6억원으로 강남 신축 24평 아파트 전세 사는 방법(ft. 서울개포상록스타힐스 평면도, 임대료, 당첨 가점 커트라인 분석)

 

공무원연금공단은 공무원 연금 운영 외에도 제휴 할인이나 후생복지사업, 은퇴지원사업, 대출 사업 등을 진행하고 있다. 공무원연금공단에서 하는 사업중에 재직중인 공무원에게 가장 큰 영향을 주는 두 가지 사업은 대출과 임대아파트 제공이다. 흔히 공무원 임대 아파트라고 하면 구축 아파트를 생각하기 쉬운데, 대부분 구축이긴 하지만 서울 강남 신축 아파트도 있다. 공무원이라면 전세보증금 6억 원대로 강남 신축 아파트에 거주가 가능하다.

 

 

서울개포상록스타힐스 - 개요와 평면도

서울개포상록스타힐스는 서울시 강남구 일원동에 있는 아파트이다. 원래 690세대 규모의 개포9단지였지만 2022년에 재건축을 통해 1,829세대의 서울개포상록스타힐스가 되었다. 네이버 부동산으로 보면 이 아파트만 가격이 뜨지 않는다. 공무원 임대 아파트이기 때문이다.

서울개포상록스타힐스 - 여기만 가격이 없다

 

전용 18제곱미터에서 전용 59제곱미터까지 중소형 평형으로 구성되어 있는 아파트이다. 임대주택이다보니 중대형 평형은 없고, 1인 가구나 신혼부부, 어린 자녀 1~2명을 키울 수 있는 면적으로 이루어져있음을 확인할 수 있다. 개포상록스타힐스는 선호도가 높은 전용 59 평면이 많아서 인기가 높다.

 

아래는 전용 59A 평면과 VR인데 깨끗한 신축 아파트임을 확인할 수 있다. 그러나 아무래도 임대주택이니만큼 주방과 욕실을 봤을 때 고급화는 다소 부족해보이긴 한다.

 

공무원임대주택 단위세대 VR 전용 59A

공무원임대주택 단위세대 VR

 

 

 

서울개포상록스타힐스의 각 평형별 평면도는 다음과 같다.

 

• 전용 18, 19, 29 평면도

서울개포상록스타힐스 전용18, 전용19, 전용29 평면도

 

 

• 전용 39, 40 평면도

서울개포상록스타힐스 전용28, 전용40 평면도

 

 

• 전용 46 평면도

서울개포상록스타힐스 전용46 평면도

 

 

• 전용 59 평면도

서울개포상록스타힐스 전용59 평면도

 

 

서울개포상록스타힐스 - 임대료

서울개포상록스타힐스는 보증금과 월세 비율을 조절해서 납부할 수 있게 되어있다. 전세보증금 100%로 완전 전세처럼 살 수도 있고, 보증금 20%에 월세 80%로 월세 비중을 높여서 살수도 있다. 공무원연금공단이 임대인이기 때문에 전세 사기를 당할 우려는 전혀 없다는 점이 장점이다.

 

2023년 기존 임대계약자 기준 서울개포상록스타힐스 전용 59의 전세보증금은 6억 2,500만 원이다.

만약 월세 비중을 최대한으로 높인다면 보증금 1억 2,500에 월세 114만 원이다.

서울개포상록스타힐스 전용 59 전세보증금과 월세 (기존)

 

 

2025년 신규 임대계약자 기준 가격은 5% 정도 인상된 모습이다. 전세보증금보다는 월세가 급격하게 오른 것을 확인할 수 있다. 월세 가격 상승은 공무원임대아파트도 피해가지 못한 모습이다.

서울개포상록스타힐스 전용 59 전세보증금과 월세 (신규)

 

 

이 정도 임대료면 시세의 어느 정도일까?

 

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이웃한 신축 아파트인 래미안개포루체하임(850세대, 2018년)의 전용 59 전세 호가는 10억 5,000만 원 전후로 형성되어 있다. 실거래가는 계약갱신청구권 등 변수가 많아서 저렴하게는 6억 원대에서, 비싸게는 12억 원대까지 가격이 분포하고 있다. 호가 기준으로 봤을 때 서울개포상록스타힐스의 전세보증금은 시세의 절반 정도에 불과하다.

