남양주 택지지구(다산/별내/평내호평/진접) 비교. 진접지구는 저평가인가? (feat. 진접선, 별내선, 9호선 연장)

모 부동산 카페를 눈팅하던 중에 남양주 진접지구에 대한 글을 보았다.

 

 

글의 주된 내용은 진접지구가 살기 괜찮은 곳인데 지금 저평가 되어 있으니 투자할 가치가 있어보인다는 글이었다.

지금 사는 곳과 남양주 진접은 너무 먼 곳이라 별로 관심이 없었는데 이 기회에 한 번 공부해보기로 했다.

과연 저평가일지 적정 가격일지 다양한 자료들을 탐색하며 생각의 날개를 펼쳐보자.

 

 

남양주 진접지구 입지

 

남양주 진접지구는 남양주지 진접읍 금곡리 일대에 조성된 택지지구이다.

2009년여부터 입주가 시작되었으며 1~14단지 + 빌라지구로 구성되어 있다.

진접지구가 속해있는 진접읍의 인구는 2021년 1월 기준 9만 3천여명이다.

진접지구를 제외한 진접면의 다른 대부분이 농지와 농가라 대충 어림잡아 9만여명이 사는 걸로 예상된다.

 

아래 지도를 보면 알 수 있듯이 천경산과 철마산 사이에 흐르는 왕숙천을 끼고 평지가 펼쳐져있다.

근처에 유명한 랜드마크로는 광릉수목원이 있다.

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좀 넓혀서 입지를 살펴보면

 

 

남쪽으로는 오남지구, 더 남쪽으로는 별내지구가 있으며 그 아래로 구리, 다산신도시, 한강이 순서대로 위치한다.

동쪽으로는 가평, 서쪽으로는 의정부인데 동-서간 교통은 지도에서 볼수 있듯이 길이 없어 좋지 않다.

직접 가보지는 않아서 정확하지는 않지만 진접에서 서울로 가려면 별내를 지나는 덕송내각고속화도로(통행료 1300원)를 지나 당고개쪽으로 진입하는 길이 가장 빨라보인다. 통행료가 아깝다면 47번 국도를 타고 구리 갈매를 지나 태릉으로 들어가는 길이 있는데 그냥 돈내고 전자를 이용하는게 나을 것 같다.

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일단 지도상으로 느껴지는 위치는 남양주에서도 서울 접근성이 좋지 않은 곳으로 판단된다.

서울과의 절대적인 거리가 멀고 도로도 좋지 않기 때문이다.

 

진접지구 생활여건

이곳에 살지 않아서 정확한 정보는 얻을 수 없다.

 

나무위키에 나와있는 정보를 인용한다.

공원과 산이 많아서 자연친화적인 환경이고 도서관도 자리한다(도서관 좋으다 ㅎㅎ).

어린이 놀이터도 많다고 한다. 어린 아이 키우기에는 문제가 없어보인다.

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나무위키에는 친절하게 상권도 설명되어있다. 살펴보면

됐다. ㅎㅎ 여기 시골 아니다. ㅎㅎ

버거킹과 스타벅스가 모두 있다니!!! 그냥 번화가인걸로 인정.

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여러 프랜차이즈와 대형마트, 공원 등이 있어 생활 환경은 괜찮아보인다.

 

2021년 진접선(서울 지하철 4호선 연장) 개통

 

위에서 교통과 입지는 별로 좋지 않다고 썼는데 올해 이를 바꿀 수 있는 획기적인 이벤트가 하나 있다.

바로 서울 지하철 4호선 연장 개통이 그것이다.

 

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원래 당고개에서 끝나는 지하철 4호선을 진접으로 차량기지를 이전하는 대신 진접까지 노선을 끌어와 역을 만든 것이다. 이 노선이 드디어 긴 공사 끝에 올해 12월 개통될 것으로 예상된다.

 

연장되는 노선의 길이는 진접역(풀네임은 진접광릉숲역)에서 당고개역까지 약 15km이고 4개의 역이 추가로 생긴다.

4호선의 모든 열차가 진접까지 가는 건 아니고(10량 전철 모두를 진접까지 보낼 수는 없으니)

대략 진접 : 당고개 = 1 : 3비율로 운행한다고 한다.

배차간격은 평시 20분, 출퇴근시간 10분이 될 것으로 예상된다.

진접선 노선도

 

진접선 역명

 

진접선이 개통된다면 진접지구에서 서울까지의 접근성이 획기적으로 개선될 것으로 보인다.

진접역에서 당고개역까지 15km 가는데 얼마나 시간이 걸릴지 아직 확실하게는 모르겠지만 같은 4호선인 정부과천청사 - 인덕원 구간(거리 3km)이 3분 정도 걸리는걸 보면 한 17~18분 정도 걸릴 것으로 예상된다.

대략 20분이면 서울시 경계까지 갈 수 있는 셈(댓글로 어느 분이 14분이면 당고개까지 간다고 말씀해주심).

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지금 대중교통(버스)으로 45~50분 정도 걸리는 시간이 절반 이상으로 단축될 것으로 보이며 4호선을 통해 서울 중심부까지 환승 없이 갈 수 있어 더 매력적으로 느껴진다.

