부린이에게 추천하는 도서 - 부동산 투자 1만 시간의 법칙(핵심 내용 요약, 정리)

경제신문에서 일하는 기자가 자신의 내 집 마련 경험과 여기에서 얻은 부동산 지식을 정리하여 쓴 책이다.

 

총 6개의 파트로 이루어져 있는데 1~3장에서는 최근 부동산 시장의 흐름, 내 집 마련의 필요성과 방법, 부동산에 대한 기초적인 지식에 대해 다룬다. 4장에서는 저자가 내 집 마련을 했던 과정을 다루고 마지막 5~6장에서는 부동산 시장 전반에 대한 내용과 지금까지 정부가 실시한 부동산에 관한 규제들이 담겼다.

 

개인적으로 이 책의 핵심 부분은 저자의 생생한 경험이 담긴 4장이라고본다. 나머지 장에서 담긴 내용은 다른 부동산 책에서도 쉽게 알수 있는 내용이기 때문이다. 5~6장은 사실만 나열된 경향이 강해서 굳이 책에 없어도 될 내용 아닌가 싶다. 

 

다 읽고나서 느낀 내가 생각하는 이 책의 장점은 부동산에 대한 전문적인 식견보다는 부동산에 대한 기초와 부린이 입장에서 아파트를 처음 매수할 때 어떤 걸 주의 깊게 보고 신경써야하는지에 대해서 자세하게 나와있어서 좋았다는 것이다.

개인적으로는 작가가 자신의 첫 아파트를 매수하기 위해 지역을 탐색하고, 직접 발품을 팔아 임장을 다니고, 단지를 결정하고, 공인중계사를 만나고, 계약을 하고, 협의를 하고, 잔금을 치르고, 등기를 치고, 이사를 하는 과정에 감정 이입이 되어서 보기 좋았다. 

 

읽었던 책의 내용을 나중에도 쉽게 확인하기 위해 간단하게 정리해놓는다.

 

 

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1장 - 내 집 없이는 경제적 자유도 없다

집값이 최근 많이 올랐고, 집값이 올랐음에도 작년 중반까지는 매수세가 강했다. 강한 매수세의 중심은 2030세대였다.

인구는 감소하기 시작했으나 세대수는 아직 감소하지 않고 오히려 증가하고 있다. 1인 가구 증가 때문이다.

 

수도권으로의 인구 집중도 계속되고 있는 추세라 수도권, 특히 서울에는 옛날에도, 과거에도, 당분간 미래에도 양질의 주택이 부족하다. 이런 상황에서 우리나라 사람들의 84.1%가 내 집이 꼭 필요하다고 응답했다고 한다. 우리나라 사람들의 집에 대한 사랑을 알수 있는 내용이다. 집이 부족한 상황에서 많은 사람들이 집이 필요하다고 생각한다? 그럼 답은 정해져있다. 집을 사야한다. 작가의 생각도 이와 같다. 내 집 마련은 필수다.

 

 

2장 - 내 집 마련 필승 공식

내 집 한 채가 필요하다는건 알았다. 그럼 어떻게 내 집 마련을 할수 있을까? 이 내용이 2장에 담겼다.

 

저자가 집중적으로 다루고 있는 방법은 청약이다.

청약은 새집을 가장 저렴한 가격에 살수 있는 효율적인 방법이기 때문이다. 청약에 대한 기초부터 상세히 다루고 있어서 정말 아무것도 모르는 사람에게 많은 도움을 줄수 있는 내용이다. 그러나 완전 기초적인 내용이기 때문에 어느 정도 지식이 있는 사람이라면 새로운 내용이 하나도 없다.

 

책에서 다루는 내용은 청약가점 배정, 지역별 청약예치금, 규제지역별 가점제/추첨제 비율, 특별공급, 모델하우스 보는 법이다. 대부분의 내용이 청약홈 웹페이지에서 확인할 수 있는 내용과 비슷하다.

무주택 기간 계산법

청약 가점제와 추첨제 선정 비율

 

나에게 인상적이었던 내용은 모델하우스 보는 방법이었다. 아직 모델하우스를 한 번도 안 가봐서 간접 경험하듯 봤다.

모델하우스에 가면 머릿속으로 상상하면서 보는 과정이 중요하다고 저자는 강조한다. 아파트 단지를 축소해 만든 3D 모형을 보며 내가 월리가 됐다고 생각하고 정말 그 단지 안으로 들어가 보라는 것이다. 출입구 위치도 보고, 산책 동선도 보고, 동 배치도 보고, 남향인지 아닌지도 봐보고, 보행자 출구가 따로 있는지도 확인해봐야한다. 

 

그리고 모델하우스 중간중간에 있는 직원들이 가진 정보를 활용하라고 강조한다. 이 사람들은 투입되기 전에 집중 교육을 받기 때문에, 이 사람들에게 물어보면 더 많은 정보를 얻을 수 있다고 한다. 심지어 단점까지도 들을수 있단다.

