3기신도시 사전청약 - 신혼부부 특별공급, 신혼희망타운 청약 자격 및 조건 알아보기

과연 될까...?? 의구심이 들기는 하지만 일단은 사전청약에 대한 정부의 가이드라인이 나왔다.

 

2021년 7월, 10월, 11월, 12월 이렇게 4차례에 걸쳐, 총 3만 200가구의 사전청약 지역과 세대수가 확정되었다.

분양가격은 시세의 70 ~ 80%정도로 책정되며 전체 물량의 절반에 가까운 1만 4천 가구를 신혼부부를 위한 신혼희망타운으로 내놓을 예정이다.

 

사전청약제도란? - 사전청약 궁금증 해결

사전청약제도란 공공택지 등에서 공급되는 공공분양주택의 공급시기를 조기화(약 1~2년)하는 제도다.

쉽게 말해 본 청약의 1~2년에 앞서 미리 청약을 받는 것이다. 놓치기 쉬운 부분이 있는데 사전청약은 민영주택이 아닌 공공분양주택에 적용된다. 따라서 특별공급 기준도 민영주택이 아닌 공공주택에 대한게 기준이 된다. 이는 신혼부부 특별공급(맞벌이)을 기준으로 봤을 때 도시근로자월평균소득기준이 160%가 아닌 140%가 적용된다는 말이다. -_-;; 아 이 좁은문... ㅠㅠ

 

사전청약 후 사업 승인, 주택착공을 거쳐 본 분양이 이루어진다.

 

사전청약을 하는 이유는 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 앞당기고 수도권 청약 대기 수요를 해소할 수 있기 때문이다(라고 쓰고 일단 급한대로 공급을 하는 척이라도 하기위함이라고 읽는다).

 

제대로 된 아파트 위치도 모르고 설계 도면도 모르고 내 집의 동과 호수도 모르는 상태에서 청약을 한다는게 매우 웃기기는 하지만 이거에라도 매달릴수밖에 없는 20,30 불쌍한 신혼부부와 청년들의 운명이 얄궂을뿐이다. ㅠ

 

아직 3기 신도시 대상지에 대한 토지보상도 제대로 끝나지 않아서 1~2년 안에 본청약이 시작될 수 있는지 우려하는 사람들이 많은데 이건 앞으로 상황을 봐야될듯하다. 정부 발표로는 하남 교산과 인천 계양은 이미 토지보상 진행비율이 50%를 넘었다고는 한다. 일단 정부에서는 이번 LH 투기 건에 발목 잡히지 않고 3기 신도시를 원래 계획대로 추진하겠다는 방침이다.

 

사전청약 당첨자와 그 세대에 속한 사람은 다른 주택에 대한 사전청약 신청은 제한된다.

그러나 사전청약에 당첨 되었어도 다른 분양주택의 본청약 신청 및 당첨, 다른 주택의 구입 모두 가능하다.

다만 이 경우 무주택 요건이 사라지게되 사전청약으로 당첨된 주택에는 입주할 수 없게 된다.

 

또한 소득기준은 사전청약 당시에만 만족하면 이후에 기준이 벗어난다고해도 상관 없다.

모집 공고 당시의 시점으로만 따진다고 한다.

 

사전청약은 언제든지 당첨자 자격을 포기할 수 있고 포기에 따른 별도의 패널티는 없다.

 

해당 지역 거주의무기간은 사전청약 시점이 아닌 본청약 때를 기준으로 계산된다. 

사전청약 시점에 해당 지역 거주의무기간이 차지 않았어도 본청약때까지 거주기간을 채우면 문제가 없다.

공공분양주택의 거주기간 및 우선공급비율은 아래표와 같다.

 

 

사전청약 후보지는 어디?

 

 

사전청약은 올해 7월 인천계양의 1,100가구를 시작으로 대망의 막이 열린다.

 

7월에는 남양주진접2, 성남복정1, 의왕청계2, 위례에 총 4,400가구를 사전청약으로 공급한다.

10월에는 남양주왕숙2의 1,400가구를 시작으로 성남 신촌/낙생/복정2, 의정부의정, 군포대야미, 의왕월암, 수원당수, 부천원종, 인천검단, 파주운정3에 총 9,100가구를 공급한다.

