를 것으로 예상되는데 얼마나 오를지가 관건인듯 하다. 그래도 지금 추정분양가가 시세에 55~60%밖에 안하는 곳도 있는데 이런 저런 이유로 분양가가 10~20% 올라도 충분히 메리트 있는 분양가라고 생각한다.

 

성남복정과 위례, 의왕청계지구는 입지가 참 훌륭한 곳인데 면적이 너무 작아서 당해지역 사람들에게만 돌아가는게 아쉬울 따름이다. 제도를 어떤 식으로 만들어도 피해자가 생기는걸 모르는건 아니지만 그래도 최대 다수가 최대 행복을 누릴 수 있게 제도의 묘를 잘 살려주었으면 한다. 현재 청약 제도는... 뭐랄까, 로또의 확률을 바라는 최대 소수가 최대 행복을 누리는 제도인것 같아 씁쓸하다.