2.4 부동산 대책. 공공주도는 강조하고 신규택지개발은 빠져(2.4대책 핵심 요약과 정리)

오늘 정부피셜 "특단의 공급대책"이 담긴 2.4 부동산 대책이 발표되었다.

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어제 신규택지공급지역을 중심으로 정책 관련 예상글을 하나 썼는데 오늘 발표에서는 이 내용이 빠져서 아쉽다. ㅠ

2021/02/03 - [부동산/부동산 정보] - 2.4 부동산 대책 전격 예상!! 3.5기 신도시, 4기 신도시 주요 후보지는 어디?

 

아래는 자주가는 커뮤니티에 올라온 오늘 나온 정부의 부동산 대책에 대한 글이다.

대화체로 핵심을 짧게 잘 표현했다.

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변(변창흠 국토교통부 장관, 정부) / 나(부동산 시장)

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크게 4가지로 정리할 수 있겠다.

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1. 전국에 83만호 공급

2. 공공이 적극 주도하는 공급 대책 시행(도심 공공주택 개발사업, 소규모 재개발, 공공 직접시행 정비사업)

3. 30~40대 무주택자를 위한 청약제도 개선(공공분양 일반주택 물량 증가, 청약 추첨제 도입)

4. 투기 방지 대책

 

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그렇다.

 

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역시나 많은 사람들의 예상대로 정부 대책은 시장의 기대에 부응하지 못한 것 같다.

수도권 추가 공급 지역은 심지어 지자체와 협의 후 발표하겠다면서 이번에는 이야기하지도 않았다.

 

 

이정도 대책 발표면 팥 없는 찐빵 수준이 아니라 팥도 없고 찐빵도 찌지 않고 반죽만한 상태라고 할 수 있겠다.

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이렇게 생각하는 이유는 일단 정책에 구체성이 보이지 않는다.

이렇게 하겠다 저렇게 하겠다는 비전 제시만 있을 뿐이다.

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생각해보면 이런 식의 정책밖에 나올 수가 없다. 왜냐하면 정부에서 실제로 할 수 있는게 별로 없기 때문이다.

요즘 좀 이상하긴 하지만 엄연히 시장중심주의 나라에서 개인이 소유한 토지와 주택을 정부가 임의로 처분할 수 없다. 서울에서의 공급은 기존에 있던 주택이나 토지를 활용해야 가능한데 이건 순전히 시장 참여자들의 몫이다.

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그렇기 때문에 부동산 시장 참여자들(재개발이나 재건축 지역의 토지주, 건물주, 조합원 등)의 관심을 끌고 이들이 혹할만한 정책을 내놓아서 이들이 실제로 재개발이나 재건축에 들어갈 수 있게끔 하는게 정부 입장에서는 서울에 신축 아파트를 공급할 수 있는 거의 유일한 방법이다.

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그런데 이번 대책이 어떠한가?

구체적으로 살펴보면 시장의 기대에 그리 부응하지 못했음을 확인할 수 있다.

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먼저 공급 규모다.

2.4 부동산대책 공급 내용

 

서울에 32만호?? 분당의 3배 수준???

저기요??? 도대체 어디에요??? 32만호 중 아파트는 얼마나 되나요??

-_-;; 구체적 계획 없는 단순 수치적 목표 제시는 그냥 선거 전에 공수표를 뿌린것에 불과하다.

(아파트 비율은 70~80% 수준으로 하겠다고 이야기 하긴했다 지켜질지는 모르겠지만)

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아래에서 살펴보겠지만 도심 공공주택 복합사업, 소규모 재개발, 공공 직접시행 정비사업 모두가 민간에서 신청을 먼저 해야 진행이 되는데 어떻게 될줄 알고 44만여 가구를 목표로 책정한건지 의문이다.

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먼저 도심 공공주택 복합사업과 소규모 재개발을 살펴본다.

도심 공공주택 복합사업, 소규모 재개발 내용

 

역시나 예상대로 공공이란 말은 빠지지 않았다!!! 이번 정부 부동산 정책의 모토!! 킹갓 공공!!

도심 공공주택 복합사업과 소규모 재개발은 이번 대책이라고 하기도 민망하다.

이미 이번 발표 이전에 관련 기사가 많이 나왔기 때문이다.

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내용은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등에 토지주의 3분의 2가 찬성하면 개발의 주체가 LH나 SH공사 등으로 넘어가서 공공에서 개발을 추진하게 된다.

혜택을 좀 준다고 하는데 10~30%포인트가 부동산 시장에 얼마나 메리트가 있을지는 미지수다.

민간이 스스로 참여해야 시작되는 정책인데 무슨 배짱으로 30만 가구가 가능하다는 계산이 나왔는지 궁금해진다.

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다음 내용은 공공 직접시행 정비사업이다.

공공 직접시행 정비사업 내용

공공 직접시행 정비사업의 핵심 내용은 시장에서 공공 사업에 협조를 잘 안하니 너희들이 동의만 해주면 아예 정부에서 공공 사업을 주관하겠다는 것이다.

