2021 공시가격 수직 상승!! 집값에 미치는 영향은?(ft. 공시가격 확인 방법, 주요 단지 공시가격)

최근 발표된 2021년 아파트 공시가격이 집주인들에게 충격과 공포를 안겨주고 있는 듯 하다.

오늘은 공시가격의 뜻과 공시가격의 역할, 공시가격이 오르면 일어나는 일들을 살펴보고자 한다.

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공시가격이란??

 

공시가격은 간단하게 이야기하면 정부에서 부동산에 매긴 가격이라고 할 수 있다.

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정부가 조사하는 가격으로 정부가 매년 토지와 건물에 대해 조사해서 발표하고 있다.

주택의 경우 실거래 가격의 80~90% 수준으로 책정된다.

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시장이 매기는 가격이 아닌 정부가 매기는 가격이라는 것이 포인트다.

무조건 오르기만 하는건 아니고 시세를 반영하여 내려갈 때도 있다.

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공시가격 확인 방법

 

부동산 공시가격은 '부동산공시가격알리미' 웹사이트에서 별도의 회원가입이나 인증 없이 조회가 가능하다

https://www.realtyprice.kr:447/notice/main/mainBody.htm

 

부동산공시가격 알리미

 

원하는 집의 주소만 알면 그 집의 공시가격을 확인해볼 수 있다.

 

은마아파트의 공시가격이 궁금하다?

그럼 은마아파트 주소(서울시 강남구 삼성로 212)를 검색하고 동과 호수를 입력하면 된다.

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그냥 은마아파트 아무 동과 호수를 입력해보았다.

 

1동 312호의 공시가격이 13억 4천 5백만원에서 14억 9천 5백만원으로 1억 5천만원 인상되었음을 알 수 있다.

(공시가격에 이의가 있다면 의견제출 버튼을 통한 의견제출도 가능하다. 받아들여질지는 모르겠지만...)

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2021년 가격 이외에도 2006년부터 2020년까지 공시가격의 변동 또한 한 눈에 알 수 있다.

 

 

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이를 통해 2018년부터 2020년까지 아주 급격한 공시가격의 상승이 있었음을 확인할 수 있다.

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공시가격의 역할

 

공시가격의 가장 큰 역할은 부동산 가격, 좀 더 자세히 이야기 하면 부동산 관련 세금에 대한 지표가 된다는 것이다.

부동산 가격의 지표가 된다는 말은 국가에서 부동산에 대해 매기는 온갖 세금들(종합부동산세, 재산세)의 기준이 되는 가격이라는 말이고 더 나아가 건강보험료와 기초연금 등 사회복지에도 기준이 되는 가격이기 때문에 사회 전반에 미치는 영향이 굉장히 크다.

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이런 역할을 하는 공시가격이 올해 전국적으로 폭등을 해버린 것이다.

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​공시가격, 올해 얼마나 올랐나?

 

공시가격을 결정하는 국토교통부는 올해 공시가격을 산정할 때 '공시가격 현실화 로드맵'을 적용했다고 밝혔다.

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로드맵에 따르면 공동주택 공시가격 현실화율은 2030년까지 90%로 올라간다.

가격에 따라 도달하는 연도가 달라지는데

- 9억원 미만은 2030년에 도달

- 9억 ~ 15억원은 2027년에 도달

- 15억원 이상은 2025년에 도달

하는 방식으로 진행된다.

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국토부는 올해는 현실화율을 1.2%포인트만 올렸다고 밝혔지만 시세의 상승폭이 컸기 때문에 공시가격 역시 역대급으로 상승한 것으로 보인다.

올해 공시가격이 정말 화끈하게 올랐다.

2020년에서 2021년 1년 사이에 전국 공동주택 공시가격은 약 19%, 세종은 70%나 올랐다고 한다.

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말이 70%지 5억짜리가 8억 5천이 되었다는건데 와우...

시세도 저렇게 오르면 사기라고 욕먹을 판에 공시지가가 저렇게 올랐으니 세종시 아파트 가격이 지난 1년간 엄청나게 오른건 확실해보인다.

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아래는 전국 지역별 공동주택 공시가격 변동률 지도다.

세종이 70%로 가장 많이 올랐고 다음이 경기로 24%에 가까운 상승률을 보여줬다.

뒤이어 대전과 서울이 20%에 가까운 공시가격 상승률을 보여줬다.

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상대적으로 덜 오른 지역은 강원이 약 5%, 전남이 약 4%, 제주가 약 2%로 최저를 기록했다.

어찌되었건 전국이 평균적으로는 조금이라도 다 올랐음을 확인할 수 있다.

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올해 공시지가 상승은 노무현 정부 말 22%가 오른 이후 역대급으로 큰 폭의 상승이다.

(과연 저 그래프가 다시 반복이 될지 새로운 형태의 그래프가 앞으로 나타날지 궁금해진다)

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공시가격이 많이 오른 단지들을 구체적으로 살펴보면 아래와 같다.

