공공재개발 2차 구역 발표!! 각 구역 위치 및 입지, 장단점 지도와 함께 알아보기

3월 29일 정부에서 공공재건축 2차 구역을 기습 발표했다.

이번 발표는 서울지역을 대상으로 했고 16개의 구역이 선정되었다.

국토부와 서울시가 협의하여 선정했다고 하며 실현 가능성이 떨어지거나 사업 추진 방향에 이견이 있는 지역과 주민 반대가 심한 12개 구역은 이번 대상에서 제외됐다고 한다.

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보류지역

- 도림26-21, 신길16, 신길밤동산, 번동148, 용두3, 대흥5, 아현1, 하왕십리

미선정

- 고덕2-1, 고덕2-2, 한남1, 성북4

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이번 발표는 아마 서울시장 선거를 다분히 의식한 발표가 아닌가 싶다.

부동산과 LH사태가 이슈가 되자 이슈를 조금 진정시켜보려는 움직임 같은데 효과는 크게 없을 듯 하다.

왜냐하면 LH와 국토교통부 등 부동산 주무부처에 대한 국민들의 신뢰가 바닥으로 떨어졌기 때문이다. 지금까지 고양이에게 생선을 맡겨놓은 꼴이었는데 고양이가 또 생선을 판다고 하니 그 생선을 과연 제 가격에 팔지, 자기가 다 먹어 버리는건 아닌지, 맛있는 부위는 먹고 꼬랑지만 팔지 모르는데 어느 누가 선뜻 믿을 수 있겠는가?

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그래도 발표는 나왔으니 살펴볼 필요는 있겠다 싶어 정리해보았다.

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우선 공공재개발이 뭔지 알아보자

 

공공재개발이란?

공공재개발은
LH, SH 등 공공이 사업성 부족, 주민간 갈등 등으로
장기 정체된 재개발사업에 참여하여
주거환경을 개선하고 주택공급도 촉진하는 사업이다

출처 - 국토교통부 블로그

 

말 그대로 공공(LH, SH)이 참여하는 재개발의 형태이다. 기존 재개발이 조합과 건설사의 작품이었다면 공공재개발은 조합과 공공, 건설사의 작품이 된다. 공공이 개입하는 이유는 사업의 속도를 끌어 올리고 공공임대와 공공지원민간임대 등의 세대를 만들기 위함이다.

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재개발 논의가 정체된 구역을 대상으로 용도지역 상향, 용적률 상향(법적상한의 120%), 분양가상한제 제외 등을 통해 사업성을 개선해주고 사업비 융자, 인허가 절차를 간소화 해주는 지원이 들어간다.

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재개발 지역에 주는 혜택이니만큼 절대 공짜는 아니다.

조합원 분양을 제외한 나머지 물량의 50%를 임대공급으로 내어놓아야 한다.

비율로 따지면 조합원분양 50%, 일반분양 25%, 공공임대 25%의 형태다.

전체적으로는 1/4만큼의 물량이 임대로 배정된다고 보면 된다.

용도지역 상향이나 용적률 상향으로 늘어나는 세대가 있는만큼 그 늘어난 세대를 임대로 가져가겠다는게 정부의 생각이다.

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공공재개발 2차 후보지역의 재건축 추진은 아래와 같은 절차로 진행된다고 한다.

 

공공재개발 2차 후보지 추진 절차 / 출처 - 국토교통부

 

투기방지 방안으로는 후보지 선정 다음날인 3월 30일부터 공공재개발 2차 후보지역을 토지거래허가구역으로 지정한다고 한다.

그리고 2020년 9월 21일 이후 필지분할 등의 지분쪼개기 행위로 취득한 지분에 대해서는 조합원분양권을 인정하지 않을 방침이라고 한다.

또한 이번 LH사태 때문인지 구역지정 1년 전까지 예정구역 내 실거래내역을 조사하고, 이상거래가 확인되면 법률에 따라 엄중 대응한다고 한다.

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이번 발표에 포함된 구역은 아래와 같다.

 

공공재개발 2차 후보지 목록

 

장위8, 9구역과 신월7동-2 구역이 2000세대가 넘는 큰 규모를 자랑한다.

공공재개발 2차 후보지 리스트

 

위의 후보지를 하나씩 살펴보면 아래와 같다.

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상계3 구역 - 1,785세대

 

당고개역과 가까운 지역이다.

상계재정비 촉진지구와도 가깝다. 입지는 좀 외지지만 세대수가 많은게 장점으로 보인다.

