부동산 부부 공동명의 장점과 단점(ft. 종부세 기본공제액)

 

부부가 결혼을 하고 집을 사게 되는 경우 집의 명의를 어떤 방식으로 할 것인지 고민하게 된다. 선택지는 크게 두 가지인데 남편이나 아내 중 한 명을 대표로 하는 단독명의로 할 것인지, 남편과 아내가 일정 비율(5:5나 6:4 등)로 공동명의로 할 것인지가 그것이다. 단독명의와 공동명의 각각 장점과 단점이 있어서 살펴보고 더 나은 것으로 선택하는 게 유리하다. 결론부터 먼저 제시하면 비싼 고가 주택을 보유했거나 다주택자인 경우라면 부부 공동명의로 하는게 절세에 유리하다. 1주택자고 집값이 고가가 아니라면 번거롭게 공동명의를 할 필요는 굳이 없다. 부동산 공동명의의 장점과 단점을 비교해봤다.

 

 

부동산 공동명의 장점

1. 종합부동산세(종부세) 절감

종합부동산세의 경우 현재 공시가격 6억 원이 초과(1세대 1주택자는 11억 원 초과)되는 아파트를 보유하고 있을 시 발생한다. 그러나 공동명의로 매입한 경우 부부가 각각 6억 원, 총 12억 원으로 한도가 올라가서 비과세 혜택의 범위가 늘어나게 되어 유리하다.

 

※ 현재 윤석열 정부에서 아래와 같이 종합부동산세 완화를 추진중이나 입법되지 않은 상황임.

아래와 같은 개정안이 통과된다면 공동명의로 매입 시 9억 + 9억, 총 18억 원까지 공제받을 수 있어 종합부동산세 납부 대상이 대폭 줄어들 것으로 예상됨.

종합부동산세 기본공제 상향액

 

2. 임대소득으로 인한 세금 절감

부동산 임대소득은 연간종합소득에 포함돼 개인별로 각각 따로 6~38%까지 누진세율이 적용된다. 만약 공동명의로 임대소득을 두 명으로 나눌 경우, 2천만 원 이하의 주택임대소득에 대해서는 비과세 되고 있기 때문에 낮은 세율을 적용받을 가능성이 높다. 

 

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3. 양도소득세 절감

양도소득세는 주택을 거래하고 나서 발생한 차익에 대해 부과되는 세금이다. 양도소득세의 경우 명의자 수가 많을수록 공제액이 커지기 때문에(인당 250만 원씩 기본 공제) 부부 공동명의로 할 경우 단독 명의인 경우보다 세금을 아낄 수 있다.

 

4. 상속세 절감

상속세 역시 양도소득세처럼 재산의 분할이 많을수록 절세에 유리하다. 공동명의로 상속 받을 시 세금 절약 측면에서 유리한 점이 발생한다.

 

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부동산 공동명의 단점

1. 취득세, 등록세, 증여세 부과

단독명의였던 부동산을 추후에 공동명의로 변경할 경우 새롭게 명의를 취득하는 사람에게 취득세와 등록세가 발생한다. 또한 만약 공동명의로 넘어가는 재산가액이 6억 원이 초과된다면, 6억 원 초과분에 대해서는 증여세까지 발생하게 된다. 따라서 단독명의의 부동산을 공동명의로 바꾸는 경우에는 공동명의의 득실을 따지는 보다 정확한 계산이 요구된다.

 

2. 계약 시 번거로움

대출이나 매매, 임대차계약을 할 때 각자가 따로 해당하는 서류를 준비해와야 하는 번거로움이 있다. 만약 공동명의인 상황에서 부부 사이가 안 좋아지는 경우, 부부 중 한쪽이 반대한다면 대출이나 매매, 임대차 계약을 정상적으로 진행하기 어려워질 수 있다.

 

3. 건강보험 피부양자 자격 박탈

건강보험 피부양자 자격이 되려면 재산과표가 5억 4천만 원 이하이거나, 재산과표가 5억 4천만원 ~ 9억 원 이하이면서 연소득 1천만 원 이하여야 한다. 만약 아내가 전업주부였는데 공동명의자가 되면서 보유한 재산과표가 9억 원이 초과되었다면, 피부양자 자격이 박탈되고 지역가입자로서 건강보험료를 납부해야 한다.

 

 

정리

부부 공동명의는 세금 절약 측면에서 본다면 단점보다는 장점이 훨씬 많은 제도이다. 보유하고 있는 부동산이 고가여서 종합부동산세의 대상이 되거나 부동산 임대소득이 많은 경우 공동명의는 상당한 세금을 줄여주는 절세의 수단이 될 수 있다. 고가 주택을 구매한다면, 공동명의로 바로 등기하는게 단독명의 등기 후 공동명의로 바꾸는 것보다 들어가는 세금을 줄일 수 있다. 본인의 배우자를 믿을 수 있다면, 부부관계가 나쁘지 않다면 공동명의를 통해 세금을 아껴보는 걸 추천한다. 죽음만큼 피하고 싶은 게 세금이니 말이다.