영종국제도시와 인천 주요 지역(송도/청라/검단/부평)을 비교해보자(feat. e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴 분양)

 

내일 e편한세상영종국제도시센텀베뉴가 특별분양을 시작으로 분양이 시작된다.

 

 

일각에서는 이 아파트의 분양가가 주변 시세보다 저렴해 청약만 되어도 최소 1억은 먹을 수 있다고 이야기하며 거주지로서의 영종국제도시의 가격이 저평가 되어있다고 이야기한다.

 

 

오늘은 나만의 관점으로 e편한세상영종국제도시센텀베뉴와 영종국제도시를 분석해보고자한다.

 

e편한세상영종국제도시센텀베뉴 소개(분양가, 입지)

 

 

e편한세상영종국제도시센텀베뉴 모습

 

 

 

84, 98제곱미터 두 가지 크기로 1409세대를 분양한다.

2023년 3월 입주 예정이다.

분양가는 전용 84제곱미터를 기준으로 봤을 때 3억 8천만원 정도이다.

 

 

이 단지의 위치는 아래와 같다.

인천영종초등학교를 단지에 품고 있는 초품아 아파트 단지다.

영종역으로 가는 도로인 자연대로와 가깝다.

한 블럭만 나가면 바다도 볼 수 있는 위치다.

영종국제도시 중심상업지구와도 가까운 위치다.

 

 

종합해보면 영종국제도시 안에서의 입지는 괜찮아 보인다.

 

영종도 입지와 환경 분석

 

영종도는 다들 아시겠지만 인천국제공항이 있는 섬이다.

공항 건설 전까지 영종도, 용유도, 삼목도, 신불도가 따로 있었는데 간척사업을 하여 하나의 섬이 되었다.

 

 

영종도는 서울시청에서 직선거리로 약 40km떨어져있다.

 

육지와는 영종대교(인천국제공항고속도로)와 인천대교(제2경인고속도로), 공항철도로 연결되어있다.

(작년 12월에 제3연륙교 건설 시작함. 2025년 12월 완공 예정)

 

 

영종국제도시는 영종도에 조성된 국제도시로 현재 9만여명 정도가 살고있다.

인천국제공항과는 인천의 국제도시(송도, 청라, 영종) 중 가장 가까운 위치이다.

하지만 반대로 말하면 인천 도심이나 서울과는 셋 중에 가장 먼 곳에 있다고 볼 수도 있다.

아직 개발이 다 끝나지 않아 듬성듬성 빈 땅들이 보이기도 한다.

 

 

영종도 입지의 가장 큰 특징은 고속도로와 철도로만 섬이 육지와 연결되어 있기 때문에 섬에서 나가고 들어오는데 상당한 비용을 부담해야 한다는 것이다. 인천국제공항고속도로의 통행료는 6,600원이고 인천대교의 통행료는 5,500원이다. 영종도 거주민들에게 할인 혜택을 주고 있지만 인천대교만 1,800원으로 할인해줄뿐 서울로 바로 가는 경우 영종대교는 할인이 적용되지 않는다(영종대교를 할인 받고 싶다면 북인천 IC로 나와서 청라 IC로 재진입해야함. 이 경우 북인천IC까지는 무료).

 

즉, 한 번 영종도를 나갔다 올 때마다 최소 3,600~ 최대 13,200원의 추가 비용이 발생한다(경차면 더 저렴하게 가능하긴 하다). 영종도 주민들은 제3연륙교는 무료로 이용 가능하기 때문에 2025년까지만 버티면 되지만 아직도 거의 5년이나 남았다. 이게 현재 영종도가 가진 가장 큰 단점이라고 생각한다.

 

 

인천의 세 국제도시 중 현재 규모가 가장 작은 것도 영종이 가진 단점이다.

아무래도 부동산은 규모의 경제가 실현되는 곳이기 때문에 규모가 클수록 유리하다.

인구가 더 많은 곳에 더 많은 시설이 들어가는건 당연하기 때문이다.

