인구/경제/부동산 등을 통해 분석한 서울 최하급지(ft. 서울 하위 자치구 top3)

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by Path Follower 2023. 3. 30.

서울에서 부동산 투자를 하거나 거주하기에 최고의 지역을 말해보라고 하면 대부분의 사람들은 강남3구나 마용성 지역을 이야기한다. 서울의 상급지는 이처럼 대부분의 사람들의 뇌리에 강하게 박혀있는 상황이고, 오랜 시간 쌓아온 그 위상은 쉽게 흔들리지 않는다.

반면 사람들에게 서울에서 낙후되고 투자하기 꺼려지는 지역을 물으면 대답이 상급지처럼 일치하지 않는 모습을 보인다. 노도강 지역을 이야기하는 사람부터 금관구를 이야기하는 사람까지 스펙트럼이 상급지에 비해 다양한 편이다. 그래서 이번 글에서는 인구, 보건, 경제, 부동산, 교육 등의 측면에서 서울의 낙후 지역, 즉 하급지를 분석해보려고 한다.

서울 최고 낙후 자치구 찾기 - 인구(외국인 비율, 고령자 비율)

외국인에 대한 편견을 가지면 안되지만, 부동산 시장에서는 외국인의 비율이 높은걸 그리 선호하지 않는다. 서울 각 자치구의 외국인 비율을 살펴봤다. 통계를 살펴본 결과 가장 외국인 비율이 높은 자치구 순서는 중구, 종로구, 용산구, 영등포구, 구로구 순이었다. 반면 가장 외국인 비율이 낮은 자치구는 도봉구, 양천구, 은평구, 노원구, 강동구 순이었다.

2023년 서울 각 자치구 외국인 비율(출처 - 서울 열린 데이터 광장)

서울 각 자치구의 고령자비율도 살펴봤다.

아무래도 노인 인구가 많을 수록 해당 지역의 활력이 떨어지고 생활 여건이 악화될 가능성이 높다.

서울에서 고령자비율이 가장 높은 자치구는 순서대로 강북구, 도봉구, 중구, 중랑구, 은평구였다. 반대로 서울에서 고령자비율이 가장 낮은 자치구는 마포구, 서초구, 강남구, 광진구, 송파구였다.

2023년 서울 각 자치구별 고령자 비율(출처 - 서울 열린 데이터 광장)

서울 최고 낙후 자치구 찾기 - 보건 및 복지(건강, 흡연율, 비만율, 기초수급자 비율)

서울 각 자치구 주민들의 보건 환경을 살펴봤다. 아래는 2020 서울시 지역사회 건강 프로파일 자료에 나오는 15개 대표질환 지표이다. 각 지표 별로 건강 수준 상위 5개 구를 나타내고 있다. 가장 많이 언급된 구의 순서는 송파구, 강남구, 서초구, 강동구, 동작구, 양천구 순이다.

2020년 15개 질환 지표(출처 - 2020 서울시 지역사회 건강 프로파일)

이 자료를 거꾸로 해석하면 저기에 이름이 없는 구들의 건강 수준은 나쁘다고 해석할 수 있다. 위 표에서 단 한 번도 이름을 올리지 못한 자치구는 강북구, 서대문구, 중랑구, 관악구, 종로구, 동대문구 6개이다. 이 지역들의 건강 수준이 다른 지역에 비해 떨어진다고 볼 수 있다.

다음은 서울 각 자치구의 흡연율을 살펴본다.

통계가 거주자 기준인지, 근로자를 포함한 기준인지 알 수 없으나, 서울에서 가장 담배피는 사람 비율이 높은 자치구는 중구, 중랑구, 양천구였다. 반면 가장 비율이 낮은 지역은 영등포구, 강남구, 동작구, 구로구, 서초구였다.

다음으로는 서울 각 자치구별 비만율을 살펴본다.

서울 자치구에서 비만율이 가장 높은 지역은 금천구, 도봉구, 서대문구, 양천구, 강북구 순서였다. 반대로 비만율이 가장 낮은 지역은 강남구, 서초구, 용산구, 종로구, 성동구 순이었다.