 

모델하우스의 핵심은 유니트라고 불리우는 실제 거주하는 아파트를 재현해 놓은 공간이라고 한다. 유니트의 현관부터 꼼꼼하게 살펴야한다. 보면서 만약 우리 집이 된다면 가구 배치는 어떻게 할지, 방은 어떤 목적으로 사용할지 생각하며 보면 좋다. 층고 높이나 팬트리, 히든룸, 유틸리티 공간 여부도 체크한다.  

아파트 판상형, 타워형, 혼합형 구조 차이

 

3장 - 부동산 모르는 투자는 없다

부동산을 살피면서 알아야 할 중요한 개념을 정리해뒀다. 알아두면 세상 사는데 편하다.

 

1. 집값을 결정하는 요인

집값을 결정하는 주요 요인으로는 아래와 같은 것들이 있다

 - 주택의 종류(아파트가 짱)

 - 평수(20~30평, 그중에서도 국평이 짱)

 - 대단지, 브랜드 아파트

 - 연식(신축과 구축이 비싸고 어중간한 연식이 오히려 가장 저렴함)

 - 용적률와 건폐율(재개발 수익성 때문에 중요)

 

 

2. 공급면적과 전용면적의 차이

이게 은근히 헛갈린다. 확실히 알아두면 좋다.

 

'공급면적'은 '전용면적'과 '주거공용면적'을 포함하며, '계약면적'은 '공급면적'에 '기타공용면적'까지 포함한 면적이다.

공급면적과 계약면적 비교

전용면적에 해당하는 부분은 진짜 집의 면적인 방, 거실, 화장실, 주방, 현관의 면적을 말한다.

공용면적은 말 그대로 공용, 여러 사람이 사용하는 부분의 면적을 포함한 면적이다.

공용면적에 해당되는 부분은 계단, 복도, 1층 현관, 엘리베이터 등 주거와 관련된 '주거공용면적'과 지하주차장, 관리사무소, 헬스장, 골프장 등 커뮤니티시설의 면적이 포함된 '기타공용면적'이 있다. 

여기에 포함되지 않는게 하나 있는데 바로 '서비스면적'이다. 서비스면적은 쉽게 말하면 그냥 발코니(베란다) 면적이라고 이해하면 된다.

 

 

3. 오피스텔, 아파트, 상가의 전용률 계산의 차이

전용률은 전용면적을 분양면적으로 나누고 x 100을 해서 계산한다.

예를 들어 전용면적이 59고 분양면적이 100이라면 59/100 x 100을한 59%가 전용률이 되는 것이다.

그런데 오피스텔과 아파트의 전용률 계산 방법이 다르다. 아래와 같이 계산한다.

 

아파트 전용률 계산: 전용면적/분양면적(공급면적) x 100

오피스텔, 상가 전용률 계산: 전용면적/분양면적(계약면적) x 100

 

전용률 계산시 오피스텔이나 상가는 공급면적이 아닌, 공급면적보다 넓은 계약면적이 분모로 가기 때문에 아파트에 비해 전용률이 낮게 나온다.

참고로 오피스텔은 법적으로 발코니 설치가 불가능하기 때문에 서비스면적이 일체 없다. 따라서 아파트와 같은 전용면적이라고 해도 서비스면적이 주어지는 아파트보다 실제 면적은 더 작다.

 

 

4. 세금 조심

부동산을 매수하면 신경써야 할 세금은 크게 3가지다.

취득세, 보유세(재산세 + 종합부동산세), 양도세가 그것이다.

부동산 세금 종류

주택 취득세

 

 

4. 추 기자의 내 집 마련 분투기

개인적으로 이 책의 핵심 부분이라고 느껴지는 부분이다. 저

자가 자신의 내 집 마련 스토리를 매우 자세하게 A부터 Z까지 서술했다.

 

입지의 5대 요소를 살펴서 자신에게 맞는 지역을 찾는게 제일 먼저 해야할 일이다.

입지의 5대 요소는 다음과 같다.

 - 직주근접

 - 교통

 - 생활편의

 - 교육환경

 - 자연환경

 

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다음으로는 사전 준비를 철저하게 해야한다.

인터넷이나 부동산 어플로 모을 수 있는 정보는 최대한 모아보는 것이다.

내 집 마련에 필요한 조건(필터)을 걸고 검색하면 굉장히 편하다. 예산, 세대수, 역에서부터의 거리, 연식 등을 조건에 걸어 검색하면 맞는 매물만 나와서 보기 편리하다.

필터가 적용된 모습

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정보를 모았으면 후보지를 정해놓고 임장을 간다. 임장은 부동산 답사를 의미한다.

인터넷을 통해 영상이나 사진으로 본 것과 실제로 걸어가면서 보는 것은 매우 다르다. 따라서 직접 투자를 한다면 반드시 무조건 해당 아파트에 가봐야한다. 평일에도 가보고 주말에도 가보고 낮에도 가보고 밤에도 가봐야한다. 아파트 말고 주변 모습도 둘러보면 더 좋다.

 

만약 매수할 아파트 내부를 보게 된다면 아래와 같은 요소를 반드시 체크해봐야한다.

