서울도심공공주택복합사업 1차 후보지 발표 - 은평/도봉/영등포의 역세권, 준공업지역, 저층주거단지를 중심으로

며칠 전 도심공공주택복합사업 1차 선도 사업지가 발표되었다.

총 21곳이 발표되었는데 대부분 은평구, 도봉구, 영등포구 3구에 집중되어있다.

사업 완료 후 이곳 21곳에서 공급되는 가구수가 약 2만 5천가구다(물론 모든 사업이 차질 없이 진행된다는 가정에서지만). 서울에서 2만 5천 가구 공급이면 절대 적은양이라고는 할 수 없는 공급량이다.

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이번 발표가 끝이 아니다. 이번 달과 다음 달에 추가로 2차, 3차로 도심공공주택복합사업 지역을 발표한다고 한다.

일단 후보지가 많아질수록 공급이 늘어날 확률이 올라가는 것이기 때문에 좋은 흐름으로 보인다.

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정부가 도심공공주택복합사업으로 서울에 공급하겠다는 총 가구수의 목표는 11만 7천가구이다.

이번 발표는 총 목표의 20%가 조금 넘는 물량을 발표한 것이니 아직 갈길이 멀다.

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오늘은 도심공공주택복합사업이 어떤 사업이고 이번에 발표된 1차 후보지가 어느 지역들인지 공부해보았다.

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도심공공주택복합사업

 

도심공공주택복합사업은 2.4대책의 일환으로 서울 도심의 공급을 늘리기 위해 나온 대책이다.

역세권과 준공업지역, 빌라촌 등 저층 주거단지에서 LH 등 공공기관이 주도해 용적률 인센티브를 얻어 고밀 개발하는 사업이다(LH, 또 너냐?? -_-;;). 뉴타운이 해제된 지역도 사업 대상이며 정부는 용도지역 변경, 용적률 상향, 일조/채광 기준 완화, 가로구역별 높이 기준 완화, 대지 공지기준 완화, 조경설치 기준 완화 등을 통해 민간 재건축 대비 공급 가구수를 1.4배 늘려주겠다는 계획이다.

획기적인 인센티브를 통해 민간에서 개발하기 어려운 지역을 빠른 속도로 개발하겠다는 정부의 의도가 비친 정책이라 할 수 있다.

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물론 계획일뿐 아직 구체적인 내용은 나오지 않은 것 같다. 사업의 근거를 담은 공공주택특별법과 주택법 개정안이 아직은 통과되지 않았다. 관련 법안이 통과된다면 의외로 호응이 좋은 2.4대책에 따른 공급이 날개를 달것으로 보인다.

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도심공공주택복합사업의 사업요건은

- 토지주의 10%가 동의하여 제안해야 하고

- 이후에 1년 내에 토지주 2/3 이상이 동의해야 사업이 본격적으로 진행된다. 1년 이내에 동의를 얻지 못하면 예정지구 지정은 해제된다.

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시행은 공기업과 민간에서 같이 진행하는 형태로 이 점은 공공 직접시행 정비사업과 다소 다른점이다.

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정부에서 제공한 자료에 따르면 자가 분담금이 상당히 줄어들어 수익성이 올라감을 확인할수 있다.

 

 

도심공공주택복합사업 1차 후보지 위치

 

이번 발표에서는 저층 주거단지구역이 10곳, 역세권이 9곳, 준공업 지역이 2곳 지정되었다.

지역별로는 은평구가 9곳(1만 2천가구), 도봉구가 7곳(4,400가구), 영등포구가 4곳(7,500가구), 금천구가 1곳(1,300가구)이다.

 

서울에 준공업지역이??

서울에 준공업지역이 있었나? 싶어서 이번에 선정된 준공업지역이 어딘지 먼저 살펴보았다.

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도봉구 창동 674 일대, 창2동 주민센터 인근

뭐야?? 다 집인데?? 이게 준공업지역이야?

 

네이버지도 지적편집도로 보니까 (준)공업지역이 맞다.

헐~~~

입지는 4호선 쌍문역과 가까운 입지다. 세대수는 얼마 안된다.

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다른 준공업지역인 창동2주민센터 인근도 위 지역과 가까운 곳에 있었다.

