부동산 규제 완화 - 1.3 대책 내용 핵심 정리(신구 대조)

정부가 빠르게 부동산 규제 해제안을 쏟아내고 있다. 규제가 풀린 지 한 달도 안 된 것 같은데 추가 규제 해제안을 내놓았다. 둔촌주공 계약이 진행되고 있는 상황에서 대규모 부동산 규제 해제안이 나와서, 많은 사람들이 '둔촌주공 살리기'가 아니냐는 추측을 내고 있다. 1.3 부동산 대책 내용과 시행 시점, 의미를 정리해 봤다.

 

 

1.3 부동산 규제 완화 대책 내용

1. 규제지역 해제

현행 : 서울 전 지역과 과천, 성남(수정, 분당), 하남, 광명이 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정

개선 : 서울 강남, 서초, 송파, 용산만 투기과열지구 및 투기지역으로 유지. 나머지 모두 해제

시행 : 2023년 1월 5일 자로 시행

 

2. 분양가 상한제 적용지역 해제

현행 : 서울 18개 구 309개 동과 과천, 하남, 광명 13개 동이 분양가 상한제 지역으로 지정

개선 : 서울 강남, 서초, 송파, 용산만 유지. 이외 전 지역을 분양가 상한제 지역에서 해제

시행 : 2023년 1월 5일 자로 시행

 

3. 전매제한 완화

현행 : 수도권 최대 10년 / 비수도권 최대 4년간의 전매제한 규제 중

개선 : 수도권 공공택지 및 규제지역 3년, 과밀억제권역 1년, 그 외 지역 6개월

          비수도권 공공택지 및 규제지역 1년, 광역시 도시지역 6개월, 그 외 지역은 전면 폐지

시행 : 주택법 시행령 개정 이후

기타 : 전매제한이 남아있는 주택 대상 소급 적용

 

※ 과밀억제권역 현황 : 서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 인천광역시 일부, 시흥시 일부, 남양주시 일부

 

4. 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지

현행 : 수도권 분양가 상한제 주택의 분양자는 실거주 의무가 부과되어 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 함

개선 : 수도권 분양가 상한제 주택과 공공 재개발 일반분양에 적용되는 실거주 의무 폐지

시행 : 주택법 개정 이후

기타 : 실거주 의무가 남아있는 주택 대상 소급 적용

 

 

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5. 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지

현행 : 중도금 대출 가능 분양가 12억 원으로 규제.

개선 : 분양가 상한 기준 폐지. 분양가에 관계없이 모든 분양주택에서 중도금 대출 가능

시행 : HUG 내규 개정 및 은행시스템 준비 후 2023년 1분기 이내 실시 예정

 

6. 특별공급 분양가 기준 폐지

현행 : 분양가 9억 원 초과 주택은 특별공급 배정 안 함

개선 : 분양가에 상관없이 특별공급 물량 배정

시행 : 주택공급에 관한 규칙 개정 후 2023년 2월 실시 예정

 

7. 1 주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지

현행 : 수도권, 광역시 등에서 1 주택자가 청약에 당첨된 경우에 기존에 보유하고 있던 주택을 2년 이내에 처분해야 함

개선 : 청약에 당첨된 1 주택자의 기존주택 처분 의무 폐지

시행 : 주택공급에 관한 규칙 개정 및 청약시스템 정비를 거쳐 2023년 상반기 중 실시 예정

기타 : 시행 이전에 청약에 당첨된 경우에도 소급 적용

 

8. 무순위 청약 자격요건 완화

현행 : 당첨포기, 계약 취소 등으로 발생한 무순위 청약은 무주택자만 신청 가능

개선 : 주택 소유자도 무순위 청약 신청 가능하게 개선

시행 : 주택공급에 관한 규칙 개정 후 2023년 2월 실시 예정

 

 

정책 의미와 시장에 주는 영향

지난 12월 부동산 규제 완화 이후 또다시 부동산 규제가 크게 완화되었다. 정부가 빠르게 규제를 해제하는 건 부동산 경착륙을 막기 위해서일 것이다. 부동산 시장이 급속히 붕괴되면 건설사와 PF가 무너지고, 건설사와 PF가 무너지면 증권사, 저축은행 등의 금융권이 무너진다. 서로 얽히고설킨 게 많은 사회라 하나에 문제가 생기면 사회 전체적으로 문제가 커질 가능성이 매우 높다. 대부분 기관에서 2023년의 상황을 경기 침체와 부동산 시장의 하락으로 예상하고 있는 만큼 선제적인 조치로 풀이된다. 다른 한 편으로는 이만큼 규제를 풀어도 부동산 시장이 폭등하지 않을 것이라는 정부의 확신이기도 하다.

 

폭등은 없겠으나 다소나마 반등은 있을 수 있다. 한문도나 이현철 같은 전문가도 일시 반등 가능성을 제시하고 있다. 그러나 말 그대로 '일시' 반등이지 추세 전환이 아니다. 정부의 규제 완화가 하락장의 추세를 늦출 순 있어도 바꿀 수는 없다는 것이다. 여전히 금리는 높고, DSR 규제도 견고하다. 파월은 새해부터 금리 인하의 김칫국을 드링킹 해대는 시장에게 경고를 날리는 중이다. 결국 금리 상황이 변하지 않으면 아무것도 변하지 않을 것이다.

 

올림픽포레온의 계약이 시작되었다. 정부의 규제 완화 시기가 묘하게 계약 시기와 겹친다. 자두나무 아래에서 갓끈 고쳐 매지 말라는 속담이 있다. 이번 대책 발표가 정부가 올림픽포레온의 계약률을 높이기 위한 목적이 아니냐고 말이 나오는 이유이다. 과연 정부의 의도대로 될지, 올림픽포레온의 계약률은 얼마나 될지 궁금해진다.

 

 

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