목동11단지 재건축 불발 - 안전점검 중 '적정성 검토' 단계에서 탈락. 적정성 검토란 무엇일까?

최근 목동 신시가지 9단지 아파트에 이어 11단지 아파트도 재건축 절차에 문제가 생겼다는 기사가 나왔다.

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재건축 안전진단의 최종관문인 '적정성 검토'를 넘지 못했다고 하는데 이 적정성 검토가 어떤 절차인지 궁금해졌다.

그래서 좀 찾아보았고 이에 대한 정보가 필요한 사람들과 나누고 싶어 간단하게 글을 써본다.

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재건축의 기본적인 절차

 

재건축을 하려면 엄청난, 정말 엄청난 절차를 거쳐야 한다.

사람들이 빨라도 10년이 걸린다고 이야기하는 이유를 절차만 봐도 알 것 같았다.

뭐가 이리 복잡한지... ㅎㄷㄷ;;

재건축을 위해 거쳐야 할 단계만해도 10여 단계정도 된다.

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재건축 절차 / 출처 - 강동구청 웹사이트

 

고작 10개밖에 안된다고?

훗, 각 단계별로 거쳐야하는 단계들이 한 트럭이었다.

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예시로 재건축의 가장 첫 단계인 기본계획수립을 한다고 치자.

그러면 아래와 같은 6단계를 거쳐야 한다.

 

"기초조사" → "기본계획안 작성" → "주민공람 및 지방의회 의견청취" → "관계행정기관 협의" → "지방도시계획위원회심의" → "정비기본계획 승인/변경"

 

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그리고 다음 단계인 정비구역의 지정은 더 단계가 많다.

이쯤되면 읽어보기가 겁날 정도다. -_-;; ㅎㄷㄷ;;

 

재건축의 10단계를 모두 다루기에는 지면이 허락하지 않으니 이 글에서는 오늘의 주제인 4. 안전진단에 대해 알아보자.

 

재건축 안전진단에서 '적정성 검토'란 무엇인가?

 

기본계획수립, 정비구역지정, 추진위원회 수립의 단계를 거쳤다면 다음 단계는 안전진단이다.

안전진단은 말 그대로 재건축의 대상이되는 건축물에 구조적으로 문제가 있는지 확인하는 과정이다.

구조적으로 안전하고 튼튼하고 멀쩡한 건물을 부시고 다시 짓는건 사회 전체적으로 비효율적일 수 있기 때문이다.

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정부에서 재건축을 좀 까다롭게 하기위해 2018년 재건축 안전진단 절차를 강화시켰다.

주건환경이 가장 큰 배점을 차지했었는데 구조안정성이 가장 큰 배점을 차지하게끔 가중치를 변경하였다.

(단, 주거환경이 아주 최악일 경우 - 주거환경평가 E등급을 받을 경우에는 다른 조건에 상관없이 재건축 진행이 가능하다)

어찌 되었건 구조안정성을 강조했다는건 멀쩡한 건물 부시고 다시 짓지 말라는 정부의 의도가 강하게 반영된 것이라 볼 수 있겠다.

재건축 평가 가중치 개정 / 출처 - 중앙일보

 

안전진단 절차도 조금 개선되었는데 시장,군수 선에서 하던 안전점검이 좀 더 전문성을 가질 수 있도록 한국시설안전공단이나 한국건설기술연구원에 안전점검을 의뢰할 수 있게 되었다.

 

출처 - 중앙일보

 

민간용역업체가 수행하는 안전점검 결과가 100점 중 어떤 점수가 나오느냐에 따라 갈림길에 서게 되는데

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- 55점 초과: 유지 보수

- 55점 ~ 30점 초과: 조건부 재건축

- 30점 이하: 재건축

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으로 결정된다.

55점 초과면 바로 나가리, 30점 이하면 재건축 추진.

애매하게 55~30점 초과가 나오면 조건부 재건축으로 간다.

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조건부 재건축은 치명적인 구조적 결함은 없는데 시장과 군수가 주택시장이나 지역여건 등을 고려해 재건축 시기를 결정할 수 있는 유형이다. 그러나 기존의 단지들이 조건부 재건축 판정을 받아도 시기적 고려 없이 바로 재건축을 진행해 조건부 재건축 판정과 재건축 판정의 차이가 별로 없어 문제가 됐었다.

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그래서 바뀐 제도에서는 조건부 재건축 판정이 나오면 공공기관에서 의무적으로 안전점검을 진행하게 했다.