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천호A1-1 구역 - 830세대

 

천호역과 가깝다.

한강조망도 가능하고 풍납토성 산책길도 있고 입지는 엄청 좋아보이지만 생활환경과 학군이 좀... 아쉽다.

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본동 구역 - 1,004세대

 

노들역 뒤쪽의 빌라촌이다.

개발만 된다면 흑석동 바로 옆이고 노들역 코앞, 강만 건너면 용산, 한강 조망권까지 해서 부르는게 값이 되지 않을까 싶은 동네다.

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금호23 구역 - 948세대

 

주변이 다 아파트 단지라 공공재개발이 이루어진다면 제대로 된 가치를 평가받을 수 있을 것 같은 지역이다.

지하철역도 가깝고 3호선으로 강남접근성도 우수한 지역이다.

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주변 시세를 살펴보면 금호역 바로 앞에 있는 e편한세상옥수파크힐스 전용 84제곱미터 호가가 19억이다 ㅋㅋㅋㅋ

요즘 하도 어이가 털려서 서울 아파트를 안 봤더니 진짜 가격이 미쳐있다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

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숭인동1169 구역 - 410세대

 

나름 트리플 환승역인 신설동역 초역세권이다.

공공재개발 지역을 살펴보니 위치가 전반적으로 굉장히 우수하다는 느낌을 받는다.

공공으로 25%주고도 충분히 사업성 나올 것 같은 지역들이라고 생각한다.

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우이신설선이 나와서 이야기를 해보자면 우이신설선은 진짜 아쉬운게 신설동역에서 딱 한 블럭만 더 가서 신당이나 상왕십리역이랑 환승만 시켰어도 배는 좋아졌을텐데 너무 아쉽다. 2호선 본선과 연결이 되냐 안되냐가 정말 중요한 관건이었는데... 연결되는 2호선이 지선 2호선이라니 ㅠ 4호선의 수요를 분담시키려면 제대로 이어줬어야 했다.

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신월7동2 구역 - 2,219세대

 

지하철역과 동떨어져 있는 서울의 대표 동네인 양천구 신월동에 있는 신월7동 2구역이다.

진짜 신월동은 예전부터 너무 외진 곳에 있고 교통도 안 좋아서 서울에서 쳐다도 안 보는 동네 중에 하나였는데 신정뉴타운 개발되기 시작하면서 변화의 바람이 불기 시작한 것 같다.

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아무리 그래도...

신월7동2구역 밑에 있는 신월시영아파트 전용 59제곱미터 시세가 9억이다. ㅋㅋㅋㅋㅋ

아 정말 진짜 미치지 않고서야 어떻게 저 위치에 있는 저 연식의 아파트가 9억이나 나갈 수 있을까?? ㅠㅠㅠㅠㅠ

현 정권의 무능과 부동산 구매 시기를 놓친 내 자신이 그저 원망스러울 뿐이다.

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홍은1 구역 - 341세대

 

내부순환로 옆 홍제천 변에 있는 작은 구역이다.

홍제역과 가깝다는게 장점이고 주변에 산이 많아 자연친화적이라는 것도 굳이 꼽자면 장점일 것 같다.

바로 위에 있는 북한산더샵아파트 전용 84제곱미터 시세가 13억 정도다.

위에 신월시영아파트 가격 보고 나니 이 가격이 천사같아 보인다.

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충정로1 구역 - 259세대

 

2호선, 5호선이 만나는 충정로역 바로 옆에 있는 지역이다.

로드뷰로보니 고층건물들 사이에 저런 지역이 껴있었다. 규모가 작지만 위치는 서울 도심과 가까워 좋아보인다.

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연희동721-6 구역 - 1,094세대

 

홍제천 변에 있는 연희동 지역이다.

연희동은 입지에 비해 아쉬운게 주변에 지하철이 없다는 것이다. ㅠㅠ

이 동네 교통은 경전철 서부선이 개통되면 조금 숨통이 트일것 같아 서부선이 어서 개통했으면 하는 바람이 있다.

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거여새마을 구역 - 1,329세대

 

서울 동남권에 있는 유이한 공공재개발 지역이다.

아까 봤던 천호역 주변과 이곳 거여역 주변이 그나마 강남, 강동권에 있는 구역이다.

천호역보다 좀 더 외진 곳에 있지만 오히려 더 좋아보이는건 주변에 개발 계획이 많아서이다.

마천역 주변도 마천역세권 개발로 묶여있고 바로 옆은 위례신도시다.

이들과 시너지를 내면서 더 쾌적한 주거환경을 자랑할 것으로 기대된다.

