전세 사기 피해 방지 대책 정리 - 악성임대인 공개/임차인 선순위 보증금 확인 추진

 

정부에서 전세 사기에 대해 강경한 대응을 준비하고 있다. 매매가가 내려가면서 깡통 전세의 위험성이 커졌고 악의를 가지고 신축 빌라를 대상으로 전세 사기를 벌이는 경우가 많아졌기 때문이다. 정부에서 추진하려 하는 전세 사기 예방 대책을 정리해본다.

 

전세 사기 피해 방지 대책

1 - 자가진단 안심전세 앱 구축

내년 1월 출시를 목표로 전세 계약 시 필요한 정보를 제공하는 어플을 제작한다고 한다.

어플에서는 해당 지역의 적정 전세가와 적정 매매가 수준 및 악성 임대인 명단 공개, 임대보증 가입 여부, 불법 및 무허가 건축물 여부, 임대차 계약 시 주의사항, 계약 시 핵심 체크리스트, 전세 관련 카드 뉴스, 계약 이후 조치 사항 안내를 추진한다. 단, 악성 임대인 명단 공개를 위해서는 법 개정이 필요하여 시일일 걸릴 수도 있다. MBC뉴스에서도 악성 임대인 명단 200여명을 확보했으나 개인정보보호법 등 때문에 공개하지 못하고 있다.

 

 

 2 - 선순위 관리관계 확인 부여

임차인이 임대인의 체납 세금(국세 및 지방세) 사실 여부, 주택의 선순위 보증금 확인을 간편하게 할 수 있게 추진한다.

이를 위해 선순위 권리관계를 확인했는지 여부를 표준 계약서에 반영한다거나 임대인의 세금 체납 여부를 임대인이 계약 전 의무적으로 공개하게 하는 방식으로 제도 개선이 추진된다.

 

지금은 선순위 보증금 확인과 임대인의 세금 체납 여부를 확인하려면 임대인의 동의가 필요한 상황이다. 특히나 선순위 보증금 확인의 경우 임차인이 확인하려면 우선 전세 계약을 먼저 해야 해서 임차인에게 매우 불리한 상황이라고 할 수 있다.

 

 

3 - 임대사업자 관리 강화

임대사업자는 전세보증금 보험에 가입하는게 의무화되어 있다. 그러나 이 의무를 이행하지 않는 임대사업자도 존재한다. 정부에서는 등록된 임대사업자가 전세보증금 보증 보험 가입 의무를 잘 이행하고 있는지 주기적으로 점검한다. 또한 등록된 임대사업자가 전세보증보험 가입 신청 시 HUG가 임차인에게 바로 통보하는 체계를 마련한다. 이를 통해 임차인이 자신의 보증금이 보험에 가입되었는지 쉽게 확인할 수 있게 된다.

 

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4 - 공인중개사 등의 시장 감시 기능 확대

공인중개사와 관련된 사람들이 전세 사기 매물을 신고할 경우 포상금을 주는 제도 마련을 추진한다. 포상금에 민감하게 반응하는 우리나라의 특징상 전파라치가 등장한다면 전세 사기 매물은 빠르게 사라질 가능성이 높다.

 

 

5 - 고전세가율 지역 관리

어플이나 웹사이트를 통해서 지역별 전세가율, 보증사고 현황, 경매 낙찰 현황 등을 공개한다.

현재 시, 도 단위로 내는 통계를 시,군,구 또는 읍,면,동 단위로 확대해서 정보의 효율성을 높인다. 사실 지금도 이와 같은 정보는 부동산 어플들을 통해 확인이 가능하기는 하지만 아파트에 한해 제공되는 경우가 많아 빌라는 확인하기 어려우며 부동산에 관심이 없거나 고령자라면 어플을 일일이 다운로드하여 확인하는 게 버거운 것도 사실이다. 정보의 접근성을 개선하는 데 의의가 있다.

네이버 부동산에서 전세가율 확인하는 방법 - 아쉽게도 빌라는 지원하지 않는다

 

6 - 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계 마련

깡통전세 문제를 해결하기 위해 현재 빌라를 대상으로 적용중인 공시지가 반영 비율을 기존 150%에서 140%로 축소한다. 

HUG가 신축빌라 등이 보험에 가입할 시 감정평가사를 통해 가격을 산정하는 방안도 추진한다. 현재 발생하고 있는 전세 사기 중 상당수가 신축빌라에서 발생하고 있기 때문에 신축 빌라의 전세보증보험 가입 조건을 보다 까다롭게 하고 감정평가를 통해 적정한 가격을 산정하는 기능을 마련하는데 의의가 있다.

 

7 - 최우선 변제금액 상향

최우선 변제금이라는 제도가 있다. 전세보증금이 순위가 밀리더라도 임차인에게 최우선으로 일정 금액을 보전해주는 정책이다. 그러나 최우선 변제금의 적용 범위와 액수가 지나치게 낮아(현재 서울은 5,000만 원, 과밀억제권역 4,300만 원, 광역시 2,300만 원, 그 외 2,000만 원임) 전세 보증금 피해를 겪는 경우가 많았다. 현재 전세 시세를 고려해본다면 최소 두 배는 올려야 하지 않을까 싶다.

 

8 - 임차인 대항력 보강

주택임대차 표준계약서를 개선하여 임차인의 대항력 효력 발생 시까지 임대인의 매매 및 근저당권 설정을 제한하는 내용을 계약서에 명시하는 것을 추진한다. 또한 은행에게 주택담보대출 실행 시 해당 주택의 확정일자 부여 현황을 확인하고, 확인 후 대항력이 발생하지 않은 임차인의 보증금이 있다면 이를 감안하여 대출을 실행할수 있도록 은행에 요청할 방침이다.

 

현재 나타나고 있는 많은 전세 사기 방식이 전입신고의 효력이 계약 다음 날부터 발생한다는데 기인하기 때문에 이 정책이 추진된다면 전세 사기 예방에 큰 도움을 즐 것으로 보인다. 한편으로 은행에서는 이 쉬운걸 왜 아직까지 안 하고 있었나 하는 의문도 든다.

 

 

 

전세사기 피해 지원

위와 같은 조치를 했음에도 발생하는 전세 사기 피해자를 위한 대책도 마련한다. 대책은 아래와 같다.

• 전세 피해 지원센터 설치
• 대출 지원(가구당 최대 1억 6,000만원 연 1% 수준으로 10년 지원)
• 임시 거처 마련(HUG가 관리 중인 주택을 대상으로 시세의 30% 이하로 제공)
• 임대주택 입주 지원
• 법률상담 안내 및 제공