서울 및 1기 신도시 리모델링 추진 단지 - 평당 공사비(분담금) 비교

 

현 정부에서 1기 신도시를 중심으로 재건축 활성화 계획, 마스터플랜 발표를 천명했지만 발표 시기와 내용은 아직 미정인 상황이다. 1기 신도시 재건축 방안은 지난 8월 현 정부의 첫 번째 부동산 대책 발표에 고작 두 줄밖에 들어가 있지 않아 이를 기대했던 많은 사람들을 실망하게 만들었다. 기약이 없는 재건축에 대한 대안으로 입지가 좋고 용적률이 낮은 아파트 단지들을 중심으로 리모델링이 추진되고 있다. 리모델링 사업의 핵심은 재건축 대비 얼마나 빠르게 사업이 추진될 수 있는지와  분담금을 얼마나 적게 내는지이다. 특히 조합원이 리모델링을 위해 얼마만큼의 돈을 분담해야 하는지가 투자나 실거주 입장에서 모두 중요한 부분이라 볼 수 있다. 이번 글에서는 수도권 주요 리모델링 아파트들의 리모델링 평당 건축비를 비교해보았다.

 

서울 지역 주요 리모델링 추진 단지 평당 건축비(분담금) 비교

 

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서울 지역 리모델링 추진 단지 평당 공사비

서울 지역에서 아파트 리모델링은 확실히 강남3구와 강동, 용산 등 땅값이 비싼 지역을 중심으로 추진되고 있는 모습이다. 리모델링 사업은 재건축과는 다르게 500세대 미만의 소규모 단지들도 보다 쉽게 추진이 가능하다는 장점이 있다. 리모델링 시공사로는 현대건설과 쌍용건설이 시공을 많이 따낸 모습이다. 세대수는 리모델링으로 늘어난 세대수까지 포함했다.

 

위의 단지들 중 개인적으로 독특하다고 생각한 단지는 잠원동에 있는 롯데캐슬갤럭시 아파트와 잠원동아아파트이다. 이유는 다른 아파트들이 30년 전후의 아파트들임에 반해 롯데캐슬갤럭시와 잠원동아아파트는 2002년에 완공된 고작 20년밖에 안된 아파트임에도 리모델링을 추진하기 때문이다. 동네가 동네이니만큼 고급 주거 수요가 충분한 것으로 보인다. 이 단지들이 재건축을 못하는 이유는 연한도 연한이지만 용적률이 이미 300%를 넘어가기 때문이다.

 

서울 지역에서 리모델링을 추진 중이거나 이미 착공에 들어간 다른 단지들도 용적률은 다 비슷한 상황이다. 강남권이 아닌 신도림 우성5차와 금호동 벽산아파트 정도만 200%의 용적률을 보일뿐 가락쌍용1차아파트도 347%라는 괴랄한 용적률을 자랑하며 거여 5단지도 344%, 이촌동 강촌아파트 339% 등 대부분의 단지들이 300% 이상의 용적률을 보인다. 강남권의 경우 높은 용적률이 재건축을 거의 불가능하게 만든 요소라 생각되며 강남이나 용산 정도가 아니면 서울이라도 용적률이 200% 초반만 되어도 재건축 사업성을 만족시키기에 쉽지 않다는 것을 보여준다.

 

리모델링 추진 단지들의 평당 공사비는 600만원 ~ 800만원 사이이다. 리모델링임에도 평당 공사비가 과거 2~3년 전에 지어진 아파트들의 평균 공사비와 맞먹는다. 최근 건설 원가가 많이 올라서 평당 공사비가 900만원이 넘는 아파트도 등장했지만 소수인 경우고, 수도권 지역에서 신축되는 아파트들의 평당 공사비와 비교한다면 더 많으면 많았지 밀리지 않는 액수다. 

 

리모델링 아파트들의 공사비가 신축 아파트와 비교될 정도로 비싼 이유는 리모델링 조합에서 재건축 대신 리모델링을 선택한만큼 최대한 고급화된 자재와 실내 인테리어를 선택했기 때문으로 보인다. 재건축에 비해 불리한 실내 구조나 층고를 하이엔드 전략으로 극복해보겠다는 것이다.

 

 

경기도(1기 신도시) 주요 리모델링 추진 단지 평당 건축비(분담금) 비교

경기도 지역에서 리모델링을 추진하는 단지들은 아직까지 대부분 1기 신도시에 몰려있다. 1기 신도시 중에서도 가장 입지가 좋고 부동산 가격이 높게 형성된 분당신도시 지역의 아파트가 다수를 차지하고 있다. 1기 신도시 내에서 리모델링을 추진하고 있는 단지들의 공통점은 1기 신도시 내에서도 대부분 교통 환경이나 입지가 우수한 지역의 단지들이라는 점이다. 경기도 지역 리모델링이 서울 지역 리모델링과 다른 점은 1,000세대 이상 되는 단지들이 대규모 리모델링에 나서고 있다는 점이다. 1기 신도시 리모델링 사업 시공은 포스코건설이 주로 맡았다. 

1기 신도시 리모델링 추진 단지 평당 공사비

경기도의 1기신도시에서 추진되는 리모델링 아파트들의 평균 공사비는  평당 500만원 ~ 700만원 선으로 서울 지역보다는 다소 저렴한 편이다. 1기 신도시의 경우 현 정부에서 규제 완화와 재건축 촉진을 천명한 만큼 최대한 사업 속도를 끌어올려서 완공을 시키는 게 유리해 보인다. 시간이 끌리다가 다른 단지들이 속속 재건축에 들어간다면 아무래도 리모델링 단지들이 재건축 단지들에 비해 경쟁력이 떨어질 수밖에는 없기 때문이다.

 

 

정리

아파트는 시간이 갈수록 점점 낡아갈 것이고 이에 대한 대책으로 리모델링 사업을 추진하는 단지들은 점점 더 많아질 것이다. 여러 대단지에서 리모델링이 원활히 추진되는 모습을 보인다면 다른 단지들도 리모델링 사업에 보다 적극적으로 뛰어들 가능성이 커질 것이다. 리모델링 치고 분담금이 다소 비싸게 느껴지기는 하지만 헌 집 주고 새집을 받는데 공짜로 받을 수는 없는 노릇이니 어느 정도는 감안해야 할 것 같다.

 

 

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