마지막으로 서울 각 자치구의 기초수급자 비율을 찾아봤다.

아무래도 기초수급자 비율이 높을 수록 경제적으로 어려운 사람이 많다는 뜻이기 때문에 해당 지역이 낙후되었을 가능성이 높다고 볼 수 있다. 서울에서 기초수급자 비율이 높은 자치구는 강북구, 중랑구, 노원구, 강서구, 금천구였다. 반대로 기초수급자 비율이 낮은 자치구는 서초구, 송파구, 강남구, 마포구, 구로구였다.

서울 최고 낙후 자치구 찾기 - 부동산(실거래가, 매매평균가, PIR)

서울 각 자치구별로 부동산 가격을 비교해본다.

먼저 2018년 기준 실거래가를 지도로 나타낸 자료를 통해 자치구별 부동산 가격 차이를 살펴본다.

하급지를 분석하는 것이기 때문에 색깔이 진한 지역이 아닌 연한 지역을 찾아야 한다. 서울에서 색깔이 가장 연한 지역은 도봉구, 강북구, 금천구이다.

이번에는 2023년 2월 기준 서울 각 자치구의 아파트 매매평균가를 살펴봤다.

역시나 강남3구와 마용성이 상위권을 지키고 있었고 하위권에서는 강북구, 도봉구, 금천구, 중랑구, 구로구 순이었다. 이중 강북구는 유일하게 평당 평균 매매가격이 3,000만 원을 넘지 못한 지역이었다.

마지막으로 소득 대비 부동산 가격 비율인 PIR을 살펴봤다.

PIR이 높은 지역일수록 부동산 가격이 비싸고, 낮은 지역일수록 부동산 가격이 낮다고 볼 수 있다. 서울 자치구 중 PIR이 가장 낮은 지역은 순서대로 금천구, 노원구, 중랑구, 강북구, 구로구였다.

서울 각 자치구별 PIR(출처 - 서울 자치구별 아파트 PIR 변동 특성에 관한 연구)

서울 최고 낙후 자치구 찾기 - 경제(소득, 사업체 및 종사자 수, GRDP, 재정자립도)

서울 각 자치구의 경제 상황을 소득, 사업체와 종사자 수, GRDP, 재정자립도를 통해 살펴봤다.

소득은 지역의 급지를 결정하는 중요한 요소 중 하나다. 서울 각 자치구에 거주하는 거주민의 평균 소득은 아래와 같았다.

가장 낮은 자치구 순위는 2018년 신한은행 자료 기준으로는 중랑구, 강북구, 은평구, 성북구, 관악구, 노원구 순이었다.

사업체와 종사자 수가 많을수록 일자리가 많다는 의미이기 때문에 부동산 가치가 높게 유지될 가능성이 커진다.

서울 각 자치구의 사업체와 종사자수는 아래와 같았다. 사업체 수로는 도봉구, 강북구, 서대문구, 동작구, 용산구 순으로 가장 적었고, 종사자 수로는 강북구, 도봉구, 은평구, 중랑구, 성북구 순으로 적었다.

서울 각 자치구별 GRDP도 비교해 봤다. 아무래도 지역 내 총생산이 높을수록 산업이 발달된 지역이라고 볼 수 있다.

GRDP 하위 지역의 순위는 강북구, 도봉구, 중랑구, 은평구, 관악구 순이었다.

서울 각 자치구별 GRDP 순위(출처 - 2019년 서울시 지역내총생산 보고서)

마지막으로 서울 각 자치구의 재정자립도를 살펴봤다. 거주하는 지역의 재정자립도가 높을 수록 해당 지역에 재투자되는 세금이 많기 때문에 복지도, 생활환경도, 인프라도 좋아지게 된다.

서울 재정자립도 하위 5개 자치구는 노원구, 강북구, 은평구, 중랑구, 도봉구였다.

