그림과 예시로 가로주택정비사업 이해하기(사업 조건 및 장점, 단점)

 

가로주택정비사업은 노후 및 불량건축물이 밀접한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 노후주택을 소규모로 정비해 주거환경을 개선시키기 위하여 진행하는 사업이다. 좀 쉽게 설명하면, 가로(街路)란 우리 말로 '도로'를 뜻하며 가로주택정비사업은 도로가에 바로 접한 주택을 재건축할 수 있는 사업을 말한다. 재건축 및 재개발이 '도시및주거환경정비법(도정법)'의 적용을 받는 것에 비해 가로주택정비사업은 '빈집및소규모주택정비에관한특별법(소규모정비법)'의 적용을 받는다.

 

 

 

가로주택정비사업 현황

서울특별시만 놓고 보면 2022년 4월을 기준으로 사업이 완료된 가로주택정비사업이 11건, 추진중인 사업이 134건에 이른다. 완료된 사업 중 가장 규모가 컸던 강동구 천호동 320(동도연립 가로주택정비사업)의 사업 추진 전과 후의 모습을 비교해보자. 사진 왼쪽이 사업 전, 오른쪽이 사업 후 모습이다. 기존 66세대를 96세대로 늘려 건축했다.

 

 

다음은 구로동 칠성아파트의 가로주택정비사업이 완료된 모습이다.

 

가로주택정비사업을 통해 양질의 주택이 공급되었음을 알수 있다.

 

가로주택정비사업 사업대상지 조건

가로주택정비사업으로 지정되려면 사업지가 아래와 같은 조건을 갖춰야 한다.

 

1. 도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1만 3천 제곱미터(서울 기준) 미만의 가로구역이어야 한다.

단, 폭 4m를 초과하는 도시계획도로가 해당 가로구역을 통과하지 않아야 한다. 즉, 해당 사업구역을 통과하는 폭 4m 초과 도로가 있으면 안된다.

해당 지역 내를 통과하는 폭 4m 초과 도로가 있으면 안됨

 

그리고 만약 해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 또는 예정도로에 접한 경우에는 해당 시설을 도로로 인정해준다. 예를들어 살펴보면 아래는 가로주택정비사업을 추진 중인 금천구 시흥동에 있는 유림빌라라는 곳이다. 이 빌라는 앞으로 도로가 지나가지만 뒤쪽에는 도로가 없다. 따라서 도로로 둘러싸여 있지 않은 지역이다. 그러나 도로 대신 공공녹지와 산으로 둘러 쌓여있기 때문에 가로주택정비사업지로 선정되었다.

 

2. 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상이 노후 및 불량건축물이어야 한다.

노후 건축물의 기준은 철근콘크리트건물의 경우 30년 이상, 그 외의 건물인 경우 20년 이상이다.

 

 

3. 기존주택의 호수 또는 세대수가 10호(모두 단독주택일 경우), 20세대(모두 공동 투 택일 경우), 20채(단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 단독주택 호수와 공동주택 세대수를 합한 수 이상이어야 한다.

사업대상지에 일정 수준 이상의 주택 수가 있어야 가로주택정비사업지로 선정될 수 있다는 내용이다. 가로'주택'정비사업이기 때문에 주택이 반드시 일정 수 이상 포함되어야 한다.

 

 

 

가로주택정비사업 조합설립 조건

1. 토지 등 소유자의 8/10(80%) 이상 및 토지면적의 2/3(66.6%) 이상의 동의가 있어야 한다.

 

2. 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의, 공동주택 외의 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 1/2 이상의 토지 등 소유자가 동의해야 한다.

 

 

가로주택정비사업 특징

 1. 종전의 가로, 즉 도로를 유지해야 한다.

임의로 가로를 조정할 수 없다. 집 앞에 있는 도로가 좁다고 마음대로 폭을 늘릴 수 없다는 이야기다. 재개발의 경우 구역 안에 있는 도로를 없애고 새로 도로를 내거나 넓히는 경우가 있는데 이와 비교된다.

 

 

2. 사업 추진 기간이 짧다.

정비구역지정, 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되어 사업기간 단축이 가능하다. 통상 재개발의 소요 기간을 10년 이상으로 잡는데, 가로주택정비사업은 3~4년 정도면 진행 가능하다. 조합원 수도 기존 재개발에 비해 적기 때문에 사업이 빠르게 진행될 확률이 높다. 가로주택정비사업의 가장 큰 장점 중 하나다.

 

 3. 규제가 적다.

가로주택정비사업은 재건축초과이익환수제나 조합원거래금지, 분양가상한제와 같은 규제가 없다. 건축위원회 심의를 거쳐 대지의 조경기준, 건폐율 산정기준, 대지안의 공지기준, 도로에 의한 높이제한 기준, 채광방향 높이 제한 기준 등도 완화할 수 있다.

 

 

4. 소규모다.

위에서 언급했듯이 1만 3천 제곱미터 이하 면적에서만 가능하다. 따라서 대규모 대단지 아파트로의 변신은 불가능하다. 실제 가로주택정비사업이 완료된 곳을 보면 많아도 100세대 남짓한 규모의 아파트가 들어섰음을 알 수 있다. 거의 1~2동 규모의 나홀로 아파트이기 때문에 커뮤니티 시설이나 대규모 상가 같은 편의시설을 놓는 것은 불가능하다. 층고제한도 있어 최소 4층 ~ 최대 15층까지만 가능하다. 

 

 

가로주택정비사업 정리

가로변에 사는 노후주택 거주자 입장에서 가로주택정비사업은 적은 비용으로 빠르게 헌집을 새집으로 바꿀 수 있어 매력적인 사업이다. 만약 내가 사는 빌라가 재개발 가능성이 낮다고 생각되거나 가로주택정비사업의 대상에 해당한다면 사업을 추진해서 자산 가치를 올려보는 것도 좋은 재테크 수단이 될 수 있다. 사업 추진 속도가 빠르고 조합원거래금지 같은 규제가 없다는 것도 장점이나 소규모 아파트를 벗어날 수 없다는 건 치명적인 단점이기도 하다.