 

월세 시세는 더 충격적이다. 월세가 440만원임에도 보증금이 1억 원이나 된다. 서울상록스타힐스의 전월세전환율은 2.75%에 불과하지만, 래미안개포루체하임의 전월세전환율은 5%가 넘어간다. 월세 가격이 그만큼 안드로메다라는 것이다.

래미안개포루체하임 2025년 3월 전용 59 전세와 월세 시세

 

 

2023년 신규입주자가 적용받는 전월세전환율 2.75%면, 월세를 살면서 나머지 차액으로 주식이나 펀드 자산에 투자하는 방법으로 충분한 수익을 낼수도 있을 것으로 보인다. 단, 아파트 투자는 안되는게 공무원임대주택에 거주하려면 무주택자여야하기 때문이다.

 

만약 위 조건의 아파트에 거주한다면 전세보다 월세가 훨씬 더 나은 조건이다. 전세는 시세의 절반 수준이지만, 월세는 시세의 4분의 1 수준이기 때문이다. 보증금 자체가 절반 수준이고, 전월세전환율이 절반 수준이어서 결과적으로는 4분의 1 가격에 월세를 살 수 있게 된다. 월세 개꿀이라는 말이 절로 나오는 단지이다.

 

그러나 신규 계약 조건을 적용하면 전월세전환율이 4%까지 올라가기 때문에 월세 메리트가 크게 떨어진다. 주변 아파트가 5% 내외의 전월세전환율을 적용하고 있기 때문에 조금 더 싸긴 하지만 폭이 그리 크지 않다.

 

 

서울개포상록스타힐스 - 경쟁률

문제는 경쟁률이다. 시세의 절반 가격으로 강남 신축 아파트에 살 수 있다보니, 공무원들이 몰려든다.

 

전용 59도 아닌 1베이 전용 39의 경쟁률이 72대 1에 달한다. 가점 커트라인도 42점이나 된다.

 

공무원임대아파트 선정 가점 42점은 어느 정도 수준일까?

일단 공무원임대아파트 선정 가점 만점은 107점이다. 무주택 기간, 소득 수준, 자녀 유무, 신혼 여부, 신규 공무원 여부, 기타 정책적 배려 등의 요소로 가점이 정해진다.

 

42점을 채우려면 대충 아래와 같은 조건을 만족해야 한다.

• 무주택 기간 10년 이상 - 12점
• 미성년 자녀 2명 - 10점
• 영유아 자녀 2명 - 10점
• 신혼부부 - 15점
• 합계 - 47점

 

107점 만점 중에 자녀에 배정된 점수가 30점이라 자녀가 없으면 일단 점수를 채울 수 없는 구조다. 미성년 자녀와 영유아 자녀 점수가 중복이 되기 때문에 자녀가 영유아인게 훨씬 유리하다. 결혼 7년 이내 신혼부부 가점도 있어서 신혼부부 자격이 있어야 유리하다. 만약 자녀가 1명이라면 42점을 채우기가 어려워진다. 주거약자거나 한부모거나, 신규 임용공무원이어야 하는데 임용 5년 이내(가점 10점)에 결혼해서 아이 한 명까지 가지는 공무원이 얼마나 되겠는가?

 

소득 기준도 애매한게 부부 공무원만 되어도 공무원임대주택 선정 시 받을 수 있는 가점 소득 기준을 아득히 넘어간다.

 

 

공무원임대아파트 가점 적용 소득 기준

 

 

정리 - 임대 아파트... 이게 맞나?

서울 강남에 있는 공무원 임대 아파트인 서울개포상록스타힐스 아파트의 평면도와 임대료, 당첨 가점에 대해 분석해봤다. 시세 대비 절반 가격에 거주할 수 있는 메리트가 큰 임대 아파트였다. 그러나 시세 대비 절반이어도 전세보증금이 무려 6억 5,000만 원이다. 6억 5,000만 원이면 갭투자나 대출을 껴서 13억짜리 아파트를 살수 있을만큼 큰 자본금이다. 13억이면 서울 중하급지 신축 국평이나 중상급지 전용 59 신축을 살 수 있는 가격이다. 

 

분명히 임대 아파트 거주는 매력적이기는 하다. 그러나 이정도 자본을 묵히면서 임대 아파트에 거주하는 것이 재테크 관점에서 옳은 것인지에 대해서는 고민을 해볼 필요가 있다. 6억 5,000만 원은 지금도, 2년 뒤에도, 4년 뒤에도 그대로 6억 5,000만 원으로 남아있기 때문이다.