서울 최고 낙후 자치구 찾기 - 교육(서울대 합격자 수)

교육 역시 집값을 결정하는 중요한 요인 중 하나다. 2021학년도 서울 자치구별 일반고 졸업생 중 서울대 합격자 수를 비교해 봤다. 찾아본 자료에서 순위가 낮은 자치구는 아래와 같았다.

도봉구 - 2명
성동구, 강북구, 중구 - 각 3명
구로, 영등포구 - 각 4명
중랑, 마포구 - 각 5명

이번에는 2014년에서 2018년까지 5년간 서울 자치구별 과학고, 영재학교 진학 학생수를 비교해봤다.

가장 인원이 적은 지역을 살펴보면 중구, 금천구, 동대문구, 중랑구, 성동구였다. 비율이 아니고 인원이기 때문에 인구수의 영향을 받을 수밖에 없는 자료이나, 확실히 학군 지역인 강남, 서초, 송파, 양천, 노원 지역의 비율은 매우 높다.

서울 자치구별 과학고, 영재학교 진학 학생수(2014~2018년, 출처 - 종로학원하늘교육)

서울 최고 낙후 자치구 찾기 - 기타(유동인구, 범죄)

서울 각 자치구별 유동인구 양을 정리해 봤다. 유동인구가 많을수록 상권이 발달한 지역이라고 볼 수 있으며, 상권이 발달한 지역일수록 생활환경이 편리하고, 사람이 몰리기 때문에 교통이 좋고 부동산 가치가 클 가능성이 높다.

데이터코리아의 자료에 따르면 서울 자치구 중 유동인구 하위 5개 구는 아래와 같았다.

강북구 : 89만 명
도봉구 : 93만 명
금천구 : 110만 명
서대문구 : 126만 명
은평구 : 131만 명

마지막으로 서울 각 자치구별로 발생한 범죄의 수를 정리해 봤다.

범죄는 인구가 몰리는 지역일수록 많이 발생하는 특징이 있다. 그래서인지 상급지로 불리는 강남구, 송파구가 순위권을 차지했다. 서울에서 범죄가 많이 일어나는 지역 순위는 강남구, 송파구, 관악구, 영등포구, 강서구 순이었다.

서울 각 자치구별 범죄 발생 수 (2023년, 출처-서울 열린 데이터 광장)

정리 - 서울 최고 낙후 자치구는 바로...

위의 자료에서 하위 5개 지역에 이름을 올렸던 자치구들에게 점수를 1점부터(5위) 5점(1위)까지 부여해서 순위를 매겨보았다.

계산 방법대로 계산한 점수는 아래와 같다.

점수가 높은, 다시 말하면 평가가 낮게 나온 서울 자치구를 순서대로 정리하면 강북구, 도봉구, 중랑구, 금천구, 중구 순이었다. 중구는 인구가 지나치게 적고 상업지역이 높다는 지역 특성을 감안하면 그 자리에 대신 은평구가 들어갈 수도 있다.

자료를 통해 살펴보니 사람들이 흔히 말하는 노도강 금관구는 잘못된 표현이었다.

노원구는 도봉구와 강북구와 엮이기에는 갭이 너무 컸다. 관악구와 구로구 역시 금천구와 엮이기에는 급이 다른 동네였다.

내가 낸 통계에 의하면 서울 자치구 중 가장 낙후된 자치구는 강북구와 도봉구, 중랑구, 줄여서 강도중이라고 할 수 있다. 공교롭게 세 지역 모두 강북에 있다는 공통점이 있다. 이들 지역의 또다른 공통점은 소득 수준이 낮고 고령자는 많았다는 점이다. 역시 서울 부동산은 한강 남쪽 지역을 사는 걸로 해야겠다.

+ 넣는걸 잊어버린 자료인데 반영한다고해도 순위에는 큰 영향이 없을 듯 싶다.

도봉구, 중랑구, 금천구는 고소득 가구의 비율이 낮은 편이었고, 강북구, 도봉구, 중랑구, 금천구는 소득 4분위에 속하는 지역이었다.