법정 전월세전환율과 시장전환율 비교 - 전월세전환율 계산 방법

무주택자는 살 집을 구할 때 전세를 살지, 월세를 살지 고민이 된다. 반전세도 있지만 반전세는 사실상 월세의 개념이라 크게 따지면 전세나 월세 중 하나를 선택해야 하는 입장에 있다. 전세와 월세 각각 장단점이 있기에 개인의 상황에 맞는 최선을 찾는 게 중요하다. 전세와 월세 중 어떤 게 유리한 지 살펴볼 때 필요한 개념이 '전월세 전환율'이라는 개념이다. 이번 글에서는 전월세 전환율의 뜻과 계산 방법에 대해 정리해 봤다.

 

 

전월세전환율 뜻

전월세전환율이란 전환이라는 말처럼, 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 의미한다.

 

전월세전환율의 계산 방법은 1년 치 월세를 전세금에서 월세보증금을 뺀 값에 100을 곱해서 계산한다.

이를 식으로 표현하면 아래와 같다.

 

전월세전환율 종류

전월세전환율의 종류에는 크게 법정 전월세전환율과, 시장전환율이 있다.

 

법정 전월세전환율

갱신 계약 시 적용되며 전세 보증금에서 월세로 환산할 때 적용된다.

 

법정 전월세전환율은 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더해서 정해진다.

2023년 3월을 기준으로 하면 한국은행 기준금리는 3.5%, 대통령령 이율은 2%이기 때문에 법정 전월세전환율은 현재 5.5%이다. 법정 전월세전환율은 넘으면 안 되는 한도를 제시하는 개념이지 꼭 지켜야 할 개념은 아니다. 갱신 계약이라도 5.5% 범위 내에서 임대인과 임차인이 합의하여 결정하면 된다.

 

시장전환율

법적 근거가 있지는 않으며, 신규 임대차 계약 시 시장전환율을 참고하여 임대인과 임차인 간 합의로 결정한다.

한국부동산원에서 매월 시장 전월세전환율 통계를 내고 있다. 가장 최근 자료인 2023년 1월의 시장전환율을 살펴보면 전국 평균이 5.9%, 수도권 평균이 5.5%, 서울 평균이 4.9% 임을 알 수 있다. 법정 전월세전환율은 전국 공통으로 적용되지만, 시장전환율의 경우 지역별로 편차가 다소 있음을 알 수 있다.

한국부동산원 전월세전환율 통계

 

 

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전월세전환율 적용 방법 예시

예시를 통해 전월세전환율을 사용해 보자

※ 예시 상황

기존 전세 계약 조건 - 전세보증금 4억 원
계약 갱신 조건 -  보증금 2억 + 추가 월세(반전세 형태로 변경)
전월세전환율 - 5% 적용

이 조건에서 추가 월세로 얼마를 내야 하는지 계산해 보자.

 

전월세전환율로 5%가 적용된다고 하면, 내야 할 월세는 아래와 같이 계산할 수 있다.

• 월세 = (전세보증금 - 월세보증금) x 전월세 전환율 ÷ 12개월 
• (4억 - 2억) x 0.05 ÷ 12개월 = 약 83만 원

 

위와 같은 상황이라면, 전세보증금 2억 원을 줄이는 대신 매월 약 83만 원의 월세를 내야 한다는 계산이 나온다.

 

만약 전세보증금 2억 원에 대한 이자가 83만 원보다 높다면, 전세 계약을 월세로 바꾸는게 더 유리하다고 판단할 수 있다.

반대로 전세대출 이자가 83만원보다 낮다면, 전세로 계속 사는 것도 나쁘지 않은 선택이 된다.

 

 

전월세전환율 의미

전월세전환율이 높다는 말의 의미는 상대적으로 월세 부담이 커진다는 것을 의미한다.

위와 같은 상황임을 가정하고, 전월세 전환율만 5%에서 각각 3%, 7%로 변하는 경우를 계산해 보면 알 수 있다.

 

※ 전월세전환율 5%에서 3%로 하락 시

• (4억 - 2억) × 0.03 ÷ 12개월 = 매월 월세 50만 원

 

※ 전월세전환율 5%에서 7%로 상승 시

• (4억 - 2억) × 0.07 ÷ 12개월 = 매월 월세 약 117만 원

 

전월세전환율이 2% p가 움직임에 따라 매월 내야 하는 월세 금액이 매월 약 30만 원 정도 감소하거나 늘어남을 알 수 있다.

 

전월세전환율은 금리와 매우 밀접한 관련을 가지고 있으며, 금리가 내려갈 경우 하락하고 반대로 금리가 상승할 경우 전세가율도 따라서 상승한다. 최근 월세 거래가 많이 늘어난 이유는, 기준금리가 상승하면서 전월세전환율이 같이 상승했고 전월세전환율이 전세대출 이자보다 더 높게 형성되어 월세가 더 유리한 조건이 되었기 때문이다.

 

만약 금리가 안정화되고 하락 국면에 접어든다면, 전세대출 이자가 전월세전환율보다 낮아져서 다시 전세 계약이 늘어나는 상황이 올 것이라 예측해 볼 수 있다.