투기과열지구/조정대상지역에서 해제되면 달라지는 것들(ft. 부동산 시장에 주는 영향)

 

2022년 9월 26일부터 인천 경기도 파주, 평택, 안성 등의 수도권 지역과 지방광역시 및 지방 주요 도시들에 적용되었던 투기과열지구 및 조정대상지역 규제가 해제된다. 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제되면 달라지는 것들을 우선 정리해봤다. 그리고 규제 완화가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 생각해봤다. 결론을 먼저 이야기하면 부동산 시장 분위기를 바꾸기에는 역부족이라는게 내 생각이다.

 

규제 해제 내용

이번 대책으로 규제지역에서 해제된 지역들은 크게 투기과열지구에서 조정대상지역으로 바뀐 곳과 조정대상지역에서 해제된 곳으로 나뉜다.

 

투기과열지구에서 조정대상지역으로 변경

• 세종시(행정중심복합도시 지역)
• 인천광역시 - 연수구, 남동구, 서구

 

조정대상지역에서 해제

• 경기도 - 안성, 평택, 파주, 양주, 동두천
• 부산광역시 - 중구와 기장군을 제외한 전 지역
• 대구광역시 - 수성구
• 광주광역시 - 전 지역
• 대전광역시 - 전 지역
• 울산광역시 - 중구, 남구
• 충청북도 - 청주시
• 충청남도 - 천안시, 공주시, 논산시
• 전라북도 - 전주시
• 경상북도 - 포항시 남구
• 경상남도 - 창원시 성산구

 

이번 조치로 세종을 제외한 지방에는 조정대상지역 규제 지역이 하나도 남아있지 않게 되었다.

 

 

규제 해제 효과

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국토부에서는 규제 지역을 완화하는 이유로 최근 주택가격 하락폭이 확대되고 금리 상승 등 부동산 가격 하향 안정 요인이 증가하는 동시에 미분양 증가 등을 들었다. 이번에 규제가 해제되지 않은 서울과 수도권 지역은 아직 미분양 주택이 많지 않고, 규제 완화 기대감에 따른 시장 불안 가능성이 남아있어서 규제지역 해제에서 제외되었다.

 

투기과열지구나 조정대상지역에서 해제된 경우 받을 수 있는 혜택은 대출 규제 완화다.

투기과열지구에서는 LTV가 9억원 이하 주택에는 40%, 9억원 초가 주택에는 20%가 적용되며 15억이 초과되는 주택은 대출이 제한된다. 2채 이상 보유자의 경우 신규 주택 구입 시 주택담보대출도 받을 수 없다.

조정대상지역에서는 LTV가 9억원 이하 주택에는 50%, 9억원 초과분은 30%가 적용된다.

투기과열지구나 조정대상지역에서 해제되면 위와 같은 LTV 규제는 사라지게 된다(DSR은 계속 적용).

 

규제에서 제외되면 얻을 수 있는 또 다른 혜택은 세금이나 청약 등에서 적용되는 규제가 사라진다는 것이다.

조정대상지역의 경우 다주택 양도소득세 중과, 장기특별공제 배제, 1순위 청약 자격 강화 등의 규제가 적용된다. 그러나 규제가 해제되면 청약 자격의 경우 청약통장 가입 2년 이상 조건, 세대주 조건, 다주택자 청약 제한 조건, 재당첨 제한 조건 등의 규제가 사라지거나 완화된다. 주택담보대출을 받으면 생기게 되는 거주 의무 규제도 사라진다.

 

투기과열지구에서 조정대상지역으로 바뀌는 경우에는 대출, 청약, 재당첨제한 요건만 약간 완화될 뿐 규제의 큰 형태 자체에는 변화가 없다. 조정대상지역에서 비규제지역으로 바뀌는게 얻을 수 있는 혜택이 많다.

 

조정대상지역 해제 시 바뀌는 것들(출처 - 대구맛동산)

 

과연 호재인가?

규제가 해제되었으니 호재는 맞다. 경기도 이천이나 여주처럼 수도권임에도 조정대상지역에 포함되어있지 않았던 비규제지역이 올 초까지 부동산 상승을 주도했다는 점에 비춰보면 규제가 없는 지역에서 부동산 거래가 보다 활발해지기는 한다.

 

그렇지만 현재 부동산 시장 위축의 가장 큰 원인은 규제보다는 금리 인상이라고 생각한다. 당장 이번 주 미국 FOMC에서 75bp 상승이 유력한 상황이다. 한국은행도 따라 올리지 않을 수 없고 금리완화 기조는 빨라야 내년 하반기일 것이라는 예상이 현재로써는 지배적이다. 금리가 낮아야 대출도 받고, 대출에 부담이 줄어야 주택 수요자들이 집을 살수 있다. 지금도 무주택자나 생애최초주택 구입자들에게는 부동산 규제 지역에도 완화된 LTV가 적용중이나 이들은 집을 사지 않고 있다. 아마 규제가 해제된다고 해도 사지 않을 확률이 높다. 특히나 이번에 규제가 해제된 지역들이라면 더 그렇다. 만약 수도권 핵심지역이나 서울 일부지역이 규제에서 해제되었다면 조금 다른 얘기였겠지만 이번 규제 완화는 수도권 외곽과 지방에 한정되었다. 정부에서도 이와 같은 사실을 알고 규제를 해제했을 가능성이 높다고 본다. 금리가 최소 동결, 그 이후 완화 기조로 돌아갈 시그널이 올때쯤이 되어야 부동산도 반등의 여지가 있을 것 같다는게 내 생각이다. 대출 규제의 핵심인 DSR은 여전하다는 것도 이번 규제 해제가 큰 도움을 주지 않을 것이라고 생각한 이유 중 하나다. LTV만 완화되면 뭐하나, 내 연봉이 늘지 않아 대출을 일정 규모 이상 받을 수 없는데 말이다.

 

부동산 시장은 실수요자가 사는 것만으로는 상승 동력이 떨어진다. 본격적으로 투자자들이 매수를 시작해야 상승 동력을 받는 시장이다. 그러나 지금과 같은 금리 상황을 봤을 때 투자자들이 부동산에 매력을 느끼기에는 다소 이르지 않나 생각해본다. 무엇보다 부동산 투자자들의 발목을 잡는 핵심 규제들이 아직 그대로 남아있다. 다주택자 취득세 중과 완화같은 규제가 크게 완화되지 않는한 부동산 큰손들이 본격적으로 부동산 시장에 뛰어들기는 쉽지 않다. 언제까지 취득세 중과 규제에서 제외되는 공시지가 1억 미만의 주택만 사모으겠는가.

 

부동산 매매 활성화와는 달리, 이번 규제 완화가 청약 시장에서의 미분양 완화에는 어느 정도 효과를 낼 수 있을 것으로 보인다. 조정대상지역에서 해제될 시 청약 규제가 대폭 완화되기 때문에 청약 1순위 대상이 크게 늘어나기 때문이다. 이는 실수요자를 중심으로 지방 미분양 아파트 물량 해소에 크게는 아니어도 다소나마 도움을 줄 것으로 예상된다.

 

정리

어떻게 보면 이번 규제 완화가 정부에서 상급지, 하급지를 나눠준게 아닌가 하는 생각도 든다. 규제를 풀면 가격이 오를만한 여지가 남아있는 지역은 풀어주지 않은 것이고, 풀어도 가격이 오를만한 여지가 없는 곳들만 풀어준게 아닐까? 규제가 완화된 지역은 당장 부동산 매매가 늘어서 좋아하기 보다는 추후 부동산 평가에서 낮은 평가를 받을 가능성을 걱정해봐야 할 것 같다.