 

 

호재는 여기서 끝이 아니다. 남양주는 새로운 철도교통의 중심지로 떠오르는 모양새다.

 

 

풍양역에서 9호선 남양주 연장 선로와 환승이 가능할 예정이며

별내별가람역에서는 8호선 연장선과 환승 가능해질 예정이다.

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한 번 환승하여 8호선을 통해 잠실 일대까지,

9호선을 통해서는 종합운동장이나 신논현 등의 강남 일대로 접근할 수 있게 된다.

 

단 이렇게 되기까지는 최소 5년 이상의 긴 시간이 소요될 것으로 보인다.

8호선 연장(별내선)은 2023년 완공 예정이지만 별내선 중 별내역에서 별내별가람역 구간과 9호선 남양주 연장은 최근에서야 시행이 확정되었기 때문이다.

정리하면 지금 당장은 대중교통이 불편하지만 많이 잡아 10년(너무 많이 잡았나 ㄷㄷ) 뒤에는 철도 교통이 꽤나 좋아진다는 것이다.

 

진접지구 주변의 택지 개발

 

지금 진접지구는 남양주 중심지라 볼 수 있는 다산지구와 외따로 떨어지있는 모습이다.

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그러나 개발이 예정된 진접2지구와 3기신도시인 왕숙1지구의 개발이 완료된다면 더이상 따로 떨어져있는 모습이 아닌 아파트로 쭉 연결된 모습을 보일 것으로 예상된다. 이런 식으로 도시의 규모가 커지면 상권이 좋아지고 상권이 좋아지면 생활하기 편리해진다. 생활하기 편리해지면 다시 사람이 모이고 그럼 교통도 좋아지고 선순환이 나타난다. 그래서 이런식의 도시 연담화가 중요하다.

 

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진접2지구는 1만여 가구 규모라하며 2021년 여름부터 사전청약이 시작될 계획이라고 한다.

진접2지구 위치

 

진접2지구 구획도

 

그럼 현재 진접지구 아파트의 시세는 어떨까?

 

진접지구 시세를 살펴보자

 

가장 먼저 살펴볼 단지는 진접광릉숲역과 가장 가까운 22단지 진접신도브래뉴 아파트다.

2009년에 입주가 시작되었고 500여 세대 규모다. 용적률이 200%가 되지 않아 쾌적할 것 같다.

 

104제곱미터가 6억 7천만원에 올라와있다.

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다른 단지도 살펴보자

진접금강펜테리움아파트다.

단지 안에 초등학교(진접초등학교)를 끼고있는 초품아 아파트다. 진접역과도 그리 멀지 않은 위치다.

84제곱미터가 6억 8천만원에 올라와 있다. 5억 4천은 전세 끼고 매매라 조금 싼 것 같다.

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마지막 단지는 롯데시네마가 가까운 진접신안인스빌이다.

84제곱미터가 6억원 내외로 올라와 있다.

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세 단지 모두 용적률은 200% 미만이라 가보진 않았어도 단지가 쾌적할 것 같다.

진접지구의 전반적인 시세는 84제곱미터가 6억 내외에서 형성되어 있는 것 같다.

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다른 남양주 택지 지구의 시세는?

 

진접지구의 가격과 다른 남양주 지역과 비교해본다.

 

 

먼저 별내지구다. 별내역과 가까워보이는 별내쌍용예가아파트로 알아보았다.

101제곱미터에 9억 5천만원 정도 가격이 매겨져있다.

진접지구와는 약 3억원 정도, 약 40% 비싼 가격이 매겨져있다.

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다음은 다산지구와 비교해보자.

다산지구에서 고른 아파트는 다산역과 가까운 아파트 중에 그나마 커보이는 한양수자인리버팰리스로 정했다.

용적률이 139%??? 와우. 30년 뒤에 재건축해도 될 것 같은 용적률이다.

84제곱미터가 10억원 정도다.

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마지막으로 평내호평지구다.

평내호평역과 가까운 신축단지인 KCC스웨첸을 알아봤다.

84제곱미터가 6억 5천만원 정도다. 진접지구에 비해 용적률이 높고 세대수가 작다.

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이를 정리해보면

단순 집값으로만 따지면 다산 > 별내 > 진접 >= 평내호평 이다.

 

다산이나 별내가 진접보다 비싼건 입지나 교통으로 보나 당연한 것이고 우리가 생각해봐야할건 진접이 다산이나 별내보다 3~4억원이 싼게 이치에 맞는가이다. 3~4억원의 가격차이가 진접이 가진 호재로 봤을 때 지나치게 크다고 생각하면 진접에 투자 가치가 있는거고 그렇지 않다고 생각하면 투자 가치가 없는 것이다.

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이건 개인 판단의 영역이다. 나 같은 부알못은 판단할 수 없다.

(나 같은 부알못의 생각은 다산 10억이 말도 안된다고 생각한다 ㅠㅠㅠ)

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부동산 가격 폭락은 말도 안되는 것이고 다소의 안정만이라도 바라본다.