11월에는 하남교산, 시흥하중, 양주회천, 과천주암에 총 4,000가구가

12월에는 나머지 12,700가구가 남양주왕숙, 동작구수방사 등의 부지에 공급될 예정이다.

 

아쉬운건 저 물량중에 서울 공급은 동작구수방사 200가구가 유일하다는 것이다. ㅠ

(그만큼 서울에 공급이 쉽지 않음을 알 수 있다)

또 아쉬운건 3기 신도시 중 인기가 좋을 것으로 예상되는 하남교산에 배정된 사전청약 물량이 고작 1,000가구에 불과하다는 것이다. 이외에도 인기 지역으로 선호되는 과천, 성남 등에 배정된 물량이 다른 지역에 비해 많이 부족하다.

 

선정 지역은 서울의 동,서,남,북부에 나름 골고루 배정했음을 확인할 수 있다.

개인적 의견으로는 7월 청약에서는 성남복정, 10월은 성남낙생, 11월은 과천주암/하남교산, 12월은 동작구수방사가 가장 인기가 좋을 것으로 예상된다.

 

논란이 되었던 태릉골프장 부지와 정부과천청사 유휴지는 제외되었다.

해당 지역 다수 주민들의 반대 여론이 어느 정도 성공을 거둔듯 하다.

태릉골프장은 협의 중이라고 하나 과천청사 유휴지에 대한 내용은 없는걸로 봐서 이곳에 공급은 어렵지 않을까 싶다.

 

사전청약(공공분양주택) 입주자 선정 기준은?

 

위에서 말한대로 이번 공급은 모두 공공분양주택, 즉 공공주택사업으로 공급되는 주택이다.

따라서 민영주택에 비해 소득 기준이 좀 더 엄격하며 일부 공급부분에는 자산 기준도 있다.

대신 특별공급 물량이 전체의 85%에 달해 특별공급 신청이 가능한 사람이라면 더 유리할 수 있다.

 

아래는 공공분양주택 입주자 선정기준표다.

 

출처 - 국토교통부

 

나는 신혼부부 특별공급에 관심이 많으니 신혼부부 특별공급에 대해 좀 더 자세히 들여다보았다.

공공분양주택의 특별공급 중 30%가 신혼부부에게 공급된다. 제일 많은 양이다.

자격은 아래와 같다. 아래 4가지 기준을 '모두' 충족해야한다.

 

 1. 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축) 가입기간 6개월 경과 및 6회 이상 납입

 2. 혼인기간 7년 이내 신혼부부, 예비 신혼부부 및 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족인 자

 3. 입주자모집공고일 기준으로 부동산 및 자동차 소유에 관한 자산보유기준을 충족한 자

 4. 무주택 세대구성원 전원의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 130%(맞벌이는 140%)이하인 자

 

 

3번의 자산보유기준은 아래표와 같다.

요약하면 부동산(건물과 토지)은 215,500,000원 이하, 자동차는 34,960,000만원 이하가 되어야 한다.

부동산에는 공공주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택, 건물, 시설물, 토지 등이 모두 포함되며 기준은 지방 세정 시가표준액(공시지가)이다.

자동차 가액 선정 기준은 보건복지부 장관이 정하는 차량기준가액으로 한다. 차가 두 대인 경우는 높은 차량가액을 기준으로 한다.

 

 

4번의 소득기준은 아래표와 같다.

2020년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준

공공분양주택에서 신혼부부 특별공급은 전체 물량의 70%를 소득기준 100% 이하(맞벌이인 경우 120%이하)에게 배정한다. 저소득층 신혼부부를 위한 파격적인 배려라고 할수있다.

나머지 30%만이 130% 이하(맞벌이인 경우 140% 이하)에 배정된다.

140%가 초과되는 사람은? 공공분양주택의 신혼부부 특별공급에 신청할 수 없다. ㅠㅠ

 

아마 이번 사전청약을 기대하셨던 많은 분들이 이 소득기준에서 아주 많이 탈락될 것이라 예상된다.

 

 

신혼희망타운 중심으로 공급 예정

이번 사전청약은 신혼부부를 대상으로한 '신혼희망타운' 물량이 절반에 가까운 1만 4천가구에 달한다.

신혼희망타운으로만 공급되는 곳이 꽤나 많다.

