검단신도시 제일풍경채2(Ⅱ) 분석 - 입지, 분양가, 안전마진, 대출여부, 전매제한기간 알아보기

검단신도시에 분양 소식이 많다. 2기 신도시인 파주 운정과 인천 검단에서 2,3단계의 개발이 이루어지는듯하다.

(이제 다음은 3기 신도시 차례??)

오늘 살펴볼 단지는 검단 제일풍경채2이다.

검단에만 제일풍경채 아파트가 3개나 되는데 다음 달 4월에는 제일풍경채2가 분양한다.

전반적인 단지 소개와 입지, 분양가, 청약 유의사항을 정리해봤다.

 

 

제일풍경채2 검단 개요

검단신도시 AB18블록에 분양하는 아파트이다.

17개 동으로 구성되며 총 1,734세대의 대단지 아파트로 조성된다.

평형은 74, 84, 110이라 중대형 평수 중심임을 알수 있다.

 

각 평형별 물량은 아래와 같다.

전용 74 - 541세대, 전용 84 - 656세대, 전용 110 - 537세대

특별공급으로 총 822세대가 분양하는데 신혼부부와 생애최초 특별공급에서 각각 239세대로 가장 많은 물량이 배정되어있다. 신혼부부와 생애최초 특별공급의 경우 소득수준 및 자녀 유무와 무관하게 30%의 물량이 추첨으로 배정되니 대상이 된다면 활용해보는게 좋을것 같다.

 

단지 배치도를 보면 방향은 남동향과 남서향이 섞여있는 모습이다. 

단지 내에 어린이 놀이터가 4개, 놀이 정원이 1개, 기타 공원과 주민운동시설 등이 들어선다. 

아쉽게도 같은 블록 내에는 학교가 없고 길 건너, 길 대각선에 학교가 위치한다. 다행히 멀지는 않은편.

 

청약 일정은 특별공급은 4월 8일에, 1순위는 4월 11일에 청약홈을 통해 청약을 진행하며 당첨자 발표는 4월 20일이다.

 

 

제일풍경채2 검단 입지 분석

검단신도시 자체에 대한 분석은 아래 글을 참고하면 좋을것 같다.

2021.01.14 - [투자 일기/부동산 정보] - 2기 신도시 막내 - 검단 신도시 성공 가능성은? 입지, 인프라, 교통에 대해 알아보자

 

검단 제일풍경채2의 입지를 분석해본다.

검단이 인천에서 각광받는 지역인 이유는 서울이 가깝기 때문이고 서울과 가까울수 있는 이유는 지하철 연결 때문이다. 따라서 교통 환경이 가장 중요한 요소라고 볼수 있다.

 

검단 제일풍경채2에서 인천지하철 1호선 예정역까지 거리가 직선거리로 700여m정도 된다. 그리 멀지는 않은편.

예정역에서 공항철도로 환승이 가능한 계양역까지 두 정거장이고 소요시간은 한 7~8분 정도 걸릴 것으로 예상된다.

계양역 기준 강남의 신논현역까지 50분 정도 걸리니까 역까지 이동시간, 역에서 계양역까지의 이동시간을 더하면 1시간 20분 내외가 걸리지 않을까 싶다.

 

서울역이야 뭐 공항철도로만 갈수 있으니 소요시간이 더 적다. 서울역까지는 1시간 이내로 끊지 않을까 예상해본다.

 

단지 북쪽으로 길건너에 꽤나 큰 규모의 공원이 들어설 계획이다. 팍세권으로써 가치가 있을 것으로 보인다.

학교는 위에서 살펴봤듯이 단지 안에는 없지만, 길만 한, 두 번 건너면 학교 부지가 있다. 같은 블럭이 아닌건 아쉽지만 학교가 멀지는 않은 위치니 나쁘지 않다고 보여진다.

 

검단신도시 상업지구에 자리할 커낼콤플렉스는 아래와 같은 모습이라고 한다.