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정밀안전진단 결과 조건부 재건축 판정을 받은 단지들을 대상으로 공공기관이 나서서 최종적으로 안정성을 점검하는 단계가 바로 이번 목동 11단지를 물먹인 '적정성 검토'다.

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재건축의 '저승사자' 적정성 검토

 

지난해 안전진단 현장조사를 의무화하는 규제를 강화한 작년 6.17 부동산 대책 이후 적정성 검토 통과가 어려워졌다고 한다.

적정성 검토에서는 민간업체에서 진행하는 안전점검과는 비교가 안될 정도로 철저하게 검사가 이루어진다.

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적정성 검토 강화 이후 적정성 검토를 통과한 단지는 도봉구의 '삼환도봉' 한 곳에 불과할 정도라고 하니 어느 정도로 빡쎈지 알 수 있다.

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안전점검 단계를 넘지 못하면 뒤에 이어오는 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획 등을 진행할 수 없게 되기 때문에 재건축의 저승사자라는 말이 무색하지 않아보인다.

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목동 11단지에 앞서 진행된 목동 9단지도 이 '적정성 검토'에서 고배를 마셨다.

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문제는 앞으로 줄줄이 남아있는 목동 신시가지 아파트 단지들의 안전점검 통과여부다.

출처 - 한국경제

 

지금까지 재건축 안전진단을 통과한 목동 아파트 단지는 6단지밖에 없다.

이 6단지는 적정성 검토가 강화된 6.17대책 발표 며칠 전인 6월 12일에 적정성 검토를 통과했다.

(신의 타이밍 인정??)

적정성 검토 진행 중인 1,2,3,4,5,7,10,13,14단지 주민들의 심기가 이번 발표로 많이 불편해질듯 싶다.

(6단지 부럽 ㅠㅠ)

 

이쯤에서 궁금증

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목동 신시가지 아파트 단지는 1980년대 중후반에 서울 양천구 목동과 신정동 일대에 조성한 아파트 단지로 14개 단지, 2만6천여 가구로 조성되었다. 거의 동시에 지어진 아파트 단지인데 어떤 단지는 통과하고 어떤 단지는 통과하지 못한다는게 상식적으로 좀 납득이 가지 않는다.

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그래서 양천구청에서는 안전진단을 시행한 한국건설기술연구원에 탈락한 이유를 공식적으로 문의하기로 한 것으로 알려졌다고 한다.

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나 같아도 이해가 안될 것 같다. 왜 쟤네는 되고 나는 안되는거야!! 객관적인 근거가 있다면 인정하겠지만 그렇지 않고 애매한 근거에 의해, 아주 적은 점수차로 인해 탈락했다면 민원의 소지가 다분할 것으로 예상된다.

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이번 11단지의 재건축 불발로 아파트 가격이 떨어지는거 아니냐는 얘기도 나오는데 당장 그런것 같지는 않다.

전용 66제곱미터 기준으로 실거래가 13억, 매물 가격은 14억에 나오고 있다.

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11단지가 목동 아파트 단지 중에는 입지가 가장 외진데다 고층이라 가격이 제일 안 나오는 곳이긴 한데...

그래도 이정도면 서울 다른 아파트 단지 오른것에 비하면 많이 못 오른 느낌이다.

재건축 무산이 추가적인 가격 상승을 이끌지 못한 것으로 봐야겠다.

목동 아파트 단지와 11단지 위치

 

​정리

 

서울시장 당선자가 다음 주 수요일이면 나온다.

박 후보와 오 후보가 대결을 벌이고 있는데 누가 시장이 되든 재건축 완화는 어느정도 이루어질 것으로 보인다.

 

그럼에도 시장에서는 박 후보보다는 오 후보가 되는 쪽이 더 규제가 빨리 풀리지 않을까 기대하는 눈치인듯 하다.

아무래도 부동산으로 신뢰를 잃은 여당보다는 야당이 정치적인 드라이브가 가능할테니 말이다.

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서울시장 선거의 결과가 목동아파트 재건축 추진에 어떤 영향을 미칠지 궁금하다.

서울에서 임기 1년 남짓 남은 시장 하나 바뀐다고 시장 마음대로 할 수 있는게 많지는 않을것 같다.

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그러나 새로운 시장이 1년 뒤에 있을 대통령 선거에서 정권을 바꾸는데 영향을 준다면 1년짜리 시장 치고는 큰 일을 한게 아닐까 싶다.

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누가 되든 좋으니 부동산 안정만 좀 시켜주길 바랄 뿐이다. ㅠㅠ