의왕청계2, 위례, 성남낙생, 성남복정2, 군포대야미, 의왕월암, 수원당수, 부천원종, 시흥하중, 부천역곡, 동작구수방사, 구리갈매역세권은 모든 가구가 신혼부부 대상으로 공급된다.

 

신혼희망타운에는 보육, 교육시설이 집적화된 종합보육센터 설치, 통학길 특화, 다양한 놀이환경, 층간소음 저감 등 아이 키우기 좋은 환경을 조성하기 위해 육아특화설계가 적용된다고 한다.

 

 

신혼희망타운 입주 자격 및 조건(공공분양주택의 신혼부부 특별공급과 기준 다름)

위에서 살펴본 신혼부부 특별공급과 신혼희망타운의 입주 자격이 다소 다르니 유심히 살펴보아야한다.

 

 

신혼희망타운 입주의 기본자격은 아래 세 가지 중에 하나에 속해야한다.

 1. 혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대구성원(신혼부부)

 2. 혼인을 계획 중이며 모집공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있는 무주택세대구성원(예비신혼부부)

 3. 6세 이하의 자녀가 있는 한부모 무주택세대구성원(한부모가족)

 

세부 자격은 아래와 같다.

대부분 만족하는데 아마 소득기준에 가장 많이 탈락할 것 같다. 솔직히 수도권에서 분양하는데 140%이하는 좀 심했다. 집값이 얼마인데 140%의 소득으로 분양을 받겠는가. -_-;;

 

 1. 입주자격 - 입주할 때까지 무주택 세대구성원을 유지해야한다.

 2. 입주자저축 - 청약통장가입 6개월 경과해야하고 납입인정횟수가 6회 이상 되어야 한다.

 3. 소득기준 - 도시근로자월평균소득의 130%이하여야 한다(맞벌이시 140% 이하).

 4. 총자산기준 - 부동산, 예금, 주식, 채권, 전세보증금 등을 합쳐서 3억 7백만원 이하여야한다(대출은 제외됨).

 

신혼희망타운 입주자선정방식은 아래의 절차대로 진행된다.

 

크게 1단계, 2단계로 나뉜다.

1단계와 2단계에서 가점항목이 다르기 때문에 잘 살펴봐야한다.

짧게 요약하면 결혼한지 2년 이내(혹은 아이가 2세 이하), 가구소득이 낮을수록, 해당 지역에 연속 거주기간이 길수록 당첨될 확률이 높다.

 

 

1단계는 전체 물량의 30%가 배정된다.

대상은 혼인 2년 이내 및 예비 신혼부부(2세 이하 자녀를 둔 신혼부부 및 한부모가족 포함)에게 가점제로 우선 공급한다.

기준이 동등할 시 가점으로 결정되기 때문에 가점 여부가 아주 중요하다고 할 수 있다.

1단계에서의 가점항목은 가구소득, 해당 지역 연속 거주기간, 입주자저축 납입인정 횟수다.

 

2단계는 전체 물량의 70%가 배정된다.

대상은 1단계에서 떨어진 사람들과 나머지 잔여자를 대상으로 가점제로 공급한다.

2단계에서의 가점항목은 미성년자녀수, 무주택기간, 해당 지역 연속 거주기간, 입주자저축 납입인정 횟수다.

 

 

정리

 

신혼부부 입장에서 봤을 때 신혼부부 특별공급보다 신혼희망타운이 소득 기준이 조금 여유가 있는 편이다.

소득 기준이 전년도도시근로자평균소득의 120% ~ 140%에 속하는 사람이라면 신혼부부 특별공급보다는 신혼희망타운이 조금 더 유리할 수 있다.

공공분양주택에서의 신혼부부 특별공급이 전년도도시근로자평균소득 100%이하(맞벌이는 120%)를 대상으로 전체의 70%가 공급되기 때문에 상대적으로 소득이 높은 사람은 후순위가 될수밖에 없다.

 

반면 신혼희망타운은 소득기준이 전년도도시근로자평균소득 130%이하(맞벌이는 140%)만 충족하면 2단계 물량(전체의 70%)에 도전할 수 있기 때문에 좀 더 유리해보인다. - 물론 1단계(전체의 30%)도 도전할 수 있지만 여기서는 소득기준 가점에 밀려 사실상 힘들다.