커낼콤플렉스 조감도

커낼(canal)이란 말처럼 물길을 내서 수변공간과 함께하는 상업 시설을 만든다고 한다.

제일풍경채2에서 커낼컴플렉스까지는 약 1km 정도 떨어져있다. 커낼컴플렉스는 중심 상업지구인데 거리가 가깝지는 않다. 편의시설 접근성이 떨어진다는 이야기.

종합해보면 검단 제일풍경채2는 검단신도시 내에서 북쪽에 위치한 단지이고 인천보다는 김포가 가까운 느낌의 지역이다. 주변에 편의 시설보다는 공원이나 아파트가 많아 주거 환경면에서는 쾌적할 것으로 보이나 편의성은 다소 떨어질수 있을 것으로 보인다(검단에 조성될 넥스트 컴플렉스와도 멈). 개인적인 느낌으로 판단해보면 검단신도시 내에서 입지는 중하 정도인 것 같다.

 

 

분양가 분석

제일풍경채2 검단의 분양가는 아래와 같다.

국평인 전용 84제곱미터만 봤을 때 4억 7천만원 정도이다. 분양가상한제가 적용되어서 분양가가 저렴하게 나왔다.

검단신도시 1단계 지역 아파트 시세가 국평이 9억이 넘어가는 상황(실거래는 8억 3천 찍혀있음)이라 단순 분양가로만 비교하면 두 배 가까이 저렴하다(물론 1단계 지역이 입지가 더 좋은 편이고 아래 단지가 메이저 브랜드라는 점은 감안해야함).

5년간 전매제한이 적용되기 때문에 현재를 기준으로 안전마진이 얼마라고 정확히 예단할수는 없다.

인천 지역은 대규모 아파트 공급이 가능한 지역이고 3기 신도시 이슈도 있어서 지금 가격이 유지 가능할 것인지에 대해서는 회의적으로 봐야할 필요가 있다.

 

실거주라면 여부가 없이 무조건 청약을 하는게 맞고, 실거주 외 투자 용도라면 한 번 고민해봐야할 입지가 아닌가 싶다.

 

 

청약 유의 사항

1. 전매제한기간은 특별공급과 일반공급 모두 5년이 적용된다.

 

2. 분양가상한제가 적용된 주택이나 의무거주기간은 적용되지 않는다.

 

3. 일반공급의 경우 전용면적 85제곱미터 이하 면적 청약은 100% 가점제로 진행된다. 전용면적 85제곱미터 초과는 가점제 50%, 추첨제 50%가 적용된다.

검단 제일풍경채 2에서는 전용 74제곱 541세대와 전용 84제곱 656세대는 가점제 100%로 전용 110제곱 537세대는 가점제 50%, 추첨제 50%가 적용된다.

 

4. 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급의 경우 우선공급과 일반공급에 2021년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득이 적용된다. 더이상 2020년도가 아니라 2021년도임에 유의해야한다.

2021년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 3인, 4인 가구(생애최초 특별공급)

2021년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 3인, 4인 가구(신혼부부 특별공급)

 

5. 생애최초 특별공급의 경우 세대주만 청약할수 있다. 신혼부부 특별공급은 세대원도 가능하다.

 

6. 특별공급은 모든 유형에서 무주택세대구성원 또는 무주택세대주 요건을 갖춰야 한다.

 

7. 청약통장에 아래와 같은 예치금이 납부되어 있어야한다. 노부모부양, 생애최초 특별공급은 청약통장 가입 24개월이 경과해야하고 기관추천, 다자녀가구, 신혼부부 특별공급은 6개월 이상 경과해야한다. 지역 구분은 내가 살고 있는 지역이 기준이다.

8. 중도금 이자후불제 조건으로 전체 공급대금의 중도금 범위 내에서 40% 중도금 대출 알선을 시행해준다고 한다.

참고로 계약금이 20%, 중도금이 60%, 잔금이 20%로 구성된다. 사실 5년 전매로 묶여있어 큰 의미는 없다.

 

9. 입주 예정일은 2025년 4월이다.