뒤쪽에 남한산성도 있고 조용하고 좋은 곳이다. 비싸지만 않으면 나도 가고 싶다. ㅠㅠ

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전농9 구역 - 1,107세대

 

트리플(아니 쿼드라인가?) 역세권인 청량리역 주변에 위치한 전농9구역이다.

래미안 크래시티, 래미안 미드카운티아파트 등이 전농동에 먼저 재개발된 아파트인데 서울시립대학교 주변 전농동이 평지의 빌라촌이라 장위동처럼 재개발의 메카가 될 수도 있어보인다.

여기도 주변의 시세를 좀 살펴보면...

근처에 있는 래미안크레시티 전용 84제곱미터의 가격이 17억 5천만원에 올라와있다.

그래 뭐... 이쯤되면 이제 마음이 편안해진다. ^^

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중화122 구역 - 853세대

 

7호선 중화역, 상봉역이 가까운 중화122구역이다.

망우역 앞에 있는 홈플러스, 코스트코, 이마트 등의 편의시설을 모두 편하게 누릴 수 있는 위치라 메리트가 있어보인다. 중랑천 산책길도 가깝고 근처에 있는 신내지구도 개발되면 동네가 좀 더 쾌적해지지 않을까 한다.

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성북1 구역 - 1,826세대

 

나폴레옹제과점으로 유명한 한성대입구역 주변이다.

이 제과점 뒤쪽으로 성북1구역이 위치하고 있다.

부촌 중에 부촌인 성북동으로 올라가는 길의 초입이며 4호선 한성대입구역이 가까워 교통도 편해보인다.

옆에 있는 대단지 아파트의 시세를 살펴보니 전용 84제곱미터 기준으로 8억 중후반의 시세가 형성되어 있다.

서울 아파트 평균 가격이 11억원을 돌파했다는데 평균보다 저렴한 아파트라니. 칭찬해~

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장위8 구역 - 2,387세대

 

재개발로 서울에서 제일 핫한 동네인 장위동에 있는 장위8구역이다.

바로 옆에 재개발된 래미안장위포레카운티 아파트가 위치한다.

이 지역이 지금은 다소 교통 소외지역일 수 있는데 공사중인 경전철 동북선이 개통된다면 일대에 혁신적인 교통 개선이 이뤄질 것 같다. 동북선은 우이신설선과 다르게 2호선 본선인 왕십리역과 환승이 가능하다는 점에서 서울 동북부지역에 매우매우 긍정적인 효과를 줄 것으로 기대되는 노선이다. 착공도 했기 때문에 기대가 더 크다.

장위동 일대가 아파트 단지로 하나 둘 씩 바뀌어 나간다면 천지개벽이 일어난 제2의 흑석동이 될 가능성도 커보인다. 세대수가 많은 것도 장점인듯.

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장위9 구역 - 2,300세대

 

위에 소개한 장위8구역 바로 옆에 있는 장위9구역이다. 규모도 비슷하다.

위와 똑같은 내용이라 소개는 생략.

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신길1 구역 - 1,510세대

 

마지막이다. 신길1구역은 영등포역과 신길역에 가까운 입지를 가지고 있다.

신길뉴타운 북쪽에 위치한다. 생활 환경이 썩 좋은 동네라고는 보기 힘들지만 하나 둘 씩 아파트로 바뀌어간다면 생활환경도 따라서 좋아질거라 생각한다.

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참고로 신길뉴타운의 시세는 아래와 같다.

전용 84제곱미터 기준으로 17억원 정도다. 2020년에 완공된 따끈따끈한 신축 대단지의 포스다. ㅎㅎ

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정리

 

전반적으로 지하철역과 매우 가까운 곳에 있는 지역들이 많이 포함된 것 같다.

2000세대가 넘어가는 대단위 재개발 지역도 간간히 보이는 것이 꽤나 매력적으로 느껴진다.

하긴... 지금처럼 서울 재개발이 씨가 말라있는 상태에서는 그 어떤 재개발 구역이라도 매력적으로 보일 것이다.

 

다음 주가 서울시장 선거인데 누가 되든 재건축 확대는 기정 사실인것처럼 여겨진다.

재건축이 완화되면 당장 아파트 가격이 꿈틀 할수는 있겠지만 장기적으로 봤을 때는 진정될 확률이 더 높다고 본다.

부디 재건축이 완화되어 풍성해진 공급을 통해 집값이 조금이라도 안정화 되었으면 하는 바람을 가져본다.