3기 신도시 중 최고는 어디일까? - 하남 교산지구 알아보기(feat. 입지, 교통/3호선 연장, 토지이용, 조감도)

오늘은 주식으로 치면 3기 신도시의 대장주.

 

대부분의 사람들이 3기 신도시 중에 가장 낫다고 평가하는 하남 교산지구에 대해 살펴보고자 한다.

왜 대부분의 사람들이 하남 교산이 3기 신도시 중 가장 낫다고 생각하는지 하나씩 알아보자.

 

 

하남 교산지구 개요

 

하남 교산지구는 경기도 하남시 천현동, 교산동, 춘궁동, 덕풍동 일대에 조성되는 190만평(약 여의도 2배) 정도의 주택지구다.

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규모는 총 3만 4천가구와 예상 수용 인구 8만 1천명의 신도시다.

왕숙1의 5만 4천 가구, 창릉의 3만 8천 가구보다 조금 작고 계양(1만 7천 가구)과 대장(2만 가구)에 비하면 크다.

2기 신도시와 비교해보면 판교신도시(3만여 가구)에 비해 약간 큰 규모를 자랑한다.

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개발된 후의 모습(조감도)을 살펴보면 아래와 같다.

산 속에 고즈넉히 자리잡은 쾌적한 자연, 전원 신도시 느낌이난다.

하남 교산지구 전경

하남 교산 조감도

 

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하남 교산지구의 토지이용도를 살펴보자

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하남교산 토지이용도

 

지구 중심지역에 녹색이 많은걸로 보아 지구의 중심을 공원과 자연으로 꾸미고 외곽 지역에 주택을 배치했음을 알 수 있다. 실제로 하남 교산지구의 토지이용비율 중 주택의 면적은 24%임에 반해 공원 및 녹지 면적은 33%에 달한다. 계획대로 신도시가 만들어진다면 하남 교산지구는 녹색 환경 중심의 쾌적한 신도시가 될 것으로 보인다.

(중부고속도로와 휴게소 때문에 지구가 싹뚝 반으로 잘리는건 매우 아쉽다 ㅠ)

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회색으로 표시된 구역은 특별계획구역이라 조감도 상의 높은 건물이 들어올 위치이며 보라색은 자족시설로 일자리를 제공하는 건물들이 들어올 것 같다.

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그럼 이제 신도시에서 가장 중요한 입지를 살펴보자.

 

하남 교산지구 입지

 

남양주 왕숙이 왕숙천을 끼고 양 옆으로 펼쳐진 곳이라면 하남 교산은 덕풍천을 끼고 양 옆으로 펼쳐진 논밭이 주요 사업지다.

 

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북쪽으로 하남시가지와 스타필드, 한강이 자리하며 서쪽, 동쪽, 남쪽은 산에 둘러쌓인 분지 지형이다.

남쪽과 동쪽으로 향하는 길은 아예 없고 서쪽으로 가는 길(서하남로)이 하나 놓여있다.

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이미 북쪽의 하남시가지로 가는 길은 충분하니 서쪽의 서울 강동구와 송파구로 가는 추가 노선이 필요해보인다.

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좀 더 넓게 보면서 입지를 살펴보자.

 

교산지구의 가운데 쯤에서 하남시청까지가 3.4km, 잠실역까지가 8.5km 정도이다.

잠실까지 직선거리로 대략 8.5km인 주요 지역은 고속터미널, 왕십리, 성남 모란 정도다.

이정도면 서울과 꽤 가까운 곳임을 확인할 수 있다.

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3기신도시 공식 웹사이트에 소개된 하남 교산지구 입지이다. 하나씩 살펴보자.

- 하남시청까지 약 0.3km

교산지구 북쪽 끝에서부터 재면 300m쯤 나온다. 그만큼 하남시가지와 가깝다는 뜻이다.

만약 교산지구가 개발되어 사람들이 입주한다면, 하남시가 가진 생활 인프라를 누리기 좋은 입지라는 말이다.

하남시에는 알다시피 스타필드 하남이라는 최고급의 쇼핑센터가 있고

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- 광역 접근성 매우 양호

교산 지구 옆으로 수도권제1순환고속도로, 중부고속도로가 지나간다.

두 고속도로 다 상습 정체구간이긴 하지만 ㅠ 일단 수도권제1순환고속도로를 통해서는 경기 남부나 북부를

중부고속도로를 통해서는 충청, 전라, 경상도의 남부 지방을 갈 수 있다.

하남, 서하남 IC를 통해 고속도로 진출입도 비교적 쉽게 가능하다.

