전세금(임차보증금) 반환 대출 규제 완화 내용 정리

 

2022년 11월 10일에 부동산 관련 부처들(기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등)이 모여 부동산 시장 현안 대응방안을 발표했다. 이번 발표의 핵심은 모든 언론이 기사를 낸 수도권 대부분과 세종의 규제지역 해제였다. 이번 대책으로 서울특별시와 경기도 5개 지역(광명, 과천, 하남, 성남 수정, 성남 분당)만 투기과열지구로 남고, 나머지 모든 지역이 규제지역에서 비규제 지역으로 변경되었다. 규제지역 해제 외에도 서민과 중산층의 부담을 경감하기 위한 여러 대책이 발표되었는데 그중 하나가 생활안정대출 중에서도 임차보증금 반환을 목적으로 한 주택담보대출 규제가 완화된 것이다. 이번 글에서는 임차보증금(전세금) 반환 대출 규제 완화에 대해 정리해봤다.

 

 

전세금(임차보증금) 반환 대출 완화

이번에 정부에서 발표한 자료를 보면 '생활안정과 임차보증금 반환 주담대 규제 완화'의 추진방안이 확정되었다고 나와있다. 구체적인 내용을 들여다보면 아래와 같다.

 

1. 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화

현재 생활안정자금을 위한 주택담보대출 규제는 매우 엄격한 편이다. 생활안정자금 목적으로는 규제지역과 무관하게, 아파트 가격에 상관없이 최대 2억 원 한도밖에 대출이 나오지 않았다. 

 

생활안정자금 대출에는 임차보증금 반환 대출이 포함되는데, 임차보증금 반환 목적의 대출인 경우 2억원을 초과할 수는 있었으나 엄격한 규제 속에서만 가능했다. 그러나 이번 대책을 통해 임차보증금 반환 목적 대출액이 크게 늘어나게 되었다.

 

지금까지 최대 2억으로 제한되었던 대출한도가 폐지된다. 대신 LTV와 DTI에 편입되어 각각의 비율에 맞게 한도가 설정된다. 보유하고 있는 주택이 LTV 40%를 적용받을 수 있다면, 임차보증금 반환을 위해 집값의 40%까지 대출이 나온다는 이야기다. 역전세 속에서도 집을 팔지 않고 버틸 수 있는 여건이 형성된 것이다.

또한 15억 이상의 고가 주택에 대해서도 임차보증금 반환 대출이 가능해진다. 전세금이 10억원을 넘어가는 서울 상급지 아파트 임대인들이 이번 대책으로 큰 수혜를 받을 것으로 보인다.

 

 

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2. 임차보증금 반환 대출보증 한도 확대

위의 정책과 더불어, 한국주택금융공사에서 보증하는 임차보증금 반환목적 대출에 대한 보증금 반환 보증 한도가 기존 1억 원에서 2억 원으로 확대된다. 대출보증 한도를 늘려준다는 이야기는 대출을 그만큼 더 많이 해주겠다는 이야기와 동일하다. 단, 보증금 반환 보증 확대는 12억 원 이하 주택에만 적용될 것으로 보인다. 이 대책 역시 역전세로 어려움에 처한 임대인에게 도움을 줄 것으로 기대된다.

 

 

전세금 반환 대출 완화 정책의 의미 - 대마불사

정부에서 역전세난의 심각함을 인지한 것으로 보인다. 역전세난으로 인한 임대차 분쟁이 늘어나는 추세이고, 정부에서 이를 방관하다가는 전세보증금 문제로 부동산 시장에 큰 충격이 올 수 있음을 우려한 것으로 보인다. 이번 대책을 통해 역전세 주택의 임대인은 전세보증금을 반환하지 못해 집이 경매로 넘어가는 최악의 경우를 막을 수 있게 되었다. 당장 급한 불은 끈 것이라 볼 수 있다. 대신 가계는 그만큼 더 많은 대출 부담을 지게 되었고 GDP 대비 가계대출 비중 세계 1위 국가인 우리나라의 가계대출 리스크와 대출 보증을 확대한 한국주택금융공사의 재무 리스크는 더 확대될 우려가 있다.

 

최근 정부가 안심전환대출 확대, 부동산 규제지역 대규모 해제, LTV 비율 및 중도금 상한 확대를 통한 대출 한도 확대, PF 대출 보증지원 확대 등 부동산 관련 대책을 쏟아내고 있는 중이다. 정부에서 부동산 관련 대책을 내는 이유는 간단하다. 부동산 시장의 경착륙을 막겠다는 것이다. 가계 자산의 70% 이상을 차지하는 부동산 시장이 급격하게 무너지면 경제 전반에 미치는 영향이 너무나도 크기 때문이다. 역시 민주주의는 '대마불사'의 원칙이 적용되는 제도다. 무주택자보다 유주택자가 많고 부동산을 가진 유권자가 그렇지 않은 유권자보다 많고 힘도 강하기 때문에 정책은 이들을 배려할 수밖에 없다. 특히나 15억원 이상 주택에서 전세금 반환 대출이 허용됐다는 점에서는 더이상 상급지의 하락을 좌시하지 않겠다는 의중도 읽힌다.

 

전 세계가 금리 인상을 통한 통화량 줄이기 정책을 하는 와중에도 대출을 풀어주는 모순된 대책을 시행하는 이유가 여기에 있다. 대규모 감세 정책을 발표했다가 나락 직전까지 갔던 영국의 이야기가 남일 같지 않게 느껴진다.