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세종시 주요 단지 공시지가 인상 현황

​	2020년	2021년	상승률
가재마을4단지 75㎡	2억 500만원	4억 100만원	95.6%
범지기 10단지 84㎡	2억 3천 300만원	4억 4천 800만원	92.3%
가락마을 10단지 72㎡	1억 7천 300만원	3억 2천 800만원	89.6%
도램마을 14단지 111㎡	5억 5천 600만원	8억 9천 600만원	61.2%
도램마을 9단지 106㎡	5억 1천 600만원	8억 4천 900만원	64.5%
수루배마을 1단지 96㎡	4억 7천 500만원	7억 2천 400만원	52.4%

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서울시 주요 단지 공시지가 인상 현황

​	2020년	2021년	상승률
노원구 중계그린 59㎡	2억 6천 900만원	4억 200만원	49.4%
도봉구 신동아1단지 84㎡	2억 5천 800만원	3억 7천 800만원	46.5%
강남구 은마아파트 76㎡	13억 4천 500만원	14억 9천 500만원	10.3%

2020~2021년 공시가격 상승률은 강남보다 강북권의 아파트가 더 높음을 확인할 수 있다.​

 

전국 공시가격의 중위값은 1억 6천만원이고 지역별로는 서울이 아닌 세종이 가장 비싸다고 한다.

서울이 아니고 세종이 제일 비싸다니 의외였다.

서울은 공시가격이 상대적으로 낮게 형성되는 오래된 빌라들이 많아서인것으로 추측된다.

 

​공시가격 인상의 여파는?

 

공시가격이 발표되고 전국적으로 매물이 늘어났다고 한다.

매물이 늘어난 이유는 다주택자들이 늘어난 세금 부담을 피하기 위해서라는게 주된 이유다.

출처 - 연합뉴스

 

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기사에는 서울 몇몇 단지들이 조금 낮은 가격에 매물이 올라온다고 나온다.

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출처 - 연합뉴스

 

그렇지만 이 정도로는 아직 부동산 상승 추세가 꺾였다고 보기는 힘들것 같다.

일단 숨고르기를 하는 것처럼 보이고 지금 기회에 자금 사정상 털어야 할 사람은 털고, 아직 여유가 있는 나머지 사람들은 좀 더 가지고 가는 모양새다.

또한 이미 많은 다주택자들이 세금 인상을 피해 증여 등의 방식으로 주택 보유수를 줄였고 인상된 세금 만큼 세입자에게 반전세의 형태로 전가시킬 방안도 마련해 놓았기 때문에 집값 하락에 큰 영향을 주지는 못할 것이란 의견이 다수다. 되려 이번 세금 인상이 임차인에게만 부담이 갈수있는 상황이 올수도 있다.

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그럼에도 다주택자나 1가구 1주택 종합부동산세 과세 대상자들이 세금을 피하려하는건 이유가 있다.

종합부동산세가 꽤나 높기 때문이다.

작년에 나왔던 7.10 부동산 대책을 보면 최고 세율이 무려 6%에 달한다(뭐 거의 해당이 없겠지만...)

7.10 부동산 대책 중 종합부동산세 관련 내용

 

공시가격 인상으로 부동산 관련 세금뿐만 아니라 지역가입자인 경우 건강보험료도 오를 수 있다.

정부에서는 재산공제를 확대해 어느정도 상승폭을 낮추겠다는 계획이지만 얼마나 낮출 수 있을지는 보험료가 나와봐야 알 수 있을 것 같다.

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정리

나는 그냥 원래 있던 집에서 살고 있었을 뿐인데 갑자기 공시가격이 9억원을 넘어 종합부동산세 납부 대상자가 된다면 기분이 참 나쁠 것 같다. 1가구 1주택이고 투기 목적으로 구매한 것도 아니고 수 년에서 수 십년 실거주했는데 갑자기 세금을 1년에 수 백만원씩 더 내라고 하면 어느 누가 화가 안 날까? 그 집을 팔아서 다른 곳으로 가기도 힘든 상황인데 말이다.

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공시가격 상승과 이로 인한 조세 저항이 충분히 이해가 된다.

사실 1가구 1주택자들에게 부동산값 상승은 빛좋은 개살구일 확률이 높다.

물론 부동산 가격이 떨어지는 것보다야 백번 낫고 무주택자에 비하면 천번 나은 상황이지만, 1주택자들도 할 말은 많다. 우리 집만 올랐다면 모를까 모든 집들이 다 올라서 크게 의미가 없는 상황이다. 코로나19로 경기도 안 좋은 상황에서 세금이 오른 것이니 불만이 생길 것이다.

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정부에서 이런 사람들에 대해서는 어느 정도 감세 조치가 필요하다고 생각한다.

아무리 세금이 좋다고해도 조세 형평성을 잘 따져서 세금을 거둬야하지 않나 싶다.