2021년 인천 아파트 값 폭풍 상승중 - 인천 주요 지역 아파트 상승 비교 분석(ft. 송도, 청라, 부평, 간석, 연수, 서창)

인천광역시 부동산 가격이 최근 매섭게 오르고 있다는 기사를 봤다.

인천 뿐만이 아니고 그동안 집값 상승에 소외되었던 경기도 서남부 지역(안산, 시흥)의 집값이 꿈틀거린다는 내용이었다.

 

 

시흥과 안산이 크게 오르는 것도 오르는거지만 인천의 집값 상승을 보니 예전부터 들리던 말이 생각났다.

"인천 집값이 오르면 부동산이 끝물이다"

 

이 말이 사실인지 아닌지는 잘 모르겠으나 없는 말이 나왔을것 같지는 않기도 하다.

 

오늘은 왜 인천에 대하여 저런 말이 나왔는지에 대해 생각해보고 인천 주요 지역의 아파트 가격이 최근 어떻게 변했는지 확인해보도록 하자.

 

 

인천, 제 가치를 인정받지 못하는 도시

 

인천은 수도권의 관문도시로 부산과 더불어 우리나라의 대표적인 항구라 할 수 있는 도시이다.

 

19세기 후반 개항과 경인선 철도를 통해 근대적 도시의 모습으로 나아가기 시작했다.

경인고속도로의 개통을 시작으로 가좌동과 남동지구에 산업단지 조성, 인천국제공항 건설과 송도, 청라, 영종 등의 국제도시 조성 등으로 계속 발전하고 있는 도시이기도 하다.

인천의 인구는 290만명이 넘으며 이는 우리나라에서 서울과 부산에 이어 3번 째로 많다.

 

그런데 인천은 인구 규모에 맞는 도시 대접을 받지 못하고 있는 것 같다.

인천이 이런 대접을 받는 이유는 바로 옆에 서울이라는 대한민국 최대 도시가 존재하기 때문이다.

 

서울의 영향력이 워낙 강하고 모든 것을 빨아들이다보니 독자적인 것들이 생기기 어려웠다.

그 흔한 공기업 본사도 인천에는 거의 없다시피하다. 공기업들이 지방 혁신도시로 내려갈 때 인천은 수도권이라 전혀 혜택을 보지 못했기 때문이다. 도시 규모에 비해 기업의 본사도 적은 편인데 이왕이면 기업들이 서울에 본사를 두려하지 굳이 인천에 둘 이유를 찾지 못한 것이 아닌가 싶다(물론 최근 송도를 중심으로 셀트리온이나 삼성바이오로직스 같은 바이오 기업들이 들어오기는 했다).

 

산업 분야뿐만이 아니고 정치, 경제, 교육, 문화 등 거의 모든 분야에 빨대가 서울로 꼽혀있다. 인천보다 인구가 적은 광역시들에도 설치되어있는 고등법원이 없으며(고등법원이 없어 항소심 재판을 하려면 서울로 가야함), 대학교의 수도 다른 광역시들에 비해 적은 편이다. 학군 역시 인천보다 규모가 작은 도시인 서울 근교의 분당과 평촌에는 괜찮은 학군이 생긴 반면 인천에는 이렇다할 학군이 형성되지 못했으며, 대도시에 꼭 필요하지만 기피되는 시설인 쓰레기 매립지와 화력 발전 등의 시설들이 인천에 자리하고 있다. 이정도면 심하게 이야기하면 서울 식민지라고 봐도 될정도다.

 

그런데 인천 사람들 입장에서는 억울할 수도 있는게 생각보다 인천에서 서울이 가깝지가 않다.

부천과 붙어있는 인천 계양/부평 정도만 20km대지 나머지는 30km대고 연수/중구 같이 먼 곳은 40km도 넘는다.

 

1기 신도시들의 시청에서 서울시청까지의 거리가 20km 후반대니까 부평, 계양 정도를 제외하면 서울과 거리가 상당하다고 볼 수 있다(참고로 수원시청에서 서울시청까지가 39km).

 

그리고 서울, 서울 중에서도 특히 강남권이 서울의 동남쪽에 자리하고 있기 때문에 서울의 서쪽에 위치한 인천에서 강남으로 진입하기에는 물리적 거리부터가 벽에 부딪힌다. 분당이나 동탄 등은 신분당선이나 GTX-A의 철도로 물리적 거리를 뛰어넘고 있지만 인천은 강남까지 가는 광역철도망, 아니 철도는 고사하고 바로 가는 도로 하나 제대로 없는 곳이다보니 서울 근교의 다른 도시들에 비해 상대적으로 가치가 낮게 평가되어온것 같다.

 

최근 인천 부동산 가격 상승 이유 추론

 

부동산 가격 역시 이런 기조 속에서 형성되어왔다.

서울과 서울 주변 경기도가 신도시를 중심으로 크게 오를 때 인천은 아파트 가격 상승에서도 소외된 모습을 보였다.

