전세 사기 유형 6가지와 전세 사기 예방법(내 전세금 지키는 방법)

 

최근 부동산이 하락장으로 접어들면서 깡통 전세가 뉴스를 뒤덮고 있다. 특히 빌라가 밀집된 빌라촌에서 깡통 전세로 인해 고통을 겪는 피해자들의 이야기가 많이 들려오고 있다. 빌라에 깡통 전세가 많은 이유는 빌라가 아파트보다 가격 하락이 가파르고 빌라의 전세가율 자체가 지나치게 높게 형성되어 있었기 때문이다. 깡통 전세 문제는 전세사기로 이어질 수 있기 때문에 심각하다고 볼 수 있다. 전세사기 유형과 예방법을 정리해봤다.

 

 

유형 1 - 이중계약 사기

반응형

 

건물관리인이 세입자와 전세 계약을 진행하고, 집주인에게 월세로 계약했다고 하면서 보증금을 먹튀 하는 사기 유형이다.

 

다른 지역에서 투자 목적으로 원룸이나 오피스텔을 구매한 후 관리인에게 계약 권한을 위임하는 경우에 종종 일어난다. 전세 계약이 끝나갈 무렵 보증금을 돌려받으려 할 때 사기를 당했음을 인지하게 되는 경우가 많다.

 

※ 예방 방법

이중계약 사기를 예방하기 위해서는 등기부등본상 소유자와 임대인의 신분증을 대조해 일치하는지 확인하고 가급적이면 임대인 본인과 직접 만나 계약하는 게 좋다. 피치 못할 사정으로 대리인과 계약할 경우, 월세와 전세 중 어떤 계약에 위읨해줬는지 표시해달라고 요구해야 하며 수수료가 들더라도 공인중개사의 중개 하에 계약하는 게 좋다.

부동산 거래는 공인중개사를 끼고 계약하는게 좋다

 

유형 2- 중복계약 사기

시세보다 20~30% 저렴한 가격으로 여러 세입자와 계약 후 전세 보증금을 통째로 들고 튀는 사기 유형이다.

공인중개사와 임대인이 같이 사기를 치거나, 심지어 자격을 사칭해서 사기를 치는 경우가 많다.

 

※ 예방 방법

중복계약 사기를 막기 위해서는 중개업자의 등록 여부를 확인해 중개사 사칭에 주의하며 중개사의 손해책임보험 증서와 공제 기간을 확인해둔다. 별다른 이유가 없는데도 시세보다 지나치게 저렴한 매물은 의심해볼 필요가 있다.

 

 

유형 3 - 깡통전세 사기

집주인이 전세 계약 체결 후 보증금을 상환할 수 없는 자에게 소유권을 넘긴 뒤, 확정일자 신고 전이나 신고하는 날에 은행 대출을 받고 보증금을 먹튀 하는 사기 유형이다. 은행 근저당은 당일날 바로 효력이 발생하지만, 임차인의 대항력은 전입신고 다음날부터 발생하는걸 악용한 사례다. 이 경우 은행에 근저당으로 잡힌 금액이 내 전세보증금보다 선순위이기 때문에, 경매 시 낙찰가가 낮게 책정된 경우 내 보증금을 일부만 돌려받거나 최악의 상황에서는 아예 돌려받지 못할 수도 있으니 주의해야 한다.

 

※ 예방 방법

이를 예방하는 방법은 임대인이 사정이 있다며 전입신고나 확정일자를 미뤄달라고 요구한다거나 등기부등본 확인 시 근저당 금액이 매매가의 20%를 넘는다면 계약하지 않는 것이 좋다. 계약 직전 등기부등본을 확인하는 건 필수고 특약에 확정일자 효력 발생 전까지 대출을 금지한다는 조항을 넣을 수도 있다.

 

 

유형 4 - 갭투자 전세 사기

요즘 신축 빌라를 중심으로 많이 발생하고 있는 전세 사기 방법이다.

매매 가격보다 수 천만 원 높게 전세를 계약한 후 경제적 능력이 없는 제3자에게 집을 매도하고 사라지는 사기 유형이다. 계약 기간이 끝나서 보증금을 돌려 받아야 할 때쯤 문제가 생기며 전세보증보험에 가입하지 않았을 경우 알아서 다음 세입자를 구하거나, 경매에 나온 집을 내가 인수하는 방식으로 해결하는 방법 말고는 뾰족한 해결 방법이 없다.

 

※ 예방 방법

신축 빌라를 계약 할 때는 특히 더 신경 써야 하는 부분이며, 부동산 발품을 팔아가며 주변 빌라 시세를 확인해볼 필요가 있다. 불안하다면 신축 빌라는 아예 거르고 신축 이후 바로 다음 세입자를 구하는 준신축 빌라를 찾는 게 가장 확실한 예방 방법이다(피해자가 새로운 피해자를 몰색하고 있을 수 있으니 주의). 전세보증보험이 유일한 예방책이기 때문에 전세보증보험에 가입이 되지 않는 집은 무조건 걸러야 한다.

사기에 당하고 울면 이미 때는 늦다. 예방이 가장 중요하다.

 

유형 5 - 불법 건축물 사기

상가로 등록한 건물을 주거용 건물로 속이거나 불법으로 증축한 건물에 세입자를 들이는 사기 유형이다.

법적으로 공인중개사가 건축물등록대장을 보여주고 설명하도록 되어있다. 불법건축물 여부는 건축물대장에 등록되기 때문에 이 경우 확인 가능하지만, 직거래를 통해 전세 계약을 하는 경우 이 부분을 놓칠 수 있다. 

 

※ 예방 방법

이를 예방하는 방법은 전세대출이나 전세보증보험 가입 여부를 물어보는 것이다. 불법건축물은 전세대출과 전세보증보험 가입이 당연히 안되기 때문에 둘 다 불가능한 곳이라면 계약을 하지 않아야 한다. 그리고 직거래를 하더라도 반드시 건축물등록대장을 확인해 불법건축물 여부를 확인해야 한다.

 

 

유형 6 - 직거래 사기

집주인을 사칭한 사람이 부동산을 통하지 않고 세입자와 계약 후 전세금을 가지고 튀는 사기 유형이다.

이건 직거래 시, 속이는 사람이 마음 먹고 속이면 피하기 쉽지 않은 사기 수법이다. 신분증에 등기부등본에 필요한 서류를 모두 위조해서 가져오는 경우가 많기 때문이다. 

 

※ 예방 방법

이와 같은 사기를 막기 위해선 공인중개사를 끼고 계약하는 것이 좋으며, 뽑아주는 등기부등본만 확인하지 말고 내가 직접 대법원 등기소에 들어가서 등기부등본을 확인해보는 습관일 들이는 것이 좋다(700원 밖에 안 한다).

 

전세 사기 예방하고 편하게 살자

 

정리

전세 사기 예방 방법을 정리하면 아래와 같다.

 

1. 돈이 조금 더 들더라도 공인중개사를 끼고 거래하기
2. 계약 전, 계약 시, 계약 후 등기부등본 확인하기
3. 계약 시 건축물등록대장 확인하기
4. 계약 시 등기부등본과 임대인 신분증을 통해 소유주임을 확인하기
5. 신축 빌라는 가급적 피하고, 어쩔 수 없다면 시세 조사 철저히 하기
6. 확정일자, 전입일자 지체 없이 주민센터에 계약 날 바로 신고하기
7. 별 다른 이유 없이 지나치게 싼 매물은 의심하기(공짜는 없다!!)
8. 전세보증보험 무조건 가입하기(가입 안 되는 집은 거르기)