교사가 받을 수 있는 대출 종류 4가지 - 특징과 장단점, 금리 비교

 

부동산 구입 시 가장 필요한 정보 중 하나가 대출과 관련된 정보이다. 부동산 투자는 다른 투자와 다르게 레버리지를 사용하는 게 정석적인 투자 방법으로 여겨지기 때문이다. 부동산 시장에서 "살 수 있는 최대한 비싼 걸 사라"는 말도 있을 정도로 부동산 투자에 있어 대출은 권장되고 있다. 그러나 자신의 대출 한도가 어느 정도인지, 어디서 대출을 받을 수 있는지 모르는 경우가 허다하다. 이번 글에서는 교사들이 대출을 받을 수 있는 여러가지 대출 종류와 특징, 장단점, 금리 등을 비교해 봤다.

 

 

대출 기본 용어 정리 - LTV, DTI, DSR

대출을 받으려면 먼저 LTV, DTI, DSR 같은 용어와 친해져야 할 필요가 있다. 대출 규제가 강력해서 차주의 상황과 조건에 따라 대출 한도가 명확하게 정해져 있기 때문이다.

 

LTV

LTV는 주택담보대출의 가장 기본적인 규제로 주택 가격 대비 대출 비율을 의미한다. LTV가 60%라는 의미는 집값의 60%까지만 대출이 가능하다는 뜻이다. 윤석열 정부가 들어선 이후 LTV 규제는 꽤나 완화되었다. 

 

현재 생애최초 주택구입자의 경우 지역과 무관하게 9억원 이하 주택에 대해 LTV 80%(한도 6억원)까지 대출이 가능하다. 생애최초 주택구입자 자격을 만족하려면 과거에 주택 소유 이력이 없어야 한다(부부라면 부부 둘 다 없어야 함). 

 

서민실수요자 조건도 있다. 서민실수요자는 부부 합산 소득 9,000만원 이하에게 적용되는데 규제지역이어도 9억원 이하 주택에 대해 LTV 70%(한도 6억원)까지 대출이 가능하다. 

 

그 외 일반적인 무주택자나 1주택자의 경우라면 비규제지역에는 LTV 70%, 규제지역에는 LTV 60%가 적용되고 있다.

다주택자에게는 LTV 규제가 더 강하게 적용된다.

 

LTV 규제 정리

 

 

DTI

소득 대비 상환 능력을 보는 지표 중 하나이다. 2018년에 부동산 관련 규제가 강화되면서  '해당' 주담대 원리금 상환액에서 '모든' 주담대 원리금상환액으로 변경되었다. DTI의 계산 방법은 아래와 같다.

 

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(주택담보대출 연간 원리금상환액 + 연간 다른 대출 이자액) / 연소득

 

일반적인 경우 대출 시 DTI는 60%가 적용되고 있다.

 

 

DSR

DTI와 비슷한 개념으로 소득 대비 상황 능력을 측정하는 지표이다. DSR이 DTI와 다른 점은 DTI가 주택담보대출 외 대출에 대해서는 이자액만 반영하는 반면, DSR은 주택담보대출 외 대출(학자금, 신용, 자동차 등)에 대해서도 원리금상환액을 반영한다는 점이다. 이런 이유로 DSR은 DTI보다 대출 한도가 낮아지는 효과가 있다.

(주택담보대출 연간 원리금상환액 + 다른 대출 연간 원리금상환액) / 연소득

 

DSR은 총 대출금액 1억 초과 시부터 적용되며, 통상적으로 40%, 제2금융권이나 보험에 대해서는 50%가 적용된다.

주담대에 대해서는 통상 만기로 30년을, 신용대출에 대해서는 통상 만기로 5년을 잡고 계산한다. 신용대출의 만기가 더 짧기 때문에 신용대출을 받은 경우 DSR이 크게 올라가는 경우가 많다. 

 

DSR을 낮추기 위해서는 대출 금액을 줄이거나, 대출 기간을 길게 잡거나, 소득을 올리거나, 금리를 낮춰야 한다.

DSR을 낮추기 위한 4가지 조건

 

 

모든 대출에 DSR이 적용되는 것은 아니다. 전세자금 대출, 중도금 대출, 이주비 대출, 한국교직원공제회 대출, 공무원연금관리공단 대출 등은 DSR 산정에서 제외된다. 

