주택연금 장점과 단점을 통한 가성비 분석(ft. 주택연금 적용 금리)

 

최근 주택연금에 가입하려는 사람이 늘어난다는 기사들이 나오고 있다. 주택연금 가입자는 통상 부동산 가격이 오르면 줄어들고, 부동산 가격이 내리면 늘어나는 경향이 있다. 부동산 가격이 떨어지기 전에 주택연금을 통해 높아진 집값의 밸류를 누리겠다는 사람들이 늘어나고 있는 것으로 보인다. 이외에도 올해 3월부터 주택연금 월지급금이 평균 1.8% 줄어드는 것도 영향이 있어 보인다.

출처 - SBS Biz(23.1.31.)

 

주택연금은 쉽게 이야기하면 살고있는 집을 담보로 매달 정해진 연금액을 받는 역모기지 상품이라고 할 수 있다. 상품 구조상 담보, 즉 집값이 오르면 오를수록 내가 받을 수 있는 금액도 많아지게 된다. 이번 글에서는 주택연금의 가입 조건과 가입 방법, 수령 금액, 가성비 등을 간단하게 정리해봤다.

 

 

주택연금 가입 조건

• 부부 중 1명이 만 55세 이상이고 부부합산 공시가격이 9억원 이하 주택을 소유한 사람
• 주택법 제2조제1호에 따른 주택과 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔
• 가입자 또는 배우자가 실제로 거주하고 있는 주택(주민등록전입)
• 가입자 및 배우자가 의사능력 및 행위능력이 있는 자

 

- 다주택자라도 합산 가격이 9억원 이하면 가입 가능

- 공시사격이 9억원을 초과하는 2주택자의 경우 3년 이내에 1주택 처분 시 가입 가능

 

 

주택연금 수령 금액에 영향을 주는 요인

주택연금 수령 금액에 영향을 주는 요인은 소유하고 있는 주택의 가격과 가입자의 연령이다

 

주택가격은 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용한다. 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통해 정한 시세가 적용된다. 당연하겠지만, 주택 가격이 높을수록 받을 수 있는 수령 금액이 올라간다.

 

연령은 부부 중 나이가 젊은 연소자의 나이를 기준으로 한다. 나이가 많을 수록 월지급금은 올라가며, 반대로 나이가 어릴 수록 월지급금은 줄어든다.

 

 

주택연금 가입 방식

주택연금은 저당권방식과 신탁방식 두 가지 방식 중 하나로 가입할 수 있다.

• 저당권방식 : 주택소유자가 소유권을 가지고, 공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 방식
• 신탁방식 : 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득하는 방식

※ 주택연금 수령 중 방식 변경이 가능함

 

주택연금 지급 방식

주택연금 지급 방식으로는 아래 6가지 방식이 있다.

• 종신지급방식
• 종신혼합방식
• 확정기간방식
• 대출상환방식
• 우대지급방식
• 우대혼합방식

단, 확정기간방식은 부부 중 연소자가 만 55세 ~ 74세일 때만 가능하고 우대형(우대지급방식, 우대혼합방식)은 부부기준 2억원 미만 1주택 소유자면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 때 가능하다. 우대형은 기존 지급액에 21%를 더한 금액을 받을 수 있어 매력적이다.

 

각각의 지급 방식 내용과 특징을 정리해본다.

 

종신지급방식 / 종신혼합방식

종신 방식은 종신이라는 말 그대로 죽을 때까지 매월 연금을 받는 방식이다.

종신지급방식은 죽을 때까지 일정 급액을, 종신혼합방식은 일시불로 인출할 수 있는 인출한도(대출한도의 50% 이내)를 설정하고 연금을 받는 방식이다. 당연히 종신지급방식이 종신혼합방식보다 지급액이 높다.

 

확정기간방식

확정기간방식은 가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간동안 매월 동일한 금액을 수령하는 방식이다. 만약 수령기간 10년을 선택하여 10년간 주택연금을 다 받았더라도, 10년 이후부터 죽을 때까지 집에서 거주할 수 있다. 확정기간방식을 선택할 경우 인출한도로 반드시 대출한도의 5%를 설정해야 한다.

 

대출상환방식

대출상환방식은 주택연금으로 가입할 주택에 주택담보대출이 있는 경우, 이를 상환하기 위해 선택할 수 있는 상품이다. 대출금 상환을 위해 인출한도를 대출한도의 50% ~ 90%까지 설정 가능하다. 단, 인출한도를 너무 높게 설정하면 주택연금으로 받을 수 있는 금액이 너무 작아진다는 문제가 있다.

 

우대지급방식/우대혼합방식

종신지급방식과 종신혼합방식과 똑같지만, 가입 조건이 까다롭고 기존 지급액보다 21% 가산한 금액을 받을 수 있다는 점이 다르다.

 

 

주택연금 수령 방식

주택연금 수령 방식에서 종신 방식(종신지급방식, 종신혼합방식)을 선택한 경우 정액형, 초기증액형, 정기증가형 중 하나를 선택할 수 있다. 정액형은 매월 동일한 금액을, 초기증액형은 가입 초기에 더 많은 금액을, 정기증가형은 가입 후기에 더 많은 금액을 수령하는 방식이다.

주택연금 수령 방식(정액형, 초기증액형, 정기증가형)

 

주택연금 장점

주택연금의 장점으로는 대표적으로 아래 3가지가 꼽힌다.