 

그러나 최근 달라진 모습이다.

위에서 살펴본 기사대로 올해 들어 인천 부동산 시장이 들썩이고 있다.

 

최근 인천 부동산이 각광받게된 이유를 추측해보자면 아래의 4가지 정도의 이유를 들 수 있을 것 같다.

 

 - 다른 지역에 비해 덜 올랐기 때문에 합리적인 가격으로 인식되고 있다

이게 가장 큰 이유라고 생각한다. 이제부터 살펴보겠지만 인천 지역의 아파트가 다른 지역들에 비해 2017~2020년 부동산 불장시기에 가격이 덜 오른건 사실이다. 그래서 상대적으로 인천 지역의 아파트가 가격이 싸지는 효과가 발생하여 최근 너무 높은 집값에 좌절한 젊은 세대들이 인천으로 눈을 돌리는 것 같다. 인천에 갑자기 없던 메리트가 생겨서가 아니고 다른 지역이 너무 비싸졌기 때문에 어쩔 수 없는 선택을 하는 느낌이다.

 

 - 구도심 재개발 등 주거 환경 개선이 개선되고 있다

루윈시티와 학익동을 중심으로한 구도심의 재개발로 주거 환경이 개선된 것도 큰 이유는 아니지만 사소한 이유는 될수 있을 것 같다. 이들 개발을 시작으로 인천의 구도심 재개발 사업이 본격화 된다면 이와 관련한 메리트는 더 커질 수도 있다.

 

 - GTX-B, 월판선, 인천발 KTX 등의 교통 여건 개선이 기대된다

아직 사업성의 문제로 사업이 추진되고 있지는 않지만 GTX-B와 GTX-D, 그리고 추진 중인 월곶판교선(월판선), 인천발KTX 등도 인천 부동산에는 호재다. 비록 GTX-D가 부천종합운동장에서 싹둑 잘리긴 했지만 지금 계획된 노선만으로도 검단지역 주민들이 혜택을 누리기에는 충분할 것으로 보인다. GTX-B야 뭐 만들어지기만 한다면 인천 주요지역을 통과하는 노선이기 때문에 송도를 중심으로 아주 많은 인천 시민들이 혜택을 볼것으로 보인다. 월곶판교선도 제때 개통만 된다면 판교까지 빠르게 이동한 후 판교에서 신분당선을 통해 강남권으로 쉽게 진입할 수 있는 새로운 철도길이 열리기 때문에 파급효과가 클 것으로 기대된다. 인천발 KTX는 수인분당선 송도역이 기점인데 사업이 완료될 시 더 이상 KTX를 타기 위해 광명이나 서울로 가지 않고 인천광역시 안에서 KTX를 이용할 수 있게되어 인천시민들의 지방으로 이동이 수월해질 것으로 보인다.

 

 - 부동산 규제가 다른 지역에 비해 상대적으로 약하다

수도권 다른 지역에 비해 규제가 약해서 주택 구입 자금을 구하기 쉬운 것도 사람들이 인천을 들여다보게 된 이유 중에 하나라고 생각한다. 인천에서도 투기과열지구 지역이 있기는 하지만 최근에 급상승한 지역들은 대부분 조정지역이다. 조정지역의 대출 규제가 투기과열지구보다 약하기 때문에 이쪽으로 시선이 쏠렸다고도 볼 수 있을 것 같다.

 

 

인천 주요 지역 부동산 시세

 

인천의 주요 지역들의 대표 아파트 단지들의 시세를 확인해보았다.

(시세 정보는 리브부동산 KB국민은행 사이트를 참고하였다)

 

최근 들썩이는 동네는 송도나 청라도 들썩이지만 주로 인천의 원도심 지역들이다.

 

아래는 송도와 청라의 아파트인데 아래 시세 변화 그래프를 보면 최근 오르기는 했지만 그렇게 급등한 모습은 아니다.

(물론 송도 내의 다른 단지들이 최근 많이 오르긴 했다. 저 웰카운티1단지가 상승세가 약한 편)

 

송도의 웰카운티1단지는 노무현 정부 때 찍었던 가격을 최근에서야 간신히 회복했음을 확인할 수 있다.

인천 대장 송도의 부동산 가격이 이정도였으니 다른 지역은 뭐... 안봐도 비디오겠다.

 

 

참고하시라고 같은 기간 다른 지역의 자료도 준비했다.

왼쪽은 분당 서현에 있는 시범삼성한신아파트이고 오른쪽은 용인 수지에 있는 신정마을7단지아파트이다.

노무현 정부 때 대표적인 버블 세븐 지역이었는데 피크였을 때보다 시세가 떨어지긴 했으나 송도보다는 더 빨리, 그리고 더 많이 회복되는 모습을 보인다.

 

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이제 본격적으로 상승장을 달리는 인천의 주요 지역을 가본다.

 

 

먼저 서울 접근성이 좋은 부평구 쪽에 있는 아파트를 살펴보았다.