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- 미사지구, 고덕강일, 강일1/2, 풍산, 위례, 감일지구 등이 인접

지도를 통해 알 수 있듯이 교산지구를 둘러싸는 형태로 새로 조성된 택지지구 다수가 위치함을 확인할 수 있다.

주변이 다 신축 아파트에 쾌적한 환경을 자랑하고 있어 시너지 효과가 예상된다.

이래서 개발압력이 높은 지역이라고 소개한 것 같다.

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하남 교산이 잠실과 가깝고 주변에 택지 개발 지구가 많다고 하나 산으로 막혀있고 아직은 번번한 대중교통 하나 없는 곳이다. 이곳에 어떤 교통 대책을 세우느냐가 중요해보이는데 어떤 대책들이 있는지 살펴보도록 하자.

 

하남 교산 교통대책

 

하남 교산지구의 교통대책 지도이다.

한글로 된 녹색은 대중교통 대책, 숫자로 된 빨간색은 도로 교통 정책이다.

대중교통과 도로교통 대책을 하나씩 살펴보자.

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'가'가 가장 핵심이다. 송파~하남간 도시철도 건설은 서울 지하철 3호선 연장을 말한다.

지금의 3호선 오금역에서 3호선을 연장하여 감일 지구를 거쳐 5호선 하남시청역까지 연장하는 사업이다.

이건 거의 무조건 추진될 확률이 높은게 교산지구 교통분담금으로 공사비 100%를 분담하기 때문이다.

이를 통해 하남 교산지구는 서울 서초, 강남까지 환승 없이 한 번에 갈 수 있는 10량짜리 지하철을 갖게 되었다.

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사실 여기에서 다른 모든 3기 신도시(과천을 신도시로 칠 수 있다면 과천은 빼고)와의 비교를 불허하게 된다.

역의 위치도 환상적이다. 왕숙처럼 넓은 지구에 역 하나 놓아주는게 아니라 역을 순서대로 3개나 놓아줄 예정이다.

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오금역에서 양재까지 지하철로 20분정도 걸리니까 역 2~3개 소요시간을 추가한다하더라도 30분 이내에 강남권까지 접근 가능해지는 것이다.

 

지도에서는 교산지구에 역이 두 개지만 하나 더 해서 3개가 계획중이다.

 

'나'는 남북으로 길쭉한 교산지구 가운데를 지나는 도로에 BRT를 놓아 주민들의 대중교통 이용을 편리하게 하겠다는 계획이다. 지하철은 교산 지구 밖으로 나갈 때, BRT는 지구 내 혹은 하남시로 이동할 때 사용하기 좋아보인다.

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'다'는 서쪽인 서울로 가는 길과 대중교통 수단을 하나 더 늘린 것이다. 산으로 둘러쌓인 분지 지형이라 원활한 교통 흐름을 위해서 추가 도로 개설은 필수적이었는데 잘 반영되었다.

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'라', '마', '바'는 주요 교통 중심지에 환승시설을 건설하는 것이다.

고속도로 상의 휴게소에 환승시설이 설치된다는게 신기하다. 아마 광역버스나 시외버스를 탈 수 있는 시설이 아닐까 하고 생각해본다.

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이제 도로 교통대책이다.

 

1, 3, 5, 6, 9번은 도로나 교량 신설과 관련된 대책이다.

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1, 5번 대책을 통해 동서축을 잇는 새로운 도로가 하나 더 생기게 되어 교통흐름에 큰 도움을 줄 것으로 보인다.

특히나 개인적으로는 3번 대책(신팔당대교 건설)이 반가운데 팔당대교의 정체를 겪어본 사람이라면 모두 공감할 듯 싶다. ㅎㅎ

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나머지 정책들은 교산지구 주변 도로를 확장하거나 신호체계를 조정하는 것이다.

신도시라면 의례 추진하는 교통 정책들이다.

좁은 길 넓히고, 굽은 길 펴고, 길 없었던 주변 공간들을 새로 이어줘야 차량 흐름이 원활해진다.

 

정리

 

그냥 한 마디로 정리한다.

하남 교산은 3기 신도시 입지 중 최고다.

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아마도 가장 높은 청약 경쟁률을 기록할 것으로, 만약 당첨이 된다면 로또 분양이 될 것이라 예상해본다.

하남 교산 청약을 위해 미리 하남시로 주소를 옮겨 놓으신 분이 계시다면 안목과 실천력 칭찬해드린다. ㅎㅎ

충분히 미리 전입해 준비할만한 메리트가 있는 지역이다.

 

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2028년에 교산지구의 새 아파트에 입주하여 3호선을 타고 30분만에 양재역에 도착하는 나의 모습을 꿈꿔본다(개꿈이 아니길...)