윤석열 정부 10.27 부동산 규제 완화 정책 발표 - 효과와 수혜자 분석

 

윤석열 정부에서 부동산 규제를 완화하는 방안을 추가로 발표했다. 지난달 부동산 규제지역을 대규모로 해제한 지 약 한 달만이다. 지난달 규제 완화로 세종을 제외한 모든 지방과 수도권 일부 지역이 조정대상지역에서 해제되었으나 부동산 시장의 하락세를 막기에는 역부족이었다. 정부에서는 최근 일어나고 있는 부동산 가격의 하락폭이 급격하다고 생각했는지 잇따른 부동산 규제 완화 카드를 통해 다소 속도 조절에 나서는 모양새다. 이번 10.27 부동산 규제 완화 정책에 어떤 것들이 포함되었는지 살펴보고 정책의 효과를 예상해본다.

 

2022.09.25 - [투자 일기/부동산 정보] - 투기과열지구/조정대상지역에서 해제되면 달라지는 것들(ft. 부동산 시장에 주는 영향)

투기과열지구/조정대상지역에서 해제되면 달라지는 것들(ft. 부동산 시장에 주는 영향)

 

규제 완화(실수요자 보호 및 거래 정상화 방안) 내용

이번 대책의 정식 명칭은 '실수요자 보호 및 거래 정상화 방안' 내용이다. 정부에서 최근 부동산 시장에서 발생하고 있는 거래 실종 사태를 비정상적인 거래 상황으로 보고 있다는 점이 명칭에서부터 나타난다. 실수요자 보호라는 이름이 붙은건 이번 대책에 청약 당첨자에게 대출 규제 완화에 대한 내용이 들어있기 때문이다. 구체적인 내용은 아래와 같다.

 

이번 정책의 핵심은 크게 4가지이다.

• 투기과열지구에서 1주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자의 주택 처분 기한을 기존 6개월에서 2년으로 연장
• 중도금 대출 허용 범위를 기존 9억원 이하 주택에서 12억 원 이하 주택으로 확대
• 11월 중 투기과열지구, 조정대상지역 추가 해제
• 투기 및 투기과열지구 내 15억 초과 아파트 주택담보대출 허용

 

이외에도 규제 지역 등에 상관없이 무주택자 LTV 50%까지 완화, 재건축 안전진단 개선방안 발표 등이 발표되었다. 

 

 

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정책 효과 예상

투기과열지구에서 청약에 당첨된 1주택자의 기존 주택 처분 기한 확대는 소급 적용할 계획이라 지금 급매로 아파트를 반드시 팔아야만 하는 사람들에게는 큰 도움이 될 것으로 예상된다. 6개월 이내에 주택을 처분하려면 지금 시세보다 1~2억 원 낮은 초급매로 던져야 하는 상황인데 적어도 시간을 조금 벌어준 것이기 때문이다. 문제는 이 조건에 해당하는 사람이 많지 않다는 것인데 만약 기존 주택 처분 대상자들이 급매물을 거둬들인다면, 일부 단지들은 당장의 급매물로 인한 시세 하락은 피할 수 있을 것으로 보인다.

 

이번 대책에는 지난 번 대책에서는 없었던 대출 완화 정책이 포함되었다. 그렇지만 이번에 발표된 대출 규제 완화는 시장에 큰 영향을 주기는 힘들어 보인다. 지금과 같은 하락장에서 12억 원이 넘는 주택에 청약을 해서 당첨될 사람이 시장에 얼마나 있겠는가? 생애 첫 주택 구매자들에게 LTV 50%를 해준다고 쳐도 12억 원의 50%면 6억 원이다. 주택담보대출 금리가 기본이 5%인 시대에 6억을 대출받으면 이자만 한 달에 250만 원이다. 전문직 신혼부부가 아닌 이상 감당하기 힘든 액수다.

 

무엇보다도 대출 규제의 알파이자 오메가는 바로 DSR 규제이기 때문에 사실 DSR 규제를 풀지 않는한 모든 대출 규제 완화 정책에는 한계가 있다. 아주 간단하게 얘기해서 소득의 40% 이하로만 대출 받으라는게 DSR의 핵심인데 소득이 크게 늘어나지 않는 한 아무리 대출 한도를 늘려준다 고쳐도 대출을 받을 수가 없는 상황이다. 빛 좋은 개살구라고나 할까...

 

규제지역 완화 역시 지난 번 규제 지역 완화가 큰 효과가 없었던 것만큼, 11월 중에 규제 지역이 추가로 해제되어도 큰 효과는 없을 것으로 보인다. 어차피 이번에도 풀어봤자 서울은 안 풀릴 거고 서울과 인접한 수도권 지역은 최소 조정대상지역으로는 남아있을 가능성이 높아 보이기 때문이다.

 

 

정책의 목표와 수혜자

이번 규제 완화 정책의 목표는 일단 당장 나올수 밖에 없는 급매물들을 막아서 부동산 하락을 조금이나마 막아보자는 것인 듯하다. 이로 인해 어쩔 수 없이 싼 가격에 주택을 팔아야만 하는 사람들이 수혜를 받게 되었다.

그리고 또 하나의 목표는 고소득자들의 상급지 이동을 도와주는 것이라는 생각이 든다. 대출 규제를 다소 완화해줌으로써, 소득이 비교적 높아 DSR이 적용되어도 대출을 많이 받을 수 있는 고소득자들이 상급지로 이동할 수 있게 도와주는 것이다. 최근 집값 하락의 대명사로 언론에 자주 언급되는 서울 잠실을 보면 27억 원 하던 아파트가 18억 원 대까지 내려온 상황이다. 상급지로 가려는 수요는 언제나 존재하기 때문에 상급지의 가격 하락은 하급지와의 가격 차이를 줄임으로써 실수요자들에게 매력적으로 다가올 수 있다. 고소득자들이 만약 상급지 갈아타기를 목표로 부동산 매수 시장에 뛰어든다면, 거래 절벽 속에서 최근 일어난 상급지 부동산 가격 하락 추세는 다소 완화될 수 있다.

 

그렇지만 말 그대로 이들은 정책의 수혜자가 될수 있는 사람들이고, 이 사람들이 반드시 정책이 의도한 대로 행동할 것이라고는 보기 힘들다. 고소득자들도 금리 5%를 내고 대출을 내기에 부담스러운 건 매한가지이기 때문이다. 주택을 구입하기에 현금 여력이 충분한 사람들도 6% 예금 이자를 포기하고 향후 방향성이 불확실한 부동산 시장에 투자하기란 쉽지 않을 것이다. 당장 수중에 돈이 없거나 소득이 부족한 사람들이야 말할 것도 없다(이번 규제 완화와 전혀 상관없음).

 

결과적으로 미국 연준의 금리 인상 스탠스가 완화 조짐이 보이지 않는 한, 부동산 하락세는 피할 길이 없어 보인다. 부동산 상승기 때도 백약이 무효였다면, 부동산 하락기 때도 백약이 무효인 상황이다.