부평구 쪽 아파트는 그나마 다른 인천 지역 아파트들에 비해 최근 10년간 가격이 조금씩은 오르고 있었음을 확인할 수 있다. 1호선과 7호선을 통한 서울 접근성이 인천의 다른 지역보다 우수하다는 장점이 반영된 것으로 보인다.

 

이는 최근 인천 검단신도시가 높은 시세를 형성하고 있는 것과 같은 이유라 생각한다.

검단신도시 역시 송도나 청라, 영종보다 서울과 가깝고 인천1호선과 공항철도를 통해 서울로 쉽게 진입할 수 있다는 점이 가격 상승에 영향을 준 것 같다.

 

부평구 삼산동의 주거환경이 부천 상동 신도시와 이어져 꽤나 쾌적하다는 것도 장점이라 할 수 있겠다. 

 

왼쪽에 있는 단지는 1호선 부개역이나 7호선 삼산체육관역을 통해 서울로 나갈 수 있는 부개주공6단지 아파트이고

오른쪽에 있는 단지는 7호선 굴포천역을 통해 서울로 나갈 수 있는 삼산타운7단지 아파트이다.

 

두 단지 모두 가격 변화 그래프를 보면 2021년 올해 기울기가 가파른 것을 확인할 수 있다.

가격이 빠르게 올랐다는 이야기다. 상승 가격을 보면 1억에서 2억원 정도가 올랐음을 알 수 있다.

 

 

다음은 인천광역시청 주변의 간석동과 구월동의 시세를 살펴보았다,

 

간석래미안자이는 올해 들어서만 1억 넘게 올랐음을 확인할 수 있고 구월동의 롯데캐슬골드2단지도 최근 1억 가까이 가격이 상승했음을 알 수 있다.

 

일단 10년째 거의 움직이지 않던 가격 그래프가 꿈틀했다는거 자체가 대단한 일이다.

 

 

다음은 송도국제도시가 생기기 전 인천의 강남이라 불리던 연수동과 시흥 배곶과 마주보고 있는 인천논현지구의 시세다.

 

연수동은 인천1호선과 수인분당선이 모두 지나가는 나름 교통이 편리한 지역이며 계획 도시로 설계되어 생활환경도 쾌적한 편이다. 그러나 연수동 역시 인천의 다른 지역들과 비슷하게 지난 10년간 집값이 그대로 유지되다가 최근에 가격상승폭이 꽤나 커졌음을 확인할 수 있다.

 

인천논현지구에있는 에코메트로11단지한화꿈에그린도 연수동만큼은 아니지만 최근 꽤나 가격이 올랐음을 알 수 있다.

 

 

마지막으로 인천 영종과 인천 서창지역이다.

영종은 영종도 신공항이 있는 영종도에 위치한 영종하늘도시의 영종센트럴푸르지오자이를, 서창은 시흥시와 경계를 접하고 있는 최근에 개발된 인천의 택지지구이다.

 

이곳들도 오르긴 했으나 상승폭의 기울기가 위의 지역들만큼 가파르지는 않다.

서창은 올들어 꽤나 급속도로 올랐지만 영종은 가격 상승 정도가 매우 완만함을 볼 수 있다.

 

인천광역시 내에서도 지역에 따라 상승폭에는 다소 차이가 있는 것으로 보인다.

 

 

정리

 

이제 망하면 인천에 간다는 말도 수정되어야 할 것 같다.

인천의 부동산이 최근 많이 상승하여 망하면 인천도 갈 수 없는 시대가 되었다. 이제 수도권에서 망하면 수도권에서는 살 수 없을것 같다(마지막 보루로 믿고 있었던 인천 너마저...). 농담이고 인천도 이제 아파트들이 제 가격을 찾아가는 모습인것 같다. 사실 개인적으로 인천 아파트 값이 지금까지 가격이 너무 저평가 되어있었다고 생각했다.

지금의 가격 상승은 나름 합리적이라고 생각하며 앞으로 더 오르는지가 중요한 포인트가 될것 같다.

여기서 더 오르면 인천도 불장으로 진입하는것이고 여기서 멈춘다면 가격이 합리적으로 조정된 것이지 않을까?

 

다만, 한 가지 불안 요소는 지금의 가격 상승 이유가 인천의 경쟁력이 좋아져서 올랐다기보다는 다른 지역이 너무 비싸져서 오른 이유가 크다는 것이다. 이는 반대로 말하면 다른 지역의 가격이 합리적으로 돌아온다면 인천의 지금 가격도 유지될 수 없다는 의미이다. 부동산 하락장이 오면 가장 먼저 영향을 받을 곳이 인천이라는 뜻이기도 하다. 이를 막기 위해서는 인천에 예정되어있는 철도들인 GTX, 월판선, 인천발 KTX 등이 차질 없이 진행되어야 할 것 같다.

 

인천광역시가 도시 규모에 맞는 부동산 가치를 인정받고 서울의 위성도시가 아닌 경쟁력 있는 도시로 태어나길 바라본다.