준공업지역임에도 아파트와 주택들이 들어설 수 있다는게 신기했다.

찾아보니 준공업지역에는 일반공업지역과는 달리 주거시설과 상업시설, 업무시설이 들어설 수 있었다.

(but 서울시 조례에는 공장용지 비율이 30% 이상인 준공업지역에서는 아파트 등 공동주택을 지을 수 없다함)

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서울에 준공업지역이 얼마나 되나 궁금해서 찾아봤는데 와우... 서남권이 준공업지역의 메카였다.

역시... 구로와 가산디지털단지의 힘인가.

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그리고 여기만큼 크지는 않지만 성수역 주변도 준공업지역이었다.

성수역 주변에 인쇄소도 많고 공장 느낌나는 건물들이 좀 있다 싶었는데 토지 용도가 준공업지역이었다.

이런 비밀이~ ㅎㅎ

서울서남권, 안양천을 따라 조성된 과거 공업단지의 흔적들과 성수역 주변 준공업지역

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이제 영등포, 금천, 도봉, 은평구의 도심공공주택복합사업 후보지를 살펴보도록 하자.

 

영등포구

구 신길2, 4, 15구역

 

신길뉴타운의 북쪽에 위치한 지금은 해제된 옛날 뉴타운 지정구역들이다.

영등포역과 신길뉴타운 사이에 있어 위치는 훌륭해보인다.

구 신길2/4/15구역

 

영등포역 역세권(2,580가구)

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영등포역과 매우 가깝고 대단지인 영등포푸르지오아파트 단지 옆인 것도 좋아보인다.

영등포역만 건너가면 신세계백화점과 타임스퀘어, e마트의 서울 서남권 최강의 편의시설이 기다리고 있다.

영등포역 역세권 개발 위치

 

​금천구

가산다지털단지역 인근 역세권 개발(1,253세대)

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1,7호선 환승역에다가 엄청난 일자리가 모여있는 가산디지털단지 초역세권 지역이다.

직주근접이라 장점도 많으나 철길의 소음, 그리고 길건너 남구로역 주변이 중국인의 메카임을 고려하면 글쎄...

가산디지털단지역 인근 역세권 개발 위치

 

은평구

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연신내역 인근 역세권 개발

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연신내역은 3,6호선 환승역으로 서울 서북부지역 상업의 거점이다.

GTX-A 연신내역도 계획되어 있어 발전 가능성이 큰 것으로 평가된다.

단, 사업 면적이 크지는 않아 높게 올려도 공급량에는 한계가 있어 보인다.

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녹번역 역세권

 

3호선 녹번역과 가까운 위치다.

옆에 녹번역e편한세상캐슬 대단지가 있어 대단지 아파트의 덕을 볼 수 있는 위치기도 하다.

녹번역 역세권 개발 위치

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새절역 인근

 

새절역을 기준으로 동쪽과 서쪽에 후보지가 있다.

새절역 역세권 개발 위치

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녹번동 근린공원 인근

 

위에서 살펴본 녹번역 역세권 후보지와 가까이 위치한다.

길 건너에 대단지 아파트들이 있어 시너지 효과가 기대된다.

녹번동 근린공원 인근

 

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불광근린공원/불광동 329-32 인근

 

연신내역 근처다.

연신내역 역세권 개발 후보지와 바로 붙어 있어서 같이 개발되면 연신내역 주변 환경이 완전히 바뀔것 같다.

불광근린공원(위) / 불광동 329-32 인근(아래)

 

구 수색 14구역

 

수색역 및 DMC와 가까운 구수색14구역이다.

이미 저 옆 수색초등학교근처 빌라들은 싹 다 헐리고 재개발에 들어갔다.

와 진짜... 수색동이 이렇게 천지개벽을 하다니. 그리고 이렇게 살기 쾌적해지다니.

역시 세상은 건강하게 오래 살고 볼 일이다.

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구 증산 4구역

 

도봉구

 

방학역 역세권

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쌍문역 역세권

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쌍문1동 덕성여대 인근

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방학2동 방학초교 인근

도봉구에 대해서는 크게 아는게 없어서 패스...