지역별 소액임차인 범위(기준)와 보증 금액 정리(2023년 기준)

전세사기 뉴스가 이전보다는 잠잠해졌지만 계속 사회 이슈가 되고 있다. 최근 국토교통부 장관이 전세사기 방지책 중 하나로 보증금의 에스크로화를 시사하는 발언을 해서 구설수에 오르기도 했다. 보증금은 임차인 입장에서는 목숨과도 같은 돈이다. 평생을 모았거나 큰돈을 대출받아 마련한 돈이기 때문이다. 소중한 보증금을 지키기 위한 제도 중 하나로 소액임차보증금 우선 변제라는 제도가 있다. 전세나 월세보증금이 소액인 임차인에 한해, 대항력만 갖추면 보증금의 일부를 최우선으로 보장해주는 제도다.

 

소액임차인은 전세나 월세보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있다. 근저당권은 물론이고 심지어 집주인의 체납액에 대해서도 우선 변제받을 수 있는 권리를 가진다. 소액임차인을 대상으로 일정 금액까지는 최우선순위로 전세보증금을 지급해주겠다는 의미다.

 

소액임차인 범위와 최우선변제금은 주택이 소재한 지역에 따라 달라진다. 이번 글에서는 지역별 소액임차인의 범위와 변제금액에 대해 정리해 봤다.

 

 

소액임차인 범위

소액임차인의 범위는 크게 1호, 2호, 3호, 4호로 구분된다.

 

1호

대상 지역

• 서울특별시 전 지역

 

대상 금액

• 전세나 월세보증금 1억 6,500만 원 이하

 

2호

대상 지역

• 인천광역시 중 대곡/불로/마전/금곡/오류/왕길/당하/원당동 및 인천경제자유구역과 남동 국가산업단지, 강화군, 옹진군을 제외한 전 지역
• 과밀억제권역(의정부, 구리, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포)
• 용인, 화성, 김포, 세종
• 반월특수지역을 제외한 시흥시 지역
• 호평/평내/금곡/일패/이패/삼패/가운/수석/지금/도농동을 제외한 남양주시 지역

 

대상 금액

• 전세나 월세보증금 1억 4,500만 원 이하

 

3호

대상 지역

• 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산) 중 군 지역을 제외한 지역
• 인천광역시 중 대곡/불로/마전/금곡/오류/왕길/당하/원당동 및 인천경제자유구역과 남동 국가산업단지
• 안산, 광주, 파주, 이천, 평택
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대상 금액

• 전세보증금 8,500만 원 이하

 

4호

대상 지역

• 5대 광역시 중 군지역
• 인천광역시 강화군, 옹진군
• 1,2,3호에 언급되지 않은 지역

 

대상 금액

• 전세보증금 7,500만 원 이하

 

 

 

보증금 중 우선변제받을 수 있는 금액

소액임차인에 해당한다고 해도 전세보증금 전액을 우선 변제받을 수 있는 건 아니다. 전세보증금 중 일부만 우선변제 해준다. 소액임차인의 범위가 지역별로 다른 것처럼, 각 지역별로 우선변제받을 수 있는 금액도 달라진다.

 

1호

변제 금액

• 5,500만 원 이하(소액임차인 범위 1억 6,500만 원의 33.3%)

 

2호

변제 금액

• 4,800만 원 이하(소액임차인 범위 1억 4,500만 원의 33.1%)

 

3호

변제 금액

• 2,800만 원 이하(소액임차인 범위 8,500만 원의 32.9%)

 

4호

변제 금액

• 2,500만 원 이하(소액임차인 범위 7,500만 원의 33.3%)

 

 

소액임차인 관련 주의사항

소액임차인 최우선변제의 경우 고려해야 할 사항이 너무나도 많아서 케이스 바이 케이스로 변제받을 수 있는 금액이 달라진다. 소액임차금 계산 시 전반적으로 아래와 같은 사항에 주의해야 한다.

 

1. 보증금의 약 3분의 1

우선적으로 전세나 월세 보증금의 3분의 1만 보장 대상이기 때문에 기본적으로 받을 수 있는 금액 자체가 적다. 보증금이 극도로 적지 않는 한 전액 변제는 어렵다는 의미다.

 

2. 선순위 대출(근저당) 설정일

선순위 근저당 설정일에 따라 소액임차인 대상과 우선변제 금액이 달라진다. 선순위 대출 시행일이 2022년이라면, 위에 언급된 2023년의 기준이 아닌  2022년의 소액임차인 대상과 우선변제금액 기준이 적용된다. 서울에 있는 보증금 1억 6,000만 원짜리 주택을 예시로 들면 2023년 기준으로는 소액임차인에 해당하지만, 2022년 기준(1억 5,000만 원)으로는 해당되지 않는다. 마찬가지로 우선변제 금액도 5,500만 원이 아니라 5,000만 원이 적용된다. 따라서 임차를 희망하는 주택에 설정된 근저당권 설정일을 잘 살펴봐야 한다.

 

3. 다가구주택

다가구주택의 경우 세입자들의 최우선변제금을 모두 합친 금액이 낙찰가격의 2분의 1을 초과하지 못한다는 기준이 있다. 이 경우에 해당한다면 위에 언급된 우선변제 금액을 모두 적용받지 못할 수도 있다. 소액임차인 적용을 온전히 받기 위해서는 다가구주택보다는 다세대주택이 보다 유리하다 할 수 있다.