 - 남향 여부, 채광(점심시간 전후에 방문)

 - 화장실과 부엌 수업 점검 및 누수 여부 체크

 - 결로, 곰팡이, 동파 여부 체크(해가 안드는 곳인 창고, 베란다를 필수적으로 봐야한다)

 - 층간소음 및 방음 체크(공인중계사 통해 윗집, 옆집 누가 사는지 확인)

 - 기타 하자 유무 확인

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계약을 준비하면서 절차를 확인하고 필요한 것들을 확인하면서 실수를 줄인다.

처음 하는 일이다보니 실수가 많을 수 있는데 계속 확인하고 검색하면서 실수를 줄여야한다. 계약서를 썼다고해서 안심하면 안된다. 혹시나 내가 숙지하지 못한 규정이 있는지, 빼먹은게 없는지 긴장하며 반복하며 살펴야한다.

 

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다음 해야할 일은 아파트 매매에 필요한 예산을 확실하게 잡는 것이다.

예산을 잡는다는 뜻은 얼마만큼의 돈이 필요하고 그 돈을 어디에서 구할 것인지를 의미한다. 이걸 생각해봐야 하는 이유는 최근에 규제지역에서 아파트를 사려면 '주택취급자금조달계획서'를 제출해야하기 때문이다. 자금을 마련한 절차와 관련된 서류나 증빙자료를 모아두어야한다.

 

국토교통부가 명시한 증빙서류는 예금잔액증명서, 부동산매매계약서, 소득금액증명원, 금융기관 대출신청서, 주식거래내역서, 증여상속세 신고서, 결혼식 방명록, 차용증 등이 있다.

 

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이제 계약을 하고 중도금을 보내고 잔금을 치루면 끝이다.

잔금을 치루는 날은 내가 이삿짐을 들고 산 집에 이사를 가는 날이다. 대개 그 집에 살던 사람도 같은 날 나가게 됨으로, 서로 이삿짐 싸기가 완료되는 시간인 오전 11시쯤이 적당한 시간이 된다. 부동산에서 만나서 잔금 치루고 영수증 받으면 된다. 단, 잔금 외에 들어가야 할 비용도 확인해야한다. 대표적인게 취득세, 등기비용, 복비다. 

 

취득세는 카드를 통한 할부 납부도 가능하다. 등기는 법무사를 통해 해도 되지만 요즘 셀프 등기 안내가 너무 잘되어 있어 스스로 해도 무방하다. 복비는 공인중계사와 협의하여 정하는 부분이다. 이왕이면 싸게 해보도록 하자.

 

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그 다음에는 인테리어를 할 사람이라면 인테리어를 진행한다.

 

인테리어 업체를 구하는 방법은 크게 세 가지인데 유명한 업체를 이용하는 방법, 또 하나는 해당 지역에서 이름난 업체를 고르는 방법, 해당 아파트 단지 내 인테리어 업체를 이용하는 방법이다. 가격은 뒤로 갈수록 저렴할 가능성이 높다.

 

인테리어를 준비하는 절차는 아래와 같다.

먼저 내가 들어가는 아파트를 인테리어한 레퍼런스가 있는 업체들을 우선적으로 확인해본다.

요즘 인테리어 업체들은 각각 블로그, 인스타그램, 유튜브 등에 자신들이 시공했던 인테리어 사진이나 영상을 올려놓는 경우가 많다. 이런 자료 중에 내 아파트가 있다면 참고할만하다. 자료를 살펴보고 괜찮아 보이는 업체를 추려서 연락을 해보고 미팅을 잡는다.

 

미팅에서 자신이 생각하는 인테리어의 방향, 디자인, 색감, 자재 등을 말하고 대략적인 예산을 잡아본다. 미팅에서 살펴야할건 우리집 인테리어를 인테리어 대표가 직접 챙기는지, 아니면 다른 실무자가 있는지 확인하는 것이다. 동시에 여러 건의 일을 하는 인테리어 업체가 있는데 이런데는 피하는게 좋다.

 

업체를 선정했다면 다음은 실측이다. 기사가 와서 직접 치수나 사이즈를 재는 과정이다. 내 집이면 상관 없지만 잔금 이전이라면 세입자나 전주인에게 잘 말해서 양해를 구해야한다(이들이 no 하면 내가 이사간 후에 할수밖에 없기 때문 ㅠ).

 

다음은 자재를 정하는 단계다. 타일이며, 벽지며, 욕조며, 싱크대며 모든걸 선택해야한다. 원하는 모델이 있다면 미리 찾아두는게 좋다.

 

다음은 본격적인 시공 단계다. 결국 인테리어의 핵심은 시공이다. 따라서 시공 단계에 신경을 많이 써야한다.

집주인이 매일 현장을 찾아가면 작업하는 사람들이 부담스러워한다. 그래서 중요한 시공을 하는 날 정도에만 찾아가서 간식도 사다드리고 하면서 점검하는 것이 좋다. 

 

※ 참고로 요즘 인테리어 시세는 평당 150만원이 기본이고 비싸면 200만원 가까이도 한다고한다... ㄷㄷ;; 요즘은 원자재값 인상으로 더 올랐을수도 있다...

 

5~6장

별로 중요한 내용이라고 생각되지 않아 정리 패스