민간의 재건축사업을 아예 그냥 정부의 사업으로 바꾸어버렸다. 정부 색깔과 아주 잘 맞는 정책이다.

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정부 입장은 이것이다.

재건축하려면 너희 분담금 내야해서 돈 들잖아~

그 돈 내지마~ 내가 맡아서 아파트 잘 지어줄게.

용적률도 좀 올려주고 재건축이 아니니까 너희들 2년 거주할 필요도 없어~

우리가 계산기 돌려보니까 너희들 10~30%정도는 더 먹을 수 있어. 그러니까 우리한테 맡겨봐.

믿음이 가지?? ㅇㅋ?? ㄱㄱ??

-공공 직접시행 정비사업 정부 입장

 

 

그런데 누가... 동의를 할까요?? 은마아파트 조합원들이 여기에 동의를 할까요...??

서울 핵심 재건축 단지들이 동의를 할까요...?? 기존 방식대로 재건축 하면 30%정도는 이득도 아닌데??

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물론 재건축 추진에 난항을 겪었던 조합들은 구미가 당길 수 있다고 본다.

재건축에 소요되는 기간이 절반 이상으로 짧아지고 분담금이 애매했던 지역에서는 분담금이 사라지니 분명한 호재다. 재건축 동의율이 높지 않은 단지도 호재다. 공공 직접시행 정비사업은 기존 민간 재건축 동의율인 4분의 3이상이 아닌 3분의 2이상만 되면 추진 가능하기 때문이다.

그렇지만 저 조건에 기부채납 방식의 임대주택이 상당 비중 들어가기 때문에 재건축 이후에 메리트가 줄어든다는 단점도 분명히 존재한다. 양쪽을 저울질 해보고 더 나은 쪽을 시장은 선택할 것이다. 시장은 똑똑하니까.

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다음은 청약정책 개선이다.

2.4 부동산 대책 청약제도 개선

40~50대의 청약가점에 밀려 실질적으로 일반공급을 받을 수 없었던 30~40대에게 추첨제를 도입하겠다는 내용이다(진작에 했었어야지 이 똥ㅇㅇㅇ들아!!).

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공급하는 가구 중 70~80%가 분양주택이라는 내용은 예상 외였다.

공공 좋아하는 정부치고는 수치가 높았기 때문이다(개인적으로 50~60% 정도 예상했었다).

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청약의 문을 넓힌건 좋은 무브라고 본다. ㅎㅎ

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마지막으로 투기방지 대책이다.

2.4 부동산 정책 투기 방지 대책

 

요약하면 "오늘 발표 듣고 예정지에 부동산 사지 마라, 괜히 가격 펌핑시켜서 올리면 계획에서 빼버리겠다" 이다.

뭐 이런 발표할 때면 늘상 빠지지 않는게 투기 방지 대책이라 특별할건 없어보인다.

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정리

 

 

아직 정책이 나온지 하루도 채 되지 않아 시장 참여자들이 계산기를 열심히 돌려보는 중이다.

재건축, 재개발을 추진하다 이런 저런 이유로 번번히 막혔던 서울 강북지역 쪽에서는 나름 호재라고 생각하는 지역도 있는 것 같다. 아무래도 사업성이 좋은 강남보다는 사업성이 떨어지는 강북이 먼저 반응하는 것이 당연하다.

 

정부가 공공 개발쪽으로 가닥을 잡았으니 민간 주도의 재개발을 추진하려는 단지들의 전망은 어두워진게 맞다.

이들이 최종적으로 믿는건 경제논리가 아닌 정치일 확률이 높다. 4월에 있을 서울시장 선거, 더 나아가 내년 5월에 있을 대통령 선거에서 정권이 바뀌는걸 애타게 기도하고 있을 것이다.

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만약 차기 대통령도 현여당에서 나오게 된다면 몇몇 단지들은 패닉 공공개발?!에 참여할 확률도 있어보인다.

역시 중요한건 정치다. 정주영이 괜히 대통령을 하려고 했던게 아니었다.

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지나치게 높은 용적률 상향으로 주거환경이 악화될 것이란 주장도 제기된다.

당연한 이야기고 충분히 근거 있는 이야기이다.

대표적으로 한 곳 예를 들면 서울 창전동이란 곳에 역세권 청년주택이 들어섰는데 주민들이 반대했다.

청년들이 노숙자도 아니고 좀 살겠다는데 왜 반대하냐 싶다가도 완공된 건물을 보면 이해가간다.

창전동역세권청년주택 모습

 

어우야... 용적률 무엇?? 저 높이 어쩔??

근처 아파트 단지 입장에서는 일조권에 경관까지 해치니 좋아할 수가 없겠다 싶다.

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이래저래 빈 땅이 아닌 곳은 참 개발하기 힘들다는 생각이 든다.

정부의 25번째 부동산 대책. 아직까지는 별 느낌 없다. 끝!!