 

• 평생동안 내 집에서 거주 가능
• 배우자 사망 시에도 연금 지급액 손실 없이 100% 지급
• 국가가 지급 보증하기 때문에 매우 안전함

 

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주택연금 단점과 가성비 분석

주택연금이 선풍적인 인기를 끌지 못하고 있는 요인은 개인적으로 주택연금의 가성비가 떨어지기 때문이라고 생각한다.

 

시세 4억 8천만원 아파트를 연소자 나이 기준 만 60세로 해서 예상 주택연금 조회를 해봤는데, 종신방식(정액형)으로 102만원을 수령할 수 있다고 나왔다. 같은 조건에서 20년 확정지급방식을 선택할 경우에는 124만원을, 25년 확정지급방식의 경우 109만원을 받을 수 있었다. 만 85세까지 생존한다고 가정 시 총 연금수령액을 계산해보면 종신방식(정액형)으로 3억 600만원, 20년 확정지급방식으로 2억 9,760만원, 25년 확정지급방식의 경우 3억 2,700만원을 수령할 수 있었다.

생각보다 그리 높은 금액은 아님을 알 수 있다. 평균 3억 1,000만원, 시세 대비 64.5% 수준이다. 이 비율은 물가상승률이 반영되지 않은 비율이며 연평균 물가상승률을 2%로 가정하고 계산하면 약 2억 4,500만원이다. 시세 대비 50.6% 수준이다.

앞으로 주택연금으로 25년을 받아도 현재 집값 시세의 절반만 받을 수 있다는 것이다. 생각보다 금액이 적다는 느낌을 지울 수 없다.

 

만 60세 기준으로 시세 4억 8천만원짜리 아파트의 대출한도가 시세의 41%(약 2억원)밖에 되지 않는다는 점도 아쉬운 점이다. 아무리 나이가 적다고는 하나, 지나치게 보수적으로 설정된게 아닌가 싶다. 대출한도는 만 70세 기준으로는 시세의 54.5%(약 2억 6천만원), 만 80세 기준으로는 시세의 71.2%(약 3억 4천만원)으로 가입자의 나이가 많아질수록 올라가기는 한다.

 

주택연금의 가장 큰 문제가 하나 있는데 물가상승률이 반영되지 않는다는 점이다.

말 그대로 정액형이라 시간이 지나도 받는 액수가 변동되지 않는다. 약정한 금액 이상으로는 물가가 아무리 올라도 받을 수 없다. 인플레이션을 감안하면, 앞으로 받게 되는 금액이 실질적으로는 점점 줄어드는 것이다. 주택보증공사에서는 주택 가격이 오를 것을 감안하고 지급되는 연금액을 산정했다고 밝히고 있으나 그럼에도 아쉬운건 아쉬운거다.

 

주택연금 가입 시 초기 비용이 상당한 것도 단점이다. 주택연금 가입 시 초기보증료로 주택가격의 1% ~ 1.5%에 해당하는 금액을 납부해야 하며, 매년 보증잔액의 0.75% ~ 1%를 연 보증료로 추가 납부해야 한다. 주택 가격에서 차감되기 때문에 실질적으로 부담하는 금액은 아니나, 추후 자녀 상속이나 주택연금 해지 시 고스란히 부담해야 하는 금액이기 때문에 아예 무시할 정도는 아니다.

 

인생이 한 치 앞을 모르는건데 거주 이전의 자유가 사라진다는 점도 단점이다. 실거주가 주택연금 수령의 전제 조건이기 때문에, 실거주를 하지 못하게 되는 상황이 오면 머리가 아파질 수 있다. 최악의 경우 주택연금을 해지해야 하는데, 주택연금 해지 시 그간 받았던 연금액에 보증료를 더한 금액, 거기다 위 금액에 대한 이자까지 내야하기 때문에 손해가 막심하다. 아래에서 자세히 살펴보겠지만, 적용되는 금리가 그리 낮지도 않다는게 함정이다.

 

 

주택연금 궁금증

1. 만약 주택연금에 가입한 부부 모두가 너무 일찍 죽으면?

주택연금에 가입한 부부가 일찍 사망하더라도, 주택 매각 차익금에서 연금 지급액을 제외한 금액은 자녀들에게 돌려준다.

반대로 주택 매각 차입금보다 연금 지급액이 많을 경우에는 한국주택금융공사가 그대로 손실액을 부담한다. 단, 지금까지 지급된 연금 지급액의 합과 수시인출금(만약 있다면), 보증료를 모두 합산한 금액에 대출이자가 가산되어 총액이 계산되기 때문에 생각보다 많은 금액이 차감된다. 주택연금은 주택을 담보로 돈을 빌려서 연금을 받는 '역모기지' 상품이기 때문에 이자가 부과된다.

주택연금의 이자는 아래와 같이 계산된다.

• 고정금리로 CD 선택 시 : 3개월 CD금리(3개월 주기 변동) + 가산금리(1.1%), 현재 기준 4.62%
• 고정금리로 COFIX 선택 시 : 신규취급액 COFIX금리(6개월 주기 변동) + 가산금리(0.85%), 현재 기준 5.14%

 

2. 주택연금에 가입한 이후 이혼이나 재혼을 한다면?

주택연금 이용 도중 이혼을 한 경우, 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없다.

주택연금 이용 도중 재혼을 한 경우, 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없다.

 

3. 주택연금 가입 이후 집값이 요동친다면?

주택연금 가입 이후 주택 가격이 오르든 내리든 내가 받는 연금액은 변하지 않는다.

 

4. 주택연금에 가입한 부모가 사망한 후, 자식이 부모의 주택을 상속받고 싶다면?

부부가 사망한 후 연금지급총액을 한국주택금융공사에 지불하면 주택의 소유권을 다시 찾아올 수 있다.