 

 

교사가 받을 수 있는 대출 종류

교사가 받을 수 있는 대출 종류는 크게 주택담보대출, 신용대출, 한국교직원공제회(공제회) 대출, 공무원연금공단 대출 4가지이다. 이중 공제회 대출과 공무원연금공단 대출이 다른 직장인과 비교했을 때 교사가 받을 수 있는 특수한 대출 형태이다.

 

주택담보대출

주택담보대출은 주택을 담보로 돈을 빌리는 대출이다. 주택의 담보 가치는 KB부동산 시세, 한국부동산원 시세, 실거래가 중 담보가치는 가장 낮은 금액으로 적용된다.

 

상환방식으로는 원금균등, 원리금균등, 체증식 상환 방식이 있다. 각 상환방식의 특징은 아래와 같다.

만약 받을 수 있다면 체증식으로 받는 게 가장 좋고, 그 다음으로 원리금균등 상환이 인플레를 방어하는 효과가 있어 많이 선택하고 있다.

 

• 원금균등 - 가장 이자 부담이 적은 상환 방식. 원금이 줄어들수록 이자가 줄어들기 때문에 갈수록 상환액이 감소함.
• 원리금균등 - 대출 기간 내내 일정한 금액을 상환하는 방식. 초기에는 이자비율이 높고, 뒤로 갈수록 원금 비율이 높아짐. 가장 많은 사람들이 선택함. 원금균등상환에 비해 후반에 돈을 많이 갚는 방식이라 인플레 방어가 되어서 유리함.
• 체증식 - 초기 상환부담이 적기 때문에 인플레 방어에 매우 유리한 대출 형태. 원리금 비율이 뒤로 갈수록 점점 늘어남. 특수한 형태로 선택하기 쉽지 않음.

우리은행 주택담보대출 안내

 

 

신용대출

신용대출은 개인의 신용도가 담보인 대출이다. 따라서 정규직이 아니라면 유의미한 금액의 대출이 불가능하다. 기간제 교사라면 신용대출이 어렵다는 의미다.

 

마이너스통장이라고 하는 것도 신용대출에 포함된다. 마이너스통장 대출 한도를 다 쓰지 않더라도, 설령 1원도 쓰지 않았더라도 대출을 받은 것으로 보고 DSR 등에 대출 한도로 잡힌다. 마이너스통장은 금리가 높은 편이기 때문에 단기 대출에 적당하다.

 

대출 시 변동금리와 고정금리 중 선택하게 되는데, 금리 상승기에는 금리 재산정 기간을 길게하고 반대로 금리 하락기에는 금리 재산정 기간을 짧게 하는 게 유리하다.

 

교사의 신용이라면 신용대출로 주택담보대출보다 더 큰 금액을 받기는 힘들기 때문에 주택을 구입한다면 주택담보대출이 1순위가 되어야하고, DSR과 DTI의 틈 사이에서 신용대출을 추가로 활용할 수 있는 여지가 있다. 따라서 주택 구입 자금이 필요하다면 일반적으로는 주택담보대출을 먼저 받고 신용대출을 받아야지, 반대로 신용대출을 먼저 받았다가는 주택담보대출 가능 한도가 크게 줄어들 수 있으니 주의해야 한다.

 

주요 시중 은행들 중 KB국민은행에서만 교사를 위한 별도의 신용대출 상품인 'KB 선생님든든 신용대출'을 운영하고 있다. 선생님 대상 대출이 일반 직장인 대출 대비 0.02 ~ 0.13%p 정도 금리가 저렴하다.

 

신용대출 ( 개인뱅킹 | 금융상품 | 대출 | 대출상품/신청 | 신용대출 ) (kbstar.com)

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좌 - 선생님 든든 신용대출 금리 / 우 - 일반 직장인 신용대출 금리

 

 

공제회

한국교직원공제회 대출을 최대 한도로 받기 위해서는 SGI보증보험에 가입해야 한다.

공제회 대출 방식이 장기저축급여 탈퇴 가정급여금에 추가 금액이 더해져 대출이 되는 방식인데, 추가 금액에 대해서는 따로 담보가 없기 때문에 보증보험 가입을 통해 담보를 잡아두는 것이다.

 

공제회 대출의 가장 큰 장점은 금융권의 DSR 적용 대상에서 제외된다는 점이다. 교사에게만 있는 일종의 보너스 주머니라고 볼 수 있다. 단, 한도가 최대 1억원이라 주머니가 그리 크지는 않다.