 

아직 상권이 활성화되지 않은 것도 단점으로 보인다. 롯데시네마가 입점하고 주요 외식 프렌차이즈들이 속속 들어오는 건 좋아보인다. 하지만 영종도에 대형마트가 하나 있긴하나 공항신도시의 운서역 근처에 있어 영종하늘도시에서 가기에는 거리가 있다. 공원은 영종 씨사이드파크를 비롯해 잘 조성되어 있다.

 

또 하나의 단점으로는 영종도에 아직 대형병원이 없다는 것이다. 위급 상황 시 바다를 건너 인천에 있는 병원으로 가야한다.

 

 

e편한세상영종국제도시센트럴베뉴 교통 분석

 

영종국제도시센트럴베뉴의 교통을 분석해보고자 한다.

 

지금은 제3연륙교가 없어 북쪽이나 남쪽으로 조금 돌아가야한다.

e편한세상영종국제도시센트럴베뉴에서 서울 주요 지점(서울역, 신논현역, 여의도, 홍대, 구로디지털단지)까지의 거리와 소요시간을 살펴보았다.

※주의 : 주말 밤 차 안밀리는 한적한 시간에 측정한 것이라 출퇴근 시간에는 20~30분 추가됨을 감안해야 함

 

영종국제도시센트럴베뉴 - 서울역(도심)

 

 

영종국제도시센트럴베뉴 - 신논현역(강남)

 

 

 

영종국제도시센트럴베뉴 - 여의도

 

 

영종국제도시센트럴베뉴 - 홍대

 

 

영종국제도시센트럴베뉴 - 구로디지털단지

 

정리하면 영종국제도시센트럴베뉴에서 서울 주요 도심지까지의 거리는 50km 내외다.

 

이를 자동차로 이동할 시 정체가 없는 경우 50분 내외의 시간이 걸린다(정체 없을 시).

 

이를 대중교통으로 이용한다면 주요 도착지에 따라 1시간 10분(홍대)에서 1시간 40분(구로디지털단지)정도 걸린다. 물론 대중교통도 딱 역까지만 측정한 거라 역에서 목적지까지 가는 시간 10~20분을 추가해야 한다(그럼 거의 대부분의 중심지까지 대중교통으로는 1시간 30분 이상이 걸린다고 봐야한다).

 

이제 입지 분석은 끝났다.

정말 영종국제도시센트럴베뉴가 저평가인지 확인해보자.

 

영종국제도시센트럴베뉴 분양가와 주변 시세

 

이 아파트의 분양가는 위에서 확인한대로 84제곱미터가 약 3억 8천만원 정도이다.

같은 영종하늘도시에 있는 비슷한 연식의 단지와 가격을 비교해보자.

 

 

바로 길건너 옆에 있는 영종센트럴푸르지오자이다.

1604세대로 세대수도 비슷하고 2019년 입주라 연식은 e편한세상센트럴베뉴보다 4년 정도 앞선다.

현재 시세는 84제곱미터가 5억 3천만원 선이다.

3억 8천만원에 분양하니 차이가 1억 5천만원이 나고 있다.

 

단지 하나를 더 비교해보자. 이번에는 센트럴베뉴의 대각선에 있는 영종하늘도시KCC스위첸이다.

 

세대수가 조금 작다. 700여 세대이며 연식은 위의 영종센트럴푸르지오자이랑 비슷하다.

세대가 작고 건설사가 메이저가 아니어서 그런가 가격이 1억 이상 저렴하다. 그럼에도 센트럴베뉴의 분양가인 3억 8천만원 보다는 6천만원 정도 더 비싸다.

 

e편한세상영종국제도시센트럴베뉴를 분양 받으면 세금이냐 다른 조건을 제외하고 순수 시세차익만 따지면 6천 ~ 1억 5천 정도는 거둘 수 있을 것으로 보인다.

 

인천 주요지역 시세와 비교

 

인천 주요 지역 단지와 영종국제도시의 가격을 비교해보았다.

영종국제도시의 대표는 위에서 본 단지인 영종센트럴푸르지오자이로 했다.