 

또 하나의 장점은 거치식 상환이 가능하다는 점이다. 거치식 상환이란 일정 기간 원금은 갚지 않고 이자만 갚고 원금을 상환하는 형태이다. 공제회 대출은 최대 2년간 거치가 가능하다. 2년간 이자만 내고 돈을 빌릴 수 있다는 의미다. 거치는 최대 2년이지만, 거치기간 2년이 끝나면 빌렸던 돈을 전부 상환하고 다시 빌리는 무한거치라는 방식을 통해 거치기간을 계속 연장할 수 있다. 이 과정에서 중도상환수수료는 발생하지 않고 보증보험료도 일부 환불해주지만, 새로운 대출에 대한 보증보험료는 부담해야 한다. 선물의 롤오버처럼 대출을 옮기는 과정에서 수수료가 생긴다고 보면 된다.

 

교직원 공제회 대출의 단점은 대출 금리가 시중 은행 대비 비싸다는 점이다. 24년 1월 현재 일반대출 금리가 4.99%다. 일반 은행 대출 금리가 3%대를 바라보고 있는 것과 비교하면 1%p 정도 비싸다. 

 

또 다른 단점은 보증보험료가 비싸다는 점이다. 1억원을 2년 거치, 8년 상환으로 빌릴 시 보증보험료만 300만원이 넘는다. 대출 금리도 높은데다가 대출금액의 3%에 해당하는 금액을 일시불로 내야해서 부담이 크다.

교직원공제회 보증보험료 계산

 

 

마지막 단점은 신용도에 따라 대출 가능금액이 달라질 수 있다는 점이다. 신용도와 공제회 가입기간이 모두 만족할 경우 최대 1억원이지, 신용도가 좋지 않으면 대출 한도가 2,000만원까지 감소한다.

교직원공제회 대출 금리

 

공제회에서는 일반대출 말고도 특수 목적형 대출인 행복누리결혼대출, 희망누리출산대출, 든든누리주택대출을 최대 한도 3,000만원으로 운영하고 있다. 특수 목적형 대출인이고 한도도 적은 만큼 일반대출에 비해 금리는 낮다(24년 1월 기준 4.2%)

 

 

공무원연금공단

공무원연금공단의 대출은 조건이 다소 까다롭다.

주택구입을 위한 대출인 경우 면적 85제곱미터 이하, 부부 모두 2년간 무주택 조건을 동시에 만족해야 대출이 가능하다.

 

 

일반 대출인 경우 조건은 없지만, 주택자금대출 한도가 최대 6,000만원인 것과 비교해 대출 한도가 최대 2,000만원으로 낮은 편이다.

공무원연금공단 최대 대출 가능액

 

 

공무원연금공단 대출의 특징은 대출을 신청할 수 있는 시기가 따로 정해져있다는 점이다. 보통 분기별로 신청을 받으며 대출이 시작되면 대부분 당일에 신청이 끝난다. 일정은 공무원연금공단 홈페이지에 한 달 전쯤 게시되며, 당일 9시부터 선착순으로 진행되기 때문에 꼭 대출을 받아야 한다면 1교시는 교과 등으로 비워두는게 좋다. 

 

공무원연금공단 대출 공고

 

 

공무원연금공단 대출의 장점은 공제회 대출처럼 DSR 제외 대상이면서, 공제회 대출보다 보증보험료가 다소 저렴한 편이라는 점이다. 연금공단 대출도 예상퇴직급여액을 담보로 설정하고 실행되는 대출이기 때문에, 담보를 초과하는 금액에 대해서는 보증보험에 가입해야 한다. 담보로 잡히는 예상퇴직급여액은 예상퇴직급여액의 절반이다. 최고 한도에서 예상퇴직급여액 절반을 제외한 금액에 대해서는 보증보험에 가입하고 보증보험료를 납부해야 대출을 받을 수 있다.

 

주의해야 할 건 교직원 대출과 공무원연금공단 대출이 SGI서울보증보험의 한도를 공유한다는 점이다. 교직원공제회에서 1억, 공무원연금공단에서 6,000만원을 모두 빌릴 수 있는 것이 아니고, 두 곳을 다 더해서 최대 1억원까지만 대출이 가능하다.

 

 

이외에는 공제회 대출보다 별로 메리트가 없다. 한도도 더 낮고, 금리도 더 비싸다. 공제회처럼 무한거치 형태로 대출할 수도 없다.

공무원연금공단 대출 적용 금리