 

영종 - 송도

 

송도는 송도의 중심 인천대입구역 근처에 있는 송도더샵퍼스트파크15블럭단지를 비교 단지로 삼았다.

영종도에서도 가장 비싼 단지를 택했으니 송도에서도 가장 비싸보이는 곳으로 선택했다.

 

송도의 아파트가 조금 더 면적이 크긴 하지만 그거 치고는 가격 차이가 심하게 난다.

영종과 송도의 가격 차이는 7억 정도가 나고 있다.

 

송도와 영종이 같은 국제도시이긴 하나 입지나 환경, 규모면에서 송도가 영종보다 확실시 우수하기 때문에 이런 가격차가 나는 것으로 보인다. 물론 7억이 합당한 가격차이냐라고 물으신다면 드릴 말씀은 없다. 개인의 판단에 따라 7억 차이가 과할 수도 있고 부족할 수도 있다.

 

영종 - 청라

 

청라에서는 청라한양수자인레이크블루를 비교대상으로 선택했다.

2019년에 입주한 신축이며 청라호수공원과 인접한 입지가 좋아 가격이 꽤 비싸기 때문이다.

 

이 단지는 가격 차이가 매물마다 좀 심하긴 한데 대략 7억 5천 ~ 8억 5천 사이에 시세가 형성되어 있다.

영종과는 대략 2~3억 정도의 차이가 난다고 볼 수 있다. 청라가 영종보다 2~3억 비쌀만한가 아니면 그 반대인가는 개인의 판단 영역이다.

 

영종 - 검단

 

검단의 대장 아파트라 불리는 검단금호어울림센트럴을 비교 대상으로 삼았다.

 

검단의 84제곱미터 시세는 8억 정도인 것으로 보인다.

영종과는 2억 5천만원 정도 차이가 남을 확인할 수 있다.

 

영종 - 부평

 

지금까지 비교가 인천에서 비교적 새로 조성되는 지역의 아파트였다면 마지막 비교는 인천 구도심인 부평과 해보려고 한다. 비교할 단지는 재건축으로 조성중인 e편한세상부평그랑힐스다.

 

무려 5000세대의 대단지이며 전용 84제곱미터의 분양가는 5억 1천만원 정도다.

시세는 분양가보다 비쌀게 확실시 되기 때문에 가늠할 수는 없지만 영종보다는 비싸다고 봐야할 것 같다.

 

정리

 

1. 이번에 분양하는 e편한세상영종국제도시센트럴베뉴의 분양가는 주변 시세에 비해 확실히 저렴하다. 영종에서 출퇴근 가능한 직장이 있으신 분이라면 분양 받는게 합리적인 선택인 것 같다. 분양가가 주변 시세에 비해 저렴하니 실거주를 계속 하는 것이라면 손해는 안 볼 것 같다. 단 투자 가치로는... 잘 모르겠다. 주요 중심지에서 일단 너무 멀고 접근이 불편하고 생활편의시설 등이 아직 다 조성되지 않았다.

 

 

2. 영종도의 84제곱미터 아파트 시세가 5억이 넘어가는게 과연 저평가라고 볼 수 있을까?

개인적으로 영종의 입지와 단점을 생각해본다면 지금 가격이 저평가 구간이라고 보기는 힘들다는게 내 의견이다.

 

 

물론 영종도에 호재가 많다. 제3연륙교 건설 시 경인고속도로, 재물포터널을 통해 여의도와 올림픽대로까지 한 번에 접근 가능하다. 제2공항철도도 지금 B/C 조사중이긴 하지만 언젠가는 완공될 수 있다. 영종도에 여러 복합 리조트가 자리잡는다면 충분한 주거수요도 따라올 수도 있다.

 

위의 계획이 모두 실현될 수 있다. 그런데 문제는 언제 되느냐이다.

부동산이 장기적으로 우상향한다고는 하지만 장기 횡보장이었던게 불과 10년 전이다.

모두가 파티를 하고 있을 때 파티의 출구를 찾아 놓는 것은 중요하다.

내 생각에 영종도는 파티의 